こんにちは。

 

今回のテーマは、「不動産管理会社の実態について」です。

私自身も、不動産管理会社に勤務しているサラリーマンです。

業界でも5本の指に入る管理会社ですが、とにかく1人あたりの管理戸数が多く、時間に追われ、クレーム対応に追われる日々です。

 

長年、管理職や現場の所長を経験してきましたが、不動産管理業としては、今がピークだと思います。

今までは、順調にアパート、マンションが新築されてきたことで、管理戸数も増えてきましたが、今後は少子化に伴い、新築は確実に減り、築古物件の比率も多くなります。

今、現在は、リノベーションすることで入居を保っていますが、このリノベーションの普及は、管理会社の利益を増やすことには貢献しましたが、大家さんの利益を減らす、大きな要因になっています。

 

リノベーション工事で稼ぐ

 

不動産管理会社の社員は、リノベーション工事の高いノルマがありますから、入居のために… というよりは、自分のノルマのため、会社の利益のためという感じがします。

ですから、過剰なリノベーション工事も多くなります。

月1000万のリノベーション工事のノルマがある場合、200万の工事を5人から契約することと、50万の工事を20人から契約することでは、あなたならどちらを選びますか?

5人からの方が労力が少ないですね。しかも、年配の大家さんの方が「いいよ。」と言ってくれます。

 

また、退去の工事についても同じことが言えます。

クロス張替えも、はっきり言って過剰ですね。

まあ、家賃を維持するためには、仕方ないのかもしれません。

 

また、不動産管理会社は、ゼネコンの構造と似ていて、工事は、下請けに丸投げすることが多いです。

しかも、複数の会社を経由していきます。

ここで2割〜3割ほどの利益が上乗せされますので、工事価格は、高くなりますね。

 

部屋の稼働率を高めることで利益を出す

 

なぜ、家賃を維持することにこだわるのか?

私の会社は、サブリース物件も多いので、入居者さんの家賃は、高い方が良いのです。

逆に大家さんへの支払家賃は、低い方が良いのです。

なぜなら、その差額が管理会社の利益になるからです。

 

サブリースの場合は、空室に関係なく、固定家賃です。

空室期間も短い方が良いので、退去する前から、次の入居者募集を始めます。

前の入居者の退去日から次の入居者の入居日まで1週間ほどが通常です。

稼働率が高くなれば、この差額も、サブリース会社の利益です。

 

管理戸数こそ管理会社の生命線

 

サブリース会社の場合、家賃収入=売上げ です。

会社として、増収増益を続けるためには、毎年、管理戸数を増やしていく必要があります。

また、リノベーション工事を契約獲得するにも、畑は広い方が、収穫もたくさんできるというものです。

管理会社にとって、管理戸数増大が会社存続の生命線です。

 

管理会社を選ぶ時に、毎月の管理費の安さで決める方がいますが、経費に占める割合は、リノベーションや退去工事の方が大きいはずです。

また、入居を決める力が高い会社の方が経営自体は、安定するはずです。

ぜひ、管理会社を選ぶときは、賃貸経営をトータルで考えて欲しいと思います。

 

最後までお読みいただき、ありがとうございました😊