皆様、お元気ですか?

二代目大家かずみです。

私のコラムをお読みいただき、ありがとうございます。

 

確定申告に絡んで、書き続けている

税務

に関するコラムの最終回です。

と、言ってもシリーズを狙ったわけではありませんし、

今回は私の予想でしかありませんが・・・

 

不動産を購入した人を最近は、

不動産投資家

なんて表現していますが、こういう表現は

実態をオブラートに包む気がします。

まして、買った初年は、不動産屋に支払った手数料や

不動産所得税などの支払いがあるため、

経費が膨らむので、赤字になるケースが多く、

特に対策を講じなくても問題を感じないことが多い気がします。

 

また、サイドビジネスなどの表現も同様かと思います。

本人の自覚を促す状況から離れてしまいます。

 

しかし、物件を所有した時から、

個人事業主

であり、事業を経営するのです。

管理会社に任せっぱなしだとしても、

入退去の際にどうリフォームし、いかに入居者の募集を

行うかを判断しなくてはいけません。

 

と、書きましたが、これらのことさえしなくても、

経営が成り立つ場合もあります。

 

私が所有する新築アパートは、今のところ、

多少出入りがありましたが、「判断」が必要なほどではありません。

入居審査もすべてお任せしています。

ほとんど何もしていません。

 

そんな物件を所有しているからと、何もしないとどうなるか?

充分なキャッシュフローが生まれるのでしたら、

そのままでもいいかもしれません。

 

初年に多額の経費となる物件の購入手数料や

不動産所得税の経費算入や赤字の繰り越しが終わると、

いつか、経営の手段を問われる時期が訪れます。

 

キャッシュフローが出ているからいいのでは?

と、思っても、中途半端に利益が増えた結果、

累進課税により支払うべき所得税が増える、

さらには、翌年からの地方税が増える。

そんなケースも生まれます。

それでは、何のための購入だったのか?

本末転倒の結果が訪れます。

 

また、ここ2,3年の間に高所得のサラリーマンに対して、

多くはフルローンやオーバーローンなどで多くの物件が

売却されましたが、今年で、ほとんどの方々の経費算入が

終わり、赤字の繰り越しも来年か再来年で終わる、

そんな時期を迎えると、同時にそろそろ入退去も始まるかと思います。

そう言う時、リフォーム代などに回せるお金を

しっかり貯蓄してあればいいのですが、

管理を管理会社に任せ、税務を税理士に任せただけの

自覚のない方々でしたら、貯蓄がないケースも

起きそうな気がします。

 

また、そういう方々に対して、高速減価償却をうたった

築古物件が売却されましたが、

その償却時期が終わると、一気に算入できる経費が減り、

簿記上の利益が生まれます。

いわゆるデッドクロスです。すぐ来ます。

フルローンやオーバーローンですから、

デッドクロスで生まれる利益は多く出ます。

 

そんな時期を迎えても、無事に切り抜けられるか?

それとも、万事休すとなり、最後の手段の売却を

決断するのか?

あるいは、不動産事業に嫌気がさしてしまうのか?

 

なんとなくの予感でしかありませんが、

そういう方々からの物件の売却が、

来年あたりからそろそろ出て来るのではないか?

そんな気がしてなりません。

なぜなら、売却時の税率が大きく変わる

5年をそろそろ迎えるからです。

 

5年前は、短期譲渡所得で、約40%

5年後から、長期譲渡所得で、約20%

これだけの差が出るからです。

その中にお宝物件があるかどうか?

それはわかりませんが、オーナーの気持ち次第で、

値引き交渉も可能かもしれませんね。

そんな気がします。

 

今日も、私のコラムをお読みいただき、

ありがとうございました。