こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

先日、

あるお騒がせ金融機関の金利引き下げ交渉がうまく行っている例を聞くにつけ、すぐに過去に相談を受けた読者の方が気になってメールをしました。何の役にもたてませんでしたが、お返事と現状の報告もいただき、この8か月で大きく成長されている様子を伺えてすごく安心をしました。

もちろん、

まだまだ気を抜ける状況ではありませんが、私が不動産賃貸業で

一番大切だと思っている

何か問題が生じたときに、

自分で考え

行動して

結果を残す

大家生命力

が着実についているように感じました。

 

きっと、

立派な大家になれる方

だと思います。

 

本人が許せば、今度、一度お会いしようと考えています。

 

さて、

今日のテーマは『不動産投資には普通の経営指標は馴染まない!?』です。

私も含めて、

ここにいる多くの人が

「大家は経営者だ!」

「貸借対照表は大事だ!」

「指標を理解してないの?」

というと思います。

 

恥を忍んで暴露しますが、1年前にコラムを書き始めるまで、

私は以下の言葉の意味を知りませんでした。

・イールドギャップ

・ROI

・三為業者

・ホームステージング

・ペルソナ設定

・専業大家、兼業大家

・かぼちゃの馬車

・TETERU

・経費率

・先物取引(不動産の)

まだまだ数えきれないくらいの知識がこの1年でつきました。

 

勿論、知らないよりは知っていた方が良い知識ばかりだと思います。

 

でも!

知ったかぶりや頭でっかちよりも、言葉の意味は分からないけど、

実践はしている

ことの方が大事だと思います。

 

今回のシリーズで、経営指標についてコラムを書くつもりですが、せっかく私が書くのであれば、難しい専門用語を理解するのではなくて、

何も知らないで10年以上過ごしてきた中で、

知っていた方が良い

と感じた、

指標的なものの捉え方

を書いていきたいと思っています。

それが、

シリーズで出てくる指標?たちのことかなと思います。

 

シリーズ構成は、

1.それぞれの定義について

2.不動産は普通の指標がなじまない

3.私の二通りの資産保有比率

4.やっぱり残債利回り

5.残債経過年表

6.残債利回経年表

7.おわりに

以上で書いてまいります!

 

今日は、

2.不動産は普通の指標がなじまない

です。

 

不動産投資は普通の指標が馴染まないのではと思う。

というものの、私は他の投資を知りません。。。汗

じゃあ何故馴染まないと思うのか?と言うと、このコラムを書こうと思って、調べてみてもピンとこないからでした。

要は、私の頭ではそこまで難しい計算はしないからなのかも知れません。

もっと言うと、

不動産投資で儲けるには、

四則演算

が出来れば十分で、

 不動産賃貸業で儲けるには、

理性より感性

が大事なのではないかと。

 

そして、どうしてもそれより大切だと思うのは、

人間観察

なのではないかと思ってしまいます。

 

例えば、

利回りというものをここでは分かりやすく書くために多様しますし、指値をする時には他の検討している物件が利回り10%だからと言ったりもしますが、それこそナンセンスで、

基本

この世に同じ不動産は存在しないわけです(;゚Д゚)汗

あなたにとって1,000万円の価値しかない不動産でも、だれかにとっては2,000万円の価値があるかも知れません。

よくあるのは、『旗竿地』

基本的には6割安7割安と言われますが、その旗竿地を隣地がほぼ必ず買う事情があることを知っていたら?または、隣地が『相続』で売却することを知っていたら?その旗竿地は2倍の価値を持つかも知れません。

他にも、『再建築不可物件』

単体では、単なる再建築不可の物件でも、地続きの隣地にとってはその価値は単純に路線価と変わりません。あとは、相互の着地点次第。

別の観点から、『既存不適格』

何が不適格なのか理解できない人が買主であれば、それは適格物件と何ら変わりはありません。

更に、『容積オーバー違反建築』

融資が付かない等、指値要因になりますが、現金で買える人、例えば海外(中国など)の投資家にとっては、むしろ、容積オーバーしている分、収益性が高い。と判断されるかも知れません。

 

何が言いたいのか?

ある事象に対して、理論的、法律的な答えが一つしかないように見えても、

解釈の仕方

解釈する人間

によって答えは決して一つではない。

そんな風に思えるのです。。。

 

指標が馴染まないのではなく指標は道しるべ

今日は、あれこれ難しい指標は出てきません。

が、

指標の捉え方

を確認しようと思います。

 

上では、指標は必要ないみたいな言い方をしていますが、

節目節目では

指標を確認することで、

過去の成果の確認

今の状況の確認

将来の目標の確認

が出来るし、指標を用いるか用いないかは別として、

確認作業は大切だと思います。

 

例えば、

2016年~2017年に無尽蔵に借金が出来るかの如く、規模拡大していた人は、将来の目標は狂ったように見つめていたかも知れませんが、今の状況の確認はおろそかだったのではないかと思います。

その結果、

融資が締まったトタンに、築古戸建でお茶を濁すことしかできなくなってしまった。

その頃に、今の状況の確認をきっちり出来ている人は、

自身の財務状況をきっちり把握して

どこまでなら買ってもよく

どこまでなら売却で整理出来

どんな状況下でも身動きがとれるよう

節目節目で状況把握をしていたのではないでしょうか。

 

以前から時々コラムに書いていますし、そろそろまた書こうと思っていますが、

私は

リーマンショック

    と

次来るであろう市場崩壊

    は、

将来のポテンシャルに差があるように捉えていて、同じようには動けないと思っていますが、

リーマンショック時に一気に15億円投資した時は、

大体何年は買わない(買えない)か

その何年は市場がどっち向きかなのか

そして10年後にはどんな財務状況か

まではイメージした上での勝負でした。

 

私にとっては、

節目は、おおまかに

⓪リーマンショック

①投資前

②1件1件の案件前後

③最後の投資後

④3年後

⓹5年後

⑥10年後

⑥高騰相場期

⑦売却案件完了時(今)

でした。

 

その節目節目で私が、何を重要視してきたのか?

同時期に、埼玉さんは何を重要視してきたのか?(最近、ちょくちょく勝手に名前お借りしてます。汗)

同じ時代に不動産投資家として生きていても、規模も手法も異なりますが、見ているものは実は同じかも知れません。

それは何か?

残債です!

 

ようやく、指標につながる専門用語を出せました。汗

 

次回は、

残債にまつわる、私が見ていた『指標?』を紹介します。指標とはいうものの当時は、指標とは思っておらず、

ただ安全性を確かめる為に考えていた物

でした。

 

今日は、ここまでにします。

 

次回は、『3.私の二通りの資産保有比率』にて、私が大切にしていたものを紹介し、残債利回りへつなげたいと思います。

 

明日は、楽しみにしていたライングループの新築内覧会です♪