皆さんこんにちは!パテント大家ATSUSHIです。

 

本日は、「仲介営業担当によって大きく異なる不動産の売り出し設定価格」というテーマで、私なりの考えを綴りたいと思います。

 

仲介営業担当によって大きく異なる不動産の売り出し設定価格

 

広告等の記載の「売り出し価格」で買うなんて、全く考えておられないであろう多くの楽待コラムの読者の皆様にとっては、至極当たり前だと言われるかと思いますが、今更ながら不動産価格というものは、あってないようなものだと強く感じた経験をしました。

 

それは、身内の関西の物件売却に関する相談に乗ったときのお話です。

 

なお、本日のコラムで取り上げる売却物件は収益物件ではないので、賃貸住宅の売却と同様に扱えないのは確かですが、見方によって魅力が異なる物件の売却価格というものは、

仲介営業担当の経験値で倍近い開きがある

ということが分かりましたので、本日はその視点でのお話になります。

 

さて、賃貸住宅の収益還元による査定というのは、その時点の入居率や、将来的な入居の可能性で表面利回りの算定にどんな数字を使うか、等で大きく異なることは皆さんもよくご存知かと思います。

 

一方、通常の戸建て住宅に関しては、例えば碁盤のマス目のようにきれいに区画整理され、同じような大きさの家が並んでいるような開発団地の物件というものは、概ね売買実績に近い売価で取り引きされ、売買のタイミングに応じて多少のプラスマイナスが発生はしますが、それらの家の価格に関して、互いに倍近い差が開くようなことはほぼありません

 

ところが、古い町並みの幹線沿いにおいて、路地一本幹線から外れると、いきなりセットバックが必要となる市街地中心部の戸建てというものは存在するわけですが、特にそのような戸建てに関しては、近隣の売買実績もその物件毎の状況で大きく異なってしまいます

 

(当該物件は、まさにそのような性質の物件でした。)

 

確かに、路線価、近隣取り引き事例、近隣販売物件などに基づけば、

査定は誰がやっても似たような数字にはなるはずなのですが、

実際のところ、

仲介業者の営業担当がどこまでそのエリアでの販売経験があるか、

家を探している顧客情報をどれだけ持っているか、

はたまた、学校の校区なども大きな購買決定要素であって、

以上のようなファクタにより、今回の売買の査定において、

査定する仲介営業担当によって、

売り出し設定価格に極めて大きな差が出た

のです。

 

(加えて、算出された査定額はまさに三者三様であって、こんなにも査定額にバラつきがあるのかと、私は非常に驚きました。)

 

仲介業者は、インターネットの一括査定サイトなどを通して、

家を売る情報を必死になってかき集めているわけですが、

「そこまでいきなり下げて売るのか?」

と言うような値付けの営業担当が存在した一方で、

過去の実績ベースや現在の顧客情報から、

「そこまで高く値付けするのか?」

と言うような営業担当が存在するなど、

算出された査定額は、

仲介営業担当によって、実際に「倍近くの大きな幅」があった!

というのが今回、実際に私が経験したことでした。

 

まだ売却はこれからなのですが、結果は別として、売り主側としては、やはりまずはポジティブな営業担当にかけてみようかと言う気になりますよね。

 

以上のように、世の中に2つとない不動産というものは、このように売り出し設定価格に極めて大きなバラつきが発生する場合もあるわけでして、これから物件の売却をお考えの読者の方がいらっしゃれば、是非とも、ある一社のみの意見を鵜呑みにするのではなく、やはり多くの意見を聞いた上で、物件価格を設定するのがベストだと、(基本的なことではありますが・・・)私としては今回の経験を基に、身を持って強く感じた次第です。

 

これから不動産の売却をご検討の方におかれましては、この点、是非とも意識していただきたいと思います。

 

以上、本日は、「仲介営業担当によって大きく異なる不動産の売り出し設定価格」というテーマで、私なりの考えを綴らせていただきました。本日も最後までお読みいただき、ありがとうございます!