楽待の記事で、私の視点ではあり得ない記事を見ました。

初心者に長期ローンで区分を買わせたいのか?業界アルアルで、濁ったCFこそ正解という濁った目で見てのミス?なのかわかりませんが、さすがにこのままは良くないので、私なりの正解を書いておこうと思いました。

 

区分マンションの投資条件で比較

物件種別

ファミリー向け区分マンション(築20年)

物件価格

1000万円

表面利回り

9.6%

借入金額

900万円(頭金1割)

借入条件

金利3%・27年/金利1.5%・15年

と条件は全く同じ。

ただし、パパさんからのツッコミもあり、取得手数料はある程度考慮すべきとして、ざっくりローンは7%、現金購入は5%を購入手数料して計算。

現金購入

5年後

10年後

20年後

累積CF

2,838,500

5,677,000

11,354,000

自己資金

7,338,500

10,177,000

15,854,000

27年・3.0%

5年後

10年後

20年後

累積CF

634,600

1,269,200

2,538,400

自己資金

13,934,600

14,569,200

15,838,400

ローン残債

7,874,100

6,524,420

3,135,420

15年・1.5%

5年後

10年後

20年後

累積CF

▲407,900

▲815,800

1,614,800

自己資金

12,892,100

12,484,200

14,914,800

ローン残債

6,317,830

3,330,090

0

となります。同一物件なので、純資産は現金>15年>27年でないのは、間違いだとわかりますよね。

 

実践者目線で比較

そもそも、20年後で1物件の比較ってなんなんでしょう???私としては、新築区分をローン購入で35年後と言っている宣伝と大差なし。
ローンを使うなら複数買わないと比較として成り立っていないのでは?と思いました。

この物件の前提で、実践コラムっぽく、5年後、10年後を下記で見てみたいと思います。

Aさん 1物件現金購入
Bさん 6物件27年ローンで購入(レバレッジ最大活用)
Cさん 2物件15年ローンで購入&1物件現金購入(ローン活用&返済優先)

Aさん

5年後

10年後

自己資金

7,338,500

10,177,000

Bさん

5年後

10年後

自己資金

8,607,600

12,415,200

ローン残債

47,244,600

39,146,520

Cさん

5年後

10年後

自己資金

3,122,700

5,145,400

ローン残債

12,635,660

6,660,180

 

売却時手数料をざっくり3%とする。(簡単に、譲渡所得税なし前提)

5年後売却する場合:

Aさんは物件が789万以上ならプラス それ以上は1倍で儲かる
Bさんは物件が921万以上ならプラス それ以上は6倍で儲かる
Cさんは物件が842万以上ならプラス それ以上は3倍で儲かる

 

10年後売却する場合:

Aさんは物件が498万以上ならプラス それ以上は1倍で儲かる
Bさんは物件が716万以上ならプラス それ以上は6倍で儲かる
Cさんは物件が567万以上ならプラス それ以上は3倍で儲かる

 

10年後の純資産の順番は、物件価格で次のようになります。

Aさんが一番になるのは、物件<602万 (純資産1602万)
 ただ、これより低い価格になるなら、そもそも物件選択ミスでは…
Bさんが一番になるのは、物件>866万(純資産2371万)
 値下がりしない本当にいい物件ならあり。でも10年後866万より高い物件、初心者が見つけられる?
Cさんが一番になるのは、602<物件<866万

みなさん、こちらの物件の10年後の価格はどのように予想しますか?それに応じた買い方をしていくのが本筋ですが、先にローンをどのように借りるかで考えるなんてナンセンス。

 

まとめ

・儲かる物件でないと儲からない。

・物件の想定出口に合わせたローンの借り方(or 現金購入)が重要。

・再投資(返済含む)が、純資産増加には重要
 純資産増の判断基準が、不動産ビジネスで前面に出てこないのが理解できないです…
 オーナーの純資産増加より、業者の手数料ってこと???

・Bさんは、ハイリスク・ハイリターン
 (現実のレバレッジ派は、もっと違う物件 / 違うローンを選びますね)

なお、私はCさんですが、この物件は買わないです。