こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

今日は、『新築内覧会に参加して!』です。

 

現在、『自分の経営指標を考えてみる!』シリーズの途中ですが、昨日参加させてもらった新築内覧会の感謝の意味をこめて感想をすべて書こうと思います。また、懇親会では、サラリーマン大家の方が新築投資のこれほど多く参入していることを知りました。したがって、新築投資について記憶が鮮明なうちに皆さんに共有しておきたいと思います。

また、懇親会では、有料コンサルについて熱い議論も起こりました。

私の中では、非常に大切な問題だと思っているので、

次回、『有料コンサルは悪か?』という問題について書こうと思います。

 

それでは、新築内覧会の感想を綴ってまいります。

 

構成は、

1.2種類の土地⇒新築投資

2.不人気エリアの土地だった

3.良かった点

4.私が思った反省点

5.ある新築建売を購入した方

6.新築投資の注意点

以上で書いてまいります。

 

1.2種類の土地⇒新築投資

融資が締まり、金融機関から

「新築なら出ます!」

と言われた投資家は多いのではないでしょうか。

この言葉、誰に都合の良い言葉かわかっていますか?

私は、金融機関に都合の良い言葉だと解釈しています。その理由については、6章で私見を述べようと思います。

 

ここでは、土地購入からの新築投資を勝手に分類しようと思います。

 

①不人気エリアの土地⇒新築

以前に、

新築高利回り大家として比嘉さんがコラムを書かれていた時期があり、その手法を細かく書かれていたので、興味がある方はバックナンバーを読んでみて下さい。

私が勝手に解釈するに、この分類の新築投資で儲ける為に、最も大切なことが、

土地を安く購入する事

だと思っています。

 

何をいまさらそんな当たり前のことを。。。と思ってかも知れませんが、

安い土地を買うこと

と似ているようで全く異なります。

 

前者は、

不動産投資の基本中の基本である、

良い物件を安く買うこと意味しています。

 

しかし、後者は、

言い方は悪いですが、分譲業者や買取再販業者、また他のレベルの高い投資家がゴミだと見向きもしない物件を

安いから

と購入することを意味しています。

 

その物件の土地に価値がないものを、新たに建物を作ることで価値を創り上げるような作業なわけです。

 

以前のコラムに書きましたが、

旗竿地は建物が活かせて始めて売り物になる

という私の感覚と交わる部分があります。

 

そして、独断と偏見では、その出口を利益の最大化という点で考えるに、

どうしても、

建物の価値があるうちに

言い換えると

建物の商品寿命があるうちに

もっと言うと

賃料が取れているうちに

歪みを利用して売却する

ことをイメージしてしまいます。

 

昨今の、ワンルーム系の木造アパの需給バランスの変化を鑑みるに、

そのタイムリミット

は、

長くて10年程度

のように思えます。

 

逆算すると、利回りは、13%くらいは必要でしょうか。

その点で、比嘉さんが良く言っていましたが、

「10年で元を取る先行逃げ切り。」

という表現はおおよそ的を得ているのでは?と思って拝読しておりました。

 

ただし!

安いゴミの土地

ではなく、

せめて、

少し難はあるけど安く買える物件で勝負

して欲しいと思います。

 

事故物件だから安い

とか、

極端に欠点がある物件を安く買えるから

という理由で、その土地の何倍ものコストのかかる建物へ投資をし、

しかも、その建物の価値は以上に早く下落しているので、

新築投資でありながら、

実は!

異常なほどの高利回りでなければならない前提があるような投資だと思えます。

 

②好立地土地⇒新築

ここでいう好立地土地⇒新築には、容積率の高いエリアを狙った、完全売りもの新築投資もありますが、今日は、木造新築に的を絞り、木造での好立地土地⇒新築投資で考えようと思います。

簡単に言えば、

新築建売アパートを買うのではなく

同じような立地で自分で建てる投資

のような感じがします。

立地的には、駅歩10分圏内といったところでしょうか。

イメージ建売物件が、

土地に利益500万円

建物に利益500万円

合計1,000万円の売主業者の利益がのっかり、

更に、

建物の仲介手数料までかかるのに対して、

業者原価まではいかなくとも

出来る限り建物を安く建てることで、建売アパートで7%~10%の利回りになる投資の利回りを9%~12%へ押し上げようとする投資でしょうか。

でも、ここでも肝心なのが、

良い土地を安く買うこと

       と

安い土地を買うこと

を混同しないことかと思料いたします。

 

また、ここでの問題も①不人気エリアの土地⇒新築と同じように、

土地を少しでも安く購入出来るかどうかにかかっています。

突き詰めてみればわかりますが、

建物のコストを下げることには限界があります。

従って、

土地をいくら安く購入できるか!?

が鍵を握ることになります。

 

しかし!

一部の、プロレベルの投資家を除き、

最近、土地⇒新築投資に傾倒する投資家の傾向は、

★ここ重要★

一般の建売アパート業者と同じように、安く買える理由が物件にある土地を安く購入し、

積算への歪み

だけで、

総額1億以上にもなる木造アパート投資の〇千万もする将来無くなる建物への投資へお金を突っ込むわけです。

その利回りが9%程度でしょうか。

不動産仲介の目線から見ても、

大家の目線から見ても、

私にとっては、

木造2階建てアパートは、

土地建物込みで5,000~6,000万円が良いところだと感じます。

償却される資産価値との本来の土地の価値との兼ね合いからそう感じます。

 

この点について、私が好きなコラムニストで坂上雲さんというコラムニストさんが、

新築投資の純資産増加スピード

について、

物凄く遅いこと

を後悔?されていました。

 

この点、

10年前に土地⇒新築投資からの売却益でガッポリ投資家の先輩達と同じやり方で同じ恩恵を享受できない可能性が高いことだけは、しっかりと覚悟をもって望むべき投資手法だと思っています。

 

2.不人気エリアの土地だった

内覧させてもらった物件は、

まさに

不人気エリアの土地

でした。

 

イメージ、

土地500万円

建物2,000万円

のところ、

・建物への差別化努力

・狭小物件故のコストUP

・昨今の建築コストUP

などから、

建物を2,500万円にした感じでしょうか。

 

物件を見た時の感想は、

その方の努力がにじみ出ている素晴らしい物件だと思いました。

素人にも関わらず、

努力と勉強でここまで出来ることにただただ尊敬の念を抱きました。

この過程を見るに、

この方が不動産投資で大失敗をすることはまずない。

そんな風に思いましたし、

同じワンルーム系アパートを所有する大家として脅威に感じる部分もありました。

 

3.良かった点

ここは物件の良かった点を読者の為に共有します。

※写真は実際私がとった写真

写真を撮ることすら忘れて、一緒に参加していた方と、

・ゾーニング

・入居者目線(ペルソナ?)

・間取り

・建物の仕様

ありとあらゆるところを、メジャーもってウロウロしていた変態なので、2枚しか写真とってませんでした。スミマセン。(;^ω^)

この写真が全てを語っていますが、

言うまでもなく、

妥協を許さない

まあこれでいいやが一つも見当たらない

くらい所有者の方の気持ちのこもった物件でした。

ワンルーム系にも関わらず、

水回りを極端に広くとった間取り

ウォークインクローゼット付きロフト

160cmのキッチン

1116サイズのユニットバス

シャレオツな間接照明

ラグジュアリーなファン

全てが

不人気エリアで勝負する覚悟の伺える

不人気エリアで戦える自信の伺える

そんな設備でした。

 

また、

4戸アパートの利点である

全住戸角部屋間取り

は、

・風通しも良く

更には、

現地で内覧者みんなが不思議がっていた木造アパートのデメリットである、2階住戸の足音騒音については、

多くの開口部から振動が逃げるからか、

非常に遮音性、もしかすると散音性(造語です)が良いのかも知れませんね。

私が某ハウスメーカで

遮音等級の高い床材(RCと同等以上と言い張る)で体感した全然うるさいと感じる足音はありませんでした。

本人曰く、

特に対策は施していない様子でしたがあきらかに違いました。根太と根太のスパンが短いとかあり得るのかとは思いましたが、よくよく思いなおすと、

開口部多さによって、音が偶然にもキチンと逃げていたのかも知れません。

 

その他、

・隣地との関係づくりにも慎重に

・管理会社との関係づくりも

・施主支給のコスト削減努力

 

ありとあらゆるところへの配慮がなされた物件であり、

所有者の性格が色濃く反映されている

感じがしました。※ここを青字にしたのには意味があります。

 

4.私が思った反省点

良いことばかり言っても、せっかく見せてくださった、本人の何の役にも立たない気がします。

何故なら、

本人が、そこまで考えて行動する方だからです。

トライ&エラー

が出来るかたに、誉め言葉は必要ありません。

なので、反省点というか、私なりに感じた注意点を挙げてみようと思います。それを、どう考えるかは本人次第。経営とはそんなものなのかなと思いますので。

 

①拘りすぎた間取り

私は、2階の狭い方の部屋に入居者のつもりで入りました。

ペルソナ通り、彼女を連れの気持ちで。

彼女は、設備の良さの

「良いね!」必ず言うと思います。しかし、この部屋は、

ロフトで寝る設定

になっていて、下で寝る選択肢が極端に選択しにくい間取りになっていました。

一つの魅力を全面に出すために、

一つの選択肢を殺しています。

私なら、入居者が選べる間取りにしていた気がします。

 

②ペルソナ設定への疑問

ターゲットは2人で済むカップルだったそうです。

ワンルーム系に住む若いカップル。

長期入居は見込みづらいかも知れません。

 

2人住まいをターゲットにするなら、私なら、子供の出来ない(作らない)40代くらいの中年カップルをターゲットにして、ずっと住んでもらいたいです。

もしくは、

一人の独身女性で30代後半くらい、

お洒落で、贅沢な間取りを独り占めしてもらって長くすんでもらいたい。

なんて考えたかも知れません。

 

③一番良いと思った間取り

これは反省点というよりは着眼点。

各部屋を見て、一番良いと思った、1階の広い間取りの部屋は、もう入居が決まっていました。

おそらく、一番決まり安かったのではないかと。

その理由を追及すれば、

決まりやすい間取りが、

部屋に入った瞬間に、

入居者選択肢のあるオーソドックスな要素のある間取り

なのかも知れません。

 

なぜなら、

設備や水回りで既に大きな差別化が出来ているから。

所有者の方は、私の好きなタイプの方(ゲ〇じゃないよw)なので、あえて、誤解を恐れずに言うなら、

やりすぎ感

がありました。

 

これはもしかすると、

昨今のホームステージングやリフォーム大家にも共通して言えることからも知れませんが、

・センスのある

・妥協が出来ない

・お洒落な

投資家が陥ることがあるような気がします。

 

とことん拘ったから、入居者が付くのは当たり前で、

とことん拘らないことに拘ることも経営

なのかもと思う時が時々あります。

 

いずれにしても、絶対満室運営されると思うし、絶対次の物件に挑戦されると思うので、少しでも『気づき』があればと言いたいこと全部書きました。汗

基本的には、尊敬の念しかございません!!!笑

 

5.ある新築建売を購入した方

この内覧会に、ちょうど激戦区の横浜の激戦エリアで、

新築建売アパートの購入契約をされた初心者大家予定の方がいました。

どうやら、その方に見せていただいた資料を見ながら、私は

渋い顔をしていた

らしいです。汗

言い訳しましたが、私は物件資料を見る時いつも真剣なまなざしで見ているだけなので、ご安心下さい。

物件としては、決して優良物件とは言い切れませんが、

・土地の評価額も高く

・利回りもわりと高く

・家賃設定も高すぎない

無難な感じのする物件でした。

 

しかし!

私が最初に

土地値が4,400万円

建物価格3,200万円

と聞いたときに、

「その土地は、住宅が建つ土地ですか?」と質問をしましたら、

その方は、

「はい。」

とおっしゃったのですが、図面を見るに、階段上に位置する、

住宅向けではない土地

でした。

 

住宅向けでない土地とすれば、おそらく土地値の価値は2,500万円~3,000万円が良いところかも知れません。

 

その意味では、建物(アパート)の商品寿命がその物件のカギを握ります。

利益の最大化という意味では、上で挙げた、建物の価値が下がらない(家賃が下がらない)間に、売却できれば一番かも知れません。

ただ、

金利も1%前半で

部屋の大きさも普通

駅から10分圏内

積算は高い

ことから、この時期に、スタートを切る意味では、良かったのかも知れません。

最も大切な、

スタートを切ること

を、大けがをする物件ではない物件を見極めて、スタートに踏み切ったわけですから。

あとは、

『覚悟』

を決めて下さい!

不安もあるかも知れませんが、頑張ればきっと儲かると思います。

 

ただし、運営面が鍵を握っていることは間違いないので、

しっかりと、

『満室大家』

を目指して、これから励んでほしいと思います。

 

あまり、甘い言葉をかけるのは得意ではないので、耳が痛くなったり煙たいかも知れませんが、お力になれることがあれば、私も協力したいと思います。

 

頑張って下さい。応援いたします。

 

6.新築投資の注意点

無茶苦茶長くなってますが、私信も入っていたので、あと少し頑張って書きます。(以前はこんな感じで毎日書いていたんですよね。。。馬鹿ですね)

 

今回の内覧会に参加させていただいて、感じたことは、

サラリーマン大家さんの新築投資への傾倒が半端ないと感じたことです。

勿論、融資が締まっている今、

・スタートを切る

・規模を拡大する

ことを念頭におくと、どうしてもそうなるのは分かります。

 

でも、これだけは注意して欲しいです。

不動産投資は、

買い方が命

です。

 

ダメな物件を安く買って、建物のコストダウンを図ることだけで何とかなるほど、長い目で見ると、これから先の不動産市場は甘くない気がしています。

まわりで成功している新築投資家の多くは、時代に助けられただけの人も多く、そうでない人で、最近も規模拡大出来ている人は、

普通の大家ではありません

 

並外れた、客付け力を持つ不動産会社経営者だったり

コンサルや副業をしながら、新築での信用毀損を埋めていたり、

もともと、資金力のある投資家が時代に助けられて売却益を得ていたり、

 

普通ではありません。

 

その人たちは、本気で稼ぎたいならこっち側に来るしかないとおっしゃるかも知れませんが、

本来、

不動産投資というのは何年もの時間をかけて儲けるもの

なんです。

 

そして、土地⇒新築投資は、

原則的には、

更に時間がかかるスピードの遅い投資

だと思います。

 

そんなことわかってるよ!っとおっしゃるかも知れません。

でも、何人かの人は

そんなことも分かっていないで新築投資しちゃうと思います。

 

そんな人に届けばよいなと思って、このコラムを締めたいと思います。

 

今日、ネタにさせていただいたお二人にはリスペクトの念と応援したい気持ちしかありません。

Jさん本当におめでとうございます。追い込み頑張ってください。

Sさん契約おめでとうございます。陰ながら応援いたします。

 

最後に、あけぼの会というライングループでの内覧会でしたので、このような機会をいただいたこと(あけぼの会との出会い)に感謝しております。

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございます。

 

次回は、懇親会にて起きた『有料コンサルは悪か?』議論について、私見を述べたいと思います。

 

やっべ、初めて6000字超えたかも。汗