こんばんわ、サラリーマン大家のTAKAです。

本日は少し元銀行員っぽく、不動産会社の決算書等を分析して、不動産会社の在庫の状況という観点でコラムを書いていきたいと思います。

1.比較対象

先日、日経新聞に不動産会社が在庫不動産を減らしているという記事があったことを受けて、少しだけしらべて見ました。

そこで決算内容を公表している上場企業のうち、投資用不動産販売をメインにしていると思われる20社程度11~1月末の公表された決算書の内容等を比較してみました。

結論からいうと、企業ごとに違いはあるものの、どちらかといえば在庫を増やししている(増えている?)という企業が多くありました。

そのうえで、ここ数年で上場した新興系の企業のうち、区分マンションを主力とする企業と、1棟物マンションを主力とする企業の状況を比較してみました。

2.比較

①P社

・投資用のワンルームマンションの開発・販売が主力。

・2017年12月末と2018年12月末を比べ、売上(99億円→135億円)・利益(3億円→8億円)ともに大幅増加

・在庫(販売用不動産・仕掛用販売不動産)が大幅増加(161億円→194億円)

・会社説明では、マンション開発が順調に進んだこと、用地仕入れを積極化したことにより、在庫が増加した旨を説明。

・用地仕入や開発のための長期借入金が23億円ほど増えている点はともかくとして短期借入金が12億円ほど増えている点、おそらく建設会社への支払い債務である買掛金が15億ほど増えている点は少し気になるところ。

・2016年から売上が倍増(90億円→190億円)しており、不動産投資ブームに乗って業容を急拡大した印象の企業。開発案件はほとんどが金融機関からの融資に依存しており、不動産業者向けの融資の動向次第ではかなり注意を要する企業。

②F社

・1棟物新築投資マンションの開発・販売、1棟物中古マンションのリノベーションが主力。

・2018年12月末と2018年12月末を比べ売上(86億円→66億円)・利益(6億円→1億円)と大幅減少。

・在庫(販売用不動産・仕掛用販売不動産)は、2018年3月末と2018年12月末の比較となるが、大幅増加(60億円→110億円)

・会社説明では、販売用不動産の調達が順調に進んだことにより在庫が増加した旨を説明。

・用地仕入や開発のための長期借入金が16億円ほど増えている点はともかくとして短期借入金も8億円ほど増えている点、現預金が大幅減少(34億円→7億円)している点は気になるところ。

・こちらの企業も個人向けの投資用不動産がメインの企業であり、売上の減少+在庫の増加という兆候にはかなり注意が必要な印象。

3.おわりに

実践大家コラムの趣旨に合うコラムか?ということはともかくわりと個人的な興味から調べてみました(以外に労力がかかりました・・・)。

在庫が増えている点では、同じものの、売上の動向を見ると違いが鮮明な点が今の現状を表しているかと。

個人向けの融資のあおりを受けている不動産会社はまだまだありそうであり、特にこれから1棟物の不動産を購入したい、かつ投資用不動産の専業の業者から購入意向のある方は、十分業者選びに注意した方が良いと思います。

もう少し他社も分析して、またコラムにできたらなと思う今日この頃です。

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

(ご質問等あればお気軽にコメントください)。