みなさんこんばんは!

 

最近、3月決算の会社も多いせいでしょうか?

 

非公開物件情報やら川上情報やらが届きますけど、ちょっと危ないなぁというものが楽待においても届くため少し警鐘を鳴らしたいと思います。

 

なぜ非公開なのか?

情報が単に早いだけならいいですが、何か事情があって公に情報が出回っていない、または出していない物件もあるのではないか・・・?と思いました。

今回、懇意にしている不動産屋さんの非公開の紹介物件と、楽待経由でニーズ登録しているところへ届いた新規の不動産屋さんからの紹介も含めた中から、めぼしいものをいくつか実際に見て、調べました。

7件くらい紹介されて、実際に現地までいったのは3件ほどです。

 

非公開の理由はざっとこんな感じでした。

①売主さんが周囲にバレずにコッソリ売りたい

②売主さんサイドが物件に明るくなく、詳細がよくわからないもの

③良好な関係のお客様の物件

④うちうちで物件を売却したい

⑤価値がわからない人に売りつけたい

 

非公開の理由で一番多い表面的なものは①だと思いますが、それに加えて②~⑤のどれかが複合的になっています。

赤字のものは危ないですが、表立ってわかりにくい事情です。

良心的な不動産屋さんの場合、主に①&③の物件を持ってきてくれます。②&③もありました。

で、楽待からニーズ登録できた物件は多分④&⑤だと感じました。

理由を列挙しますので皆さんも注意してみてください。

 

非公開物件の落とし穴

楽待から来た場合、サイトに掲載された物件ではないため、楽待のシミュレーション機能が使えません。

路線価評価などがそのままではわからないため、自分で調べる必要があります。それがわからなければ、物件自体が高いか安いかの判断ができません。

近い住所の物件を見つけて、そちらを代用するという方法もありますが、必ず調べてください

非公開物件が必ず安いわけではないからです。

もしかしたらいい立地だからかもしれませんし、価格が安いからかもしれませんし、多少手を入れればその価値以上になる物件かもしれません。どちらにしても非公開物件自体が初心者向けではないものも多いと思っています。

悪く言えば、

物件自体は良くても、競争力が弱くて普通には活用できないものかもしれません。

もしかすると、不動産屋さん的にはよくわからないけど、買い手にとっては良い物件になり得るかも?なんて思って資料をよこしている可能性もあります。

紹介してくれた不動産屋さんの活動エリア外なら特にそうかもしれません。

なので、非公開物件=良質な物件と思いこむのは危険です。

その物件をいいか悪いか決めるのは買い手であるあなただということを忘れてはいけません。

 

私がみた物件

エリア・・・希望エリア

価格・・・希望価格内

駅徒歩・・・希望オーバー 15分圏内

築 30年 RC

3建て、敷地 約150㎡ 角地 9部屋 うち1部屋事務所 82㎡

また2Fの居住者は全員退去しており、空室。(現地にいってわかった)

約14~18㎡の1ルームが8戸。

満室時の利回りは14%越えということでした。

 

価格としては路線価評価+800万というところだったので、融資は問題なくつきそうだと考えました。レントロールが正しいかどうかは実際に調べてみなければわかりませんが、検索をかけて調べてみると、適正価格範囲かやや高めであると感じました。

 

私の見立て

そこは1Fが事務所で(介護施設や、託児所系)2Fより上が居住用のある病院の元社員寮という物件。

問題は1Fの事務所が結構な広さなのに思いっきり住宅地にあり、かつ道路が狭く車の立ち入りが難しい。また、以前託児所だったという話ですが、その後2年ほど客がついていないようです。(転売目的の不動産屋ならむしろ客付けしないかな?と思うが、できなかったケースではないかと思われた)

部屋にはシャワー設備や共同トイレなどがあるので、シェアハウスとか・・・もありなのかしら・・・(;´・ω・)

また、今の持ち主は転売屋(不動産屋)で、購入したまま放置状態とのこと。H29年に売買して、約2年所有していたようです。

なお、2線利用でしたので、実際に歩いてみましたが、どちらも15分かかりました。(記載では13分となっていました)

歩いている間にスーパーもないし黙々と15分歩くのって結構きついなぁと思います。また、駅周辺に比較的新しい小ぶりなマンションがちらほらあり、このような場所の1ルームは厳しいのではないかと思いました。

先々のことを思えばぶち抜き工事を行って、部屋を広げるなどの手を打てればいいですが、2部屋合算した家賃にはならないので満室想定の利回りが下がります。

また1Fの事務所や店舗をするには、マンションの入り口に柵があるため、これを取り崩した方がいいし、駐車場を作った方がいいと思いました。

また給水の配管がコンクリートに埋まっていて、これも何かあるとコンクリートを破壊して配管の修理をしないといけないのでどうかなーと。

 

現時点でもそのままだと空室が埋まりそうになく、いきなり改装が必要そうな状況です。ちょっと厳しいなと思いました。

物件自体は綺麗なんですが。。。

 

紹介不動産屋の見立て

不動産屋は上記の私の心配事に対し、「部屋のぶち抜き工事なんてする必要ないです。このまま、1Rで出して中国人を3人とかぶち込めばいいです。独自のルートがあるんで満室にできますよ」

 

・・・はぃ?18㎡に3名・・・?(@@;

・・・ええーっ(;´Д`)

 

「事務所は業種が固定されている方がむしろ客は探しやすいですよ。無許可の託児所とかならすぐ入るでしょ。この辺りは子育て世帯が多いですし、託児所のニーズはありますよ。僕、客付けする自信あります」

 

・・・だったら先につけろよ(;^ω^)

 

・・・しかもなんでわざわざ無許可の託児所なんだ・・・?(;´・ω・)

 

・・・なんだかこの不動産屋ブラックだなー。

そこまでしないと入居者がつかないってことですよね?(;^ω^)

 

「現在融資打診中の人がいるのですが、融資が通ったら御社が優先して買うということで買付証明書を送りますので判子ついてメールで送ってください」とのこと。

金額欄は既に記入されており(満額)、特約等もローン特約のみでした。

しかも、レントロールは最初頂いたものと違っていたし、現時点で融資打診中の人がいるなんて嘘じゃないの?(;^ω^)

 

補助輪不動産屋さんにみてもらった(答え合わせ)

・設定金額がやや高い  3万相場・・・3万3000円となっている。

・駅から遠すぎる

・道が狭すぎて事務所や店舗は無理(車が通れない)

・値段を下げたところで、このあたりのこのサイズの部屋はダブついており、早々おそらく埋まらない

 

 

結論

・・・やーめたっ(*´ω`*)

物件だけだったら比較的綺麗で、利用価値もありそうだったんですが、賃貸を目的に買う場合は今すぐ回せる状態ではない物件でした。

物件は綺麗だし、金銭的余裕があれば買ってもいい物件なのかもとは思いましたが、物件だけ切り取ってみて綺麗でも、立地、駅からの距離、周囲の環境や周囲の物件状況も照らし合わせたら、それは賃貸向きか否か、自分の購入目的と合っているのか否かも、冷静になって考えてみましょうね。

個人的に広い事務所は、改装してでっかい家にしてもいいかも。。。とか、シェアハウスも・・・とか色々想像は膨らみましたが、とにかく初期投資に相当かかりそうです。

冷静になることにしました。

 

買えそうな物件だとついつい甘くなる財布の紐、皆さんも色々な誘惑があると思いますが、気を付けて(^-^;

 

初心者の皆さん、非公開物件自体が初心者向けではないことが結構あります。もし市場に出回っている物件以外に出会いが無いとしても必ず身の丈に合った物件を探し当てれば大コケはしないはずです。

じっくりいきましょうね!