フィリピン出張報告

前回のコラムに記載した通り、月曜日から土曜日までの5泊6日フィリピン出張に行っており、本日(正確には昨日)帰国しました。

不動産投資とは全く関係ない本業での出張です。

私の本当の正体は、副業に勤しむ不良サラリーマンではなく、世界の環境を守るため、環境関連機器をグローバルに紹介する真面目な営業マンなんです。

読者の方はなんか誤解している方が多い気がしますので、きちんと言わないといけないと思います。

フィリピン出張では現地の代理店にアテンドしてもらいました。初日から富豪の現地人オーナーと中華料理に行ったところ、「一番いい奴を持ってこい」と言っており、漫画の世界かなと思いました。

出てきたのはこれです。北京ダック!!肉も食べるタイプです。

初めての北京ダックは45組おなじみのT-ボーンステーキよりおいしかったです。

また2日目には私の名前が発音しにくいとのことで、フィリピンでの名前が強制的に決まり、新しい名前が決まったということで、誕生日パーティーを開いてもらいました。(実際の誕生日は2カ月前)

ちなみにRONがフィリピンネームです。

もちろん商談での初対面での自己紹介はI am RONです。もう無茶苦茶です。

毎日が激アツな夜を過ごしておりました。

現地で唯一覚えた言葉がありますので、紹介します。

「パロパロ」です。

意味はいろんな花に移動していく蝶々で、遊び人の隠語だそうです。

ではパロパロ大家RONのコラムを始めます!!

 

 

現地の事情

全体:

6%程度の経済成長が毎年続いています!!今後も数十年間続くと思われます。

平均年齢が24歳(日本は40台半ば)と大変若く、街でも若い方ばかりで人口ボーナスが期待できます。

お年寄りはほとんど見ません。どこも人であふれています。

町には活気があふれております。6年前インドの不動産会社でインターンしてましたが、それ以上の熱気を感じました。

全体的に治安が良い(インド比較という謎基準)、物価は私が泊まった4つ星ホテルで一泊6千円と安いと思います。あまりローカルなモノを食べてないので、現地人の暮らしはわかりません。

 

産業:

製造業を中心に安い労働力を利用した大規模工場が多く、進出しております。

輸出というよりは人口1億を超え、今後さらに拡大していく、内需向けの製造業が多い印象です。

日系ではトヨタ、ホンダ、東芝、パナソニック、シャープ、キャノン、エプソンなどなどなどが現地生産してます。

ある工業団地の方と面談しましたが、うちの工業団地では1つの企業も撤退したこたことがなく、同じ区画の工業団地の別区画を購入し、拡張する企業が多く地権者交渉で困っているとおっしゃってました。

その他、英語圏であるためアメリカなどからのBPO(コールセンターやサポートセンターなどの下請け)ビジネスがかなり発達しています。

以前はインドが多かったですが、彼らは英語がイマイチで、フィリピンが移ってきており主流になってます。

また以前より割合は減っておりますが、フィリピンの海外労働者に海外からの送金がGDPの10%を占める大きな産業となっています。

 

現地の食事:

フィリピンでは牛・豚・鳥・魚など日本人が食べるものは全部食べます。また基本的にフィリピン料理は辛くないです。豚が特に多く、煮物系が多い印象です。

私は米を気にするタイプなのですが、インディカ米が主流であまり米は美味しくないです汗

また日本食はかなり多いです。ラーメン・居酒屋・とんかつが多い印象です。

大手チェーン店もかなり進出してます(ワタミ、やよい軒、富士そば、さぼてん、吉野家とか)。

ほとんどのショッピングモールでは必ず日本食はあります。また昔はスペインの植民地だったこともあり、スペイン料理が盛んです。

全体的に日本人の口に合うと思います。

 

現地人の給料

ワーカー(英語不問):月2~3万

コールセンター:3~5万

中級管理職:5万~

日本よりももちろん安いです。そのため、先述の通り出稼ぎする人が多いです。

出稼ぎはアメリカ、マレーシア、シンガポールなど英語が比較的通じる国を中心に多くいます。日本は介護士、看護師が受け入れ協定が出来て増えてます。

 

フィリピン人について

基本的に陽気でラテン系なノリです。80%程度が英語が喋れます。アジアでは一番英語が出来る国だと思います。あまり騙すような悪い気質の方は少ないと思います。

女性がよく働く国で、営業なども日本では男性の仕事と言われている領域も女性がたくさんいます。また大変家族思いな国民性で、何よりも優先する傾向があります。

 

住居事情

昔は家族住まい10人とかが多かったですが、現在は核家族化が進んでいます。

また都市部では単身者も増えてます。

そして、かなりの交通渋滞があり、通勤1時間半はざらです。中心部は高すぎて現地の方はなかなか住めないようです。

また不動産バブル傾向で、分譲住宅地は基本すぐ完売です。しかし、分譲地によっては家はほとんど建っていないところも多いです。投資目的で買う方が多いそうです。代理店のオーナーが購入したようで自慢のために見せてもらいました。10年前からだと2倍、4倍は普通に上がっているようです。

しかし、建物はブロックづくりが多く、基本粗悪だと思います。L社よりひどいかもしれません。

 

不動産投資事情

外国人は土地が買えませんが、区分であれば買えるようです。

個人的にはマニラ周辺は過密傾向があり、これからルソン島北部のクラークに国際空港を作り、副都心を作る計画があるそうで、地方が面白いなと思いました。

基本的に日本人を含む外国人は高級な区分をプレビルド(完成前)物件を買うことが多いです。借りる方は富裕層や駐在員となります。

現地の工業団地の方が、300万程度で長屋を新築して、労働者向けの住居(家賃相場5万円)を建設しているとおっしゃってましたが、それは利回り的にも面白いなと思いました(法律的、管理的にも無理ですが)。

 

私の所感

実は過去にフィリピンでの不動産投資を検討したことがあります。

インドで不動産賃貸仲介をしたこともあり、海外の不動産は成長が続いているため、日本と異なるキャピタル・インカムともに上がっていくチャンスがあるということを肌で感じていたからです。

しかし、投資家の両親に相談したりして、辞めました。今も辞めててよかったと思ってます。

理由は何個かあります。

1.現地人からしたら、割高な区分しか買えない

2.現地丸投げになり、色々金を余分に取られる危険が高い

3.融資が下りにくく、金利が高い。(業者からはフリーローンを進められた汗)

4.駐在員向けだと短期退去になりやすい。

つまり、日本で新築区分を買っているカモリーマンと変わらないのにも関わらず、さらなるリスクを負うこととなり、危険なんです。

ある程度、お金と時間に余裕がある人がやるもんじゃないかなと思いました。

そのため、私はまずは日本で基盤をしっかり作ろうと思い、戸建てを買い始めました。また私の得意?な築古土地値高利回り投資が出来ないのも残念です。

 

フィリピンに限らず海外不動産投資をするのであれば、その国に一定期間は住んで、人脈を得ることが欠かせないと思いました。

ネットとかセミナーにいったり、観光で遊びにいっただけでわかった気になっているのはあかんと思います。

しっかりしたチームを作り、問題が解決出来れば、チャンスが溢れるフィリピンは見逃せないです。

(恵比寿のI原さんと違いアメリカは興味なし)

 

私は、日本で培った不動産投資ノウハウをで海外でも勝負したいという思いがあり、将来的に不動産を含む日本での事業の管理をすべて任せて、海外(特にフィリピン)で事業や不動産投資をしたいと思ってます。

フットワークは軽いので、移住も視野に入れてます。

実はウルトラCなフィリピンでの不動産投資の秘策を思いつきました。

次回コラムで紹介したいと思います。

 

※月曜日は半休を取り、戸建の決済です。海外出張で仕事が溜まっておりますが、もちろん不動産投資優先です。これでわずか2週間の満室が終わります。