熱海のサラリーマン大家ことBIGと申します。

転勤と引越しをキッカケに大家になり、憧れの熱海に引越した後の物件購入に至るまでの紆余曲折を記載したいと思います。

前回コラムではサラリーマンが1棟不動産投資に手を出して取り返しのつかない失敗をした事例を紹介しました。

今回はその後の顛末について紹介します。

購入した物件は大阪府の某市、築30年、利回り7.0%台、金額2.0億、16室のファミリータイプ、駅から17分の旗竿地、3階建RC、鉄骨2棟レジデンス。金利も都銀からゼロ%台であれば瀕死の重傷で済んだのですがA銀行の4.5%、しかもサブリース。論ずる必要な無いぐらいの退場まっしぐらな状況です。純粋なキャッシュは購入金額の0.8%、(通常は2%は欲しいところ)固都税を差し引いたら手残りは僅か30万円/年

2.0億円の借金をして30万円/年の利益(マイナスより良いですが)

本格的な大家さんに成りたい一心から、『片目』?いや『両目』をつぶって印鑑を押してしまったのです。

まさに『即死』状態でした。

友人には怒られ、家族からは罵られ!『後悔先に立たず』

僅か30万で2棟分の修繕計画が成り立つわけがありません。

入居率は70%を下回っており、今更一般契約に変更しても赤字が増えるのみ。

『始まりが終わりの一歩』まさに、最初の1棟がこんな状況ですが、BIGには少しだけ拠所がありました。それは『サブリース』です。

営業マンの『30年間しっかり面倒みますから!』を思い出し『そうだ利益は少ないがマイナスでは無い!!』と気持ちを切り替えました。

*サブリースに救われました。

ファミリータイプでありながら1年間に退居が6件入居2件

通常であれば、原状回復・リフォーム費用、共用部水高熱費は大家負担となりますが、お蔭様でサブリース期間中は借主負担との契約が有り、1円も負担することはありませんでした。

薄氷を踏む状況でしたが何とかプラマイ『ゼロ』で1年目を終え

早々に対応策を検討。町の噂では金利交渉は最低2年経過が相場との情報もあり、1年では難しいと判断。借換えコンサルを片端からTEL。本当にこんな物件で借換えできるのか?の心配事もよそに金融機関から『積極的に進めたい!』とのこと。

        『まじか?』

しかも『法人契約』?節税に有利と聞いていましたが、さすがB銀行!! 金利も2.0%と地銀では優良金利です。早速、金融資産、所有物件のエビデンスを送付、仮承認を突破して、いよいよ地獄からの脱出出来る?と思ったその時・・・・

『かぼちゃ事件勃発!』『2重契約!』『エビデンス改ざん!』

不動産業界に激震が走るのです。早速、借換えコンサルから荷電。

『審査部からA銀行案件は全てSTOPとの方針が出ました!!』

 体中の毛穴が開き、全身から力が抜け落ちた瞬間でした。

その後、代わりの銀行をお願いするものの、時が過ぎるほどB銀行の他C地銀、D信金とバタン・バタンと融資の扉が閉まっていくのです。

『打つ手が無い!』万策尽きたBIGの元へ送られてきた一通の封書

皆さんご存知の通り、A銀行からのアンケート調査です。

全面解決に向けた情報提供のお願い』と称したものでした。

折角の借換えもNGとなった今、融資して貰った『恩義』も忘れ

憎っくきA銀行に『天誅を下す』とばかりに、全てを荒いざらい、

包み隠さず正直に回答しました。

(中身は書けませんので、ご想像にお任せします)

今後は細々と利益を貯蓄に回し、修繕などに備えて地道に大家さんを続ける覚悟をしたのも束の間、次は物件購入した不動産業者から手紙が来ました。

『弊社の株式の全部を○○○社へ売却しました』のお知らせ

M&Aとやらですが、興味も無くスルーして1ヵ月後、新会社○○○より契約の見直しをしたいと書面が届きます。

そうです『サブリース契約の減額です』・・・・・・

一瞬ですが奈落の底が見えた気がしました                                           (見たことはありませんが・・・・・・)

しかし落ち込んでいる場合ではありません、BIGには守るべき家族がいます。こうなったら背に腹は替えられません。

残る手立てはA銀行に『直談判!』             2年だろうが3年だろうが関係なく、もはや交渉あるのみ!

損益シミュレーション』、『長期修繕計画』、『サブリース料金見直し』で

赤字突入の『事業計画書』を引っさげ、A銀行へ突撃です。

『魑魅魍魎と化したA銀行』VS『手負いの大家』との対決やいかに・・・

 

 続きは次回のコラムでご報告させて頂きます。

 最後までご覧頂きありがとうございました。