おばんでございます。

昨日は、友人の送別会で飲みすぎ、

お酒の影響で花粉症の薬が全く効かなくなり、

一晩うなされた おそまつです。

 

皆さんも

 薬とお酒の併用はやめましょうね。。。

 

今回は、

 

■コダッテー4号の家賃設定、決定家賃発表

おそまつ嫁が想定したペルソナ(流行り言葉なので使ってみた)

■なぜこの家賃なのか?

 そして

■実際に決まった入居者像

 

の4本立てで行きたいと思います。

 

 

■コダッテー4号の家賃設定、決定家賃

この物件に関しては、購入前、

 おそまつ想定:11万円

 銀行への提示:10万円(ストレスをかけて)

 図面だけで仲介見積もり:8~10万円

でした。

 

後でいろいろ回ってみると

当時 仲介の閑散期だったのと

あまりやる気?の無い仲介だった

 

みたいですが、

おそまつの心に

 

「11万いただける物件に仕上げる!」

 

闘志がわいたのも事実

 

実際の購入後、リフォーム実施。

写真を持参し、別の業者で仲介見積もり

見積金額は??

 

 

13万円

 

 

時期が年明けすぐ位だったら

13万スタートで打診するのですが、

 

 

この時点で2月末。。。(涙)

 

結局、

募集家賃:12.5万円

この時web対策のため、

 家賃:11.9万円

 管理費:3千円

 駐車場:3千円

とすることで、

 

 

12万円以下での検索でも引っ掛かるように工夫。

 

3/6web広告UP

3/19申し込み

2週間かからず決定!!

 

 

決定家賃は。。。

駐車場代3千円だけ値引き交渉が入りましたので承諾。

 

が、

浄化槽点検、清掃費用が2万円くらいかかりますよ。

おそまつで手配するなら、1,000円引きの

 

12.4万円でいかがですか?

(ご自身で手配いただくなら、12.2万円でOK)

 

 

結果、めんどくさくなったのか

 

12.4万円 で決定!!!

浄化槽点検業者を安いところを探したので

18000円/年くらいでイケそう

 

実質12.25万円 ですね。

 

【結果】

■募集家賃12.5万円

■決定家賃12.4万円(浄化槽清掃持ち)

となりました。

 

ゆうちゃんさんが一番近かったかな???

 

回答いただいた皆さん

ありがとうございました!!!

 

 

次行ってみましょう!!

 

おそまつ嫁が想定したペルソナ(流行り言葉なので使ってみた)

ペルソナなんて言うほど、大それたものではないですが、

 

ただ、

 

 学校が近い → 小学生、中学生がいる家庭

 お風呂が大きい → ファミリー

 

 

そして おそまつ的には、

家が買いたくても買えない層

イメージすると、

 若くして子どもができた夫婦

 (日銭はあるけど信用がない自営とか)

  もしくは、

 転勤で春日井に越してくるサラリーマン(役職者)=法人契約

でしょうか?

 

大事なのでもう一度言います。

10万を超える物件にアクセスしてくるのは、

家を買いたくても買えない層 だと思います。

そしてこの層は一定数います。(多くは無いですが)

 

 

■なぜこの家賃なのか?

皆さんの想定よりも高いと思います。

なんででしょうか???

 

 

実は、春日井市でも

中央から南部って、大手企業が多いんです。

 

これらの企業に共通して言えること

住宅補助金が

 

軒並み10万円

(正確には微妙に下回るみたいですが)

 

ってことは、

個人負担3万円位は出すでしょ?と考えると

 

13万円

 

がある意味、ターゲットゾーンになります。

 

 

これが、

春日井北部(高蔵寺)や小牧市南部や桃花台では駄目なんです。

 

ここがドミナント戦略の楽しいところ。

同じ春日井市内でも家賃がいただける所と厳しいところには

明確な差が出てきます!!

 

一律に法人契約だから 高めに とかではなく、

企業が集中しているところは、

 

 

仲介さんに

周辺法人の補助金額を聞き出す

 

ことは絶必です!!! 

 

 

■実際に決まった入居者像

今回は、アラサーのバツイチ同士の夫婦

奥様の連れ子が小学生と中学生(旦那は一人身)

二人の間に3人目(0歳)がいます。

 

学区を変わりたくなかったとのことで、

コダッテー4号一本釣りでした。

 

ちなみに

所得は私が同じ年だった時より100万円以上多いです

けど、飲食業(お水ではないけど)

 

 

コダッテー2号も、

子だくさんのバツイチ夫婦(子ども4人)

旦那は 友人と二人で経営する中古車屋(自営)

 

 

共通しているのは、

奥様は若くして子どもを産んでいる(お洒落な家に住みたい)

旦那は日銭は稼げるが、住宅ローンを組む信用力がない

 

また、法人契約も同様

住宅を買うと

家賃補助がなくなり、住宅ローンが発生する

なら、少し高めの家賃でもいっか!!

(私の会社でも事業所によっては、

 買うよりも借りたほうが安い事業所があります)

 

 

見えてきませんか?

住宅が買いたくても買えない層が。。。

 

 

【まとめ】

■家賃設定は、単純に価格提示ではなく、

 管理費や駐車場を分けて web+値引き 対策とする

 細かく区切っておくと、家賃交渉の時に小幅で交渉できます。

 

 今回、細かく区切らなかったら、5千円の交渉が入ったと思います。

 3000円×2(管理費、駐車場)と分けたことで、

 3000円の交渉幅で済みました。

 

 

■周辺法人の家賃補助金の額を確認する

 法人狙いならなおさらです 単純に法人だから高めに ではなく、

 

 ターゲット層がいくら出せるか?

 

 はイメージしたほうが良いです。

 

 

■高額家賃帯には、

 家を買いたくても買えない層 が居る

 法人契約の補助金が大きかったり、稼ぎはあれど信用力がない

 方は一定数います。

 

 単純に高めの家賃だと、「家を買ってすぐに出て行ってしまう」

 だけではなく、こんなケースもあるよ。ってご参考になれば幸いです

 

久しぶりの2000字越え。。。

 

長文にお付き合いいただき、ありがとうございました。

今後とも御贔屓に!!