◆前回のコラムでいわゆる割賦販売だから税法上どうなのかという婿さんやkuraさんからコメントがあり、先ほど税理士から話を聞けました。

 

 賃料○円で○年借りてくれたら物件ごと所有権譲渡しますという契約内容で、賃貸借契約を結んだのは前回のコラムの内容でした。そこで、税理士が言うには、無償譲渡だと贈与にあたり、先方には固定資産税評価あるいは相続税評価額分の贈与税(今回の場合では20万円)が課税されることがあるので、新所有者には固定資産税の日割りを負担(数万円)させた方が贈与税は回避できるとの回答でした。

 そして、もし無償譲渡であると、当然売却損が発生してしまい申告することはできるとのことですが、限りなくグレーだというのが税理士の見解でした。要は、家賃の総額で申告するのが安全だということですね。私の場合は、家賃総額でも売却損が出ますので、家賃総額で申告する予定です。

 ちなみに、お金をもらって更にボロ家をもらったら、どうなるか恐る恐る聞いたところ、現金と不動産に贈与税がかかります、という回答でした。だいたい、私が狙っている物件というのは評価額が400万以上がターゲットになるだろうと考えているので、税率が30%以上。やはり税金って一筋縄にはいかないな~って思ってしまいました。

 

◆物件購入1ヵ月間でした再現性がある6つのこと

 レンタカー事業はわたしの趣味でしているので、自分の好きなことを不動産に結びつければ、新しい事業が出来たり面白い発見につながるのではという思いから紹介しましたが、今回は万人に再現性があることを6つ紹介したいと思います。

 

1.インターネット無料化

 地元にはさまざまなインターネット回線会社がありますが、『社名 遅い』で検索すると、意外にも多く、トラブル対応にも安心なアルファベットの超大手会社を選びました。(10世帯、月約3万円)

2.客の取り込みに積極的なガス会社と新契約

 ウォシュレット、モニターホン、灯油ストーブをサービスで設置してもらいました。北国では、ガスストーブは冬期間普通に使用して月3万円かかるため、入居者には超不人気で逆差別化されてしまうので、ガスなら付けない方がマシです。気をつけましょう。

3.物件購入時の仲介業者に管理も依頼

 購入時の仲介業者と管理が一緒の会社であると、入居者への連絡などこちらの手間も減ると考え、管理も依頼しました。ただし、3ヶ月で結果が出なければ解約する予定です。1ヶ月たったので、あと2ヵ月です。大丈夫だとは楽観的に思っています。

4.キーボックスの設置

 やはり、他の業者さんに鍵を取りに行くのが面倒というか、行きづらいという声が実際に聞かれたので、空室分の鍵を現地に置きました。約2千円でネットで購入しました。

5.管理会社に指摘された箇所の修繕

 管理会社に何もしないとやる気のない大家とのレッテルを貼られるので、指摘された箇所はできるだけ修繕しました。例えば、台所の汚れは隠すためにシートを敷いて誤魔化しました。窓ドアノブのプラスチックが劣化し、ひび割れていたので全て交換しました。(7部屋分、約5万円)

ただ、高額になる二重窓の内部の結露はガラス交換しか対応できないのと、玄関ドアの錆も1枚10万円以上がかかることから、見送りとしました。

6.カップめん一箱持参で4店舗営業(5千円)

 現在計4店舗の業者が募集をかけてくれていたので、カップめん一箱を担いで営業に行ってきました。もちろん、ダンボールには物件名をデカデカと書いて、渡しました。

 以上、再現性がある6つのことを紹介しましたが、決定的なデメリットがあります。それは、再現性があるということは、真似できるということ。自分が真似できるということは人にも真似されるということで、いずれ差別化にならないというデメリットを常に抱えているということです。

 今日もわたしのコラムを読んでいただきありがとうございました。