前の大家さんが稼働率半分以下だった物件を、入手後に満室稼動させる為には何が必要なのか考えてみる…

 

皆さんこんにちは、地方在住大家のゆたちゃんです。

 

地方に現在在住の大家さんの中でも、

人口減少が激しく、過疎化が進んでいる厳しいエリアにも関わらず、

満室に近い高稼働できちんと賃貸経営している大家さんもいます。

 

そして、これらの大家さんの中には、

築古ガラボロ物件を入手しているにも関わらず、

きちんと物件を再生させて、

その上で満室稼動させている大家さんが一定数おられます。

 

前の所有者さんが半分以下の稼働率でしか運営出来なかったこれらの、

築古ガラボロ物件を満室稼動させている大家さんは、

前の所有者さんとどこが違うのか?

そこを今回は掘り下げてみようと思います。

 

満室稼動させる事への執着心が他の大家さんより並外れている…

 

ここでは、満室稼動させる為の物件リフォームの話はひとまず置いておいて、

満室稼動を達成させている大家さんは、

空室がある時の賃貸仲介業者さんへの営業活動を徹底的に行って、

あの手この手で何としても客付けを行おうとする意気込みが、

他の標準的な大家さんと比べると大きく違っているという気がします。

 

 

中には無料物品交換サイトに入居者募集中の物件を掲載して、

自力で客付けを行っている大家さんまでいるとお聞きしていますが、

現状では、このサイト経由でお部屋の問い合わせをしてくる方は、

一般の賃貸仲介業者さんでは家賃保障会社さんの審査がパスしない方がかなりの割合で含まれており、

それを考えると現在はまだ、このサイトを使って本格的に入居者募集を行う事は考えにくいと思われます。

 

ただ、単身者向けの物件で、敷金礼金ゼロ、仲介手数料ゼロ、フリーレント1ヶ月付きなど、

入居時の初期費用を徹底的に安く済まそうと考える若い世代のお客さんをターゲットとする際には(先回テレビで放送されたボ○ビー○ールに出ていた地方から上京する女の子がそうでした)、

大家が直接入居者さんを募集できるサイトに対する需要が今後強まる様な気がしますので、

私としては、今後もこれらのサイトの動向を注視していきたいところです。

 

同じ地域で競合する他の物件を常に研究して、入居者募集時にそれよりも少し優れている物件に仕上げている…

 

これは、お部屋の設備面の平均レベルが毎年少しずつ必ず進化している部分ですので、

いっぺんに全てのお部屋に最新設備を導入するのではなくて、

お部屋の入居者募集を行う際に、

毎回少しずつ古い設備を入れ替えたり、

新規に費用対効果の高い設備を導入していく事だと思います。

 

そして物件入手から10年を経過する段階で、

その時に一番新しさを感じる色で外装塗装を行う事で(物件の形やイメージに合う色、合わない色があるので事前に良くシュミレーションして慎重に選ぶ必要があります)、

物件の魅力もある程度更新されると思います。

 

そして最終的には、空室があるうちは諦めずに、

地道に空き部屋の営業活動を継続的に行って、

最終的に満室を達成させるという地道な作業を、

空室が発生する度に淡々と行える粘り強さ…

 

実は賃貸経営の基本を忠実に実行している大家さんが、

最終的に行動力と突破力の有る大家さんなのだと私は思います。

 

ここまでお読み頂きありがとうございました。