おはようございます。

恐妻家大家です。

昨日、無事2号棟・3号棟の不動産取得税を納付致しました。

計算通りとは言え、何のバツでしょうかと思うほどの3桁万円に迫る税額とわずか1ヶ月の納付期限には恐ろしさしかありません・・・

何とか、手出し無しで期限内に納付できたのですが、事業用口座の中身はすっからかんになってしまいました・・・泣

今なにかあったらやばいですね・・・汗

なんとか、自己資金ゼロをキープしております・・・

夢のCFでウハウハ生活なんて夢ですね・・・笑

さて、前回のコラムを書いていて、ふと思った事がありましたので、本日はその気付きを記していきたいと思います。

様々な不動産投資指標

不動産を購入するにあたり、皆さんはどんな所に着目していますか?

世には様々な投資指標が存在しますね。

利回り、CF、積算価格、等々

まだまだ色々有るのでしょうが、正直知りません!!(爆)

私も数字に弱いのです・・・汗

さて、なんでこの3つが世の中に広く出回っているのか・・・

答えは単純で不動産屋が売りやすいのです!!

CFなんか長期融資でなんぼでも増やして見せる事が出来るし、積算なんて銀行の担保評価でしかありません。CFなんかはただただ表面しか見ていませんし・・・

その他の投資指標が世に出ないのは不動産屋が(売りにくくなるから)隠したい事実だからですよね。(久々にお侍さんのコラム見てきました!!)

ではお侍さんのコラムで出てくる指標に合致すれば買なのか?

だと思います。

不動産購入で大事なポイント

皆さん収益不動産を買う目的はなんですか?

私の場合は、安定的に運営してできるだけ早期に自分のものにする事が当面の目的です。

そのために一番注目するのが【返済期間中満室運営出来るか?】だと思います。

これって、数字では表せないのですよね・・・

感覚ですから。

周辺施設、街の発展状況、地域の新陳代謝、新築物件の状況等の立地、周辺環境にも依存しますでしょうし、建物の年式や間取り、設備等のスペックも有る事ですから。

新築物件の例

昨日のコラムでも書きましたが、新築2年目なのに未だ満室にならない近所の物件。立地は良いですし、日当たり良好、1Kとしては無駄なく使いやすそうなレイアウト、収納も多い。なのに・・・

恐らく、室数も多いし、新築プレミアムで賃料は高いし、新築としては利回りも出ているでしょうし、長期融資でしょうからサブリースながらもCFも出ているでしょう。

でも満室ではない・・・しかも2年目・・・

1年目で入居率50%、2年目で90%・・・

繁忙期を間のなく終えるのに未だ空室あり・・・

ものすごく怖いですよね!!

今はサブリースの恩恵でオーナーさんは痛手がないのでしょうが、将来はどうなるのでしょうか?

私思うに間違いは1Kだった事でしょうか。

当たり前の事ですが、同じ面積の建物でも貸室数が多いほうが賃料総額があがりますから収益は計算上は出しやすくなります。その数字だけを見ていればこの様な結果もあり得るのでしょう。

中古も然り!!

高利回り物件を皆さん求めると思いますが、何故高利回りなのか!?

楽待のハイレベルなコラムニストさんやコメニストさんは自分で廃墟の再生ができたり、我々の様な一般人には到底来ない本当の川上物件をゲット出来る特殊な方々も多いので勘違いしやすいですが、私も含めて一般の方の前に出てくる高利回り物件は駄目物件である事がほとんどです。

収益不動産を購入するサラリーマン投資家の多数は、賃貸して得たお金で借入を返済して、自分の物にする事(資産を築く)だと思います。

銀行が貸してくれた良物件なのに上手く回らない!!なんて物件も有るでしょうが、銀行は数字とエリアしか見ていないと思います。

逆に言えば数字とエリアしか見ていなければ、場所が良いのに・建物は良いのに入居付に四苦八苦する物件を買ってしまう事も有るでしょう。

数字も大事でしょうが、表面の数字のみに目を奪われ、本質を見誤ること無く堅実な物件を探したいものです。

最後は感覚なのでしょうね・・・

本日も駄文にお付き合い頂きありがとうございます。