皆さんこんにちは!パテント大家ATSUSHIです。

 

一昨日、昨日と2日続けて大家自ら入居者募集可能なサイトのお話をしてきました。ただ今、メリットやデメリットについては、まとめている最中ですので、それらは次回以降のコラムでお伝えしたいと思います。

 

さて、本日は、「公示価格を見ると、つくづく感じる資産比率における土地の重要性」というテーマで、私なりの考えを綴りたいと思います。

 

公示価格を見ると、つくづく感じる資産比率における土地の重要性

 

先日のコラムにおいて、私は、「賃貸不動産投資の番組風テレビ広告を見て、そこで紹介された無料の不動産投資の本を思わず申し込んでしまった」、というお話をさせていただきました。

 

案の定、その後、

その会社からは何度も提案・営業の電話

がありました。。。

 

この会社は、新築アパートのメーカーですので、新築アパート投資に対する魅力、良さを訴求する内容で、それらの話は確かにもっともな印象を受けました。しかしながら、やはり仕様とコストを具体的に見てみないと、その投資の良し悪しの判断は、私にはできません

 

そのようなメーカーの担当者からは、私は書籍をいただいた後、かなり積極的にぐいぐいと提案をして来られたのでした。

 

もちろん、当該アパートメーカーによる提案のまま、

土地を紹介してもらい、

提案通りの物件を建設し、

融資対応、客付、管理までお願いして、

長期的な成功(さすがに「バラ色の人生」的な謳い文句は以前よりない印象でしたが・・・)を収めることができる

ほど簡単な話だとは、私としても思ってはいませんが、

営業マンからのどの提案も

建物が商売のメインのためか、

地方の安価な土地に建設する提案

だったのが印象的でした。

 

ざっくりと土地の価格の比率を表すなら、

提案案件の大方が

総投資額の2割以下

であって、

そのことからも土地の価値があまり高くないエリアであることは

容易に想像できる

かと思います。

 

そして、実際に自分なりに調べてみると、予想通り、

やはりエリア、立地条件というのも、

その土地の価格に見合った条件

でした。

 

基本的には、私としては、「物件投資額の50%が土地価格で、かつ表面利回り10%が目標」と言う、新築では極めて高いハードルをその営業マンには伝えたため、その後の提案は途絶えてしまいましたが、いずれにしても、短期的には建物への投資比率が高いほど投資収益性は良くなります

 

しかしながら、やはり

長期的な視点では、

立地条件は決して外せない

と私としては強く思います。

 

つい先日も、2019年の公示地価が発表されましたが、全国の公示地価は4年連続の上昇となり、東京圏に至っては、住宅地に関して、都内23区は全て上昇したと報じられていました。

 

ところが、特に地方圏ではかなりメリハリがついたようで、地方都市主要駅周辺の駅近のエリアは大きく価格を上げていたその一方で、例えば、皆様の記憶にも新しい、西日本の水害があったある地域の住宅地などに至っては、極めて大幅に価格の低下が起きたところも実際にあったのが現実です。

 

私も地方出身のため強く感じるのですが、やはり、地方で投資する場合においては、駅の再開発など、行政の取り組みを含めて色々と活性化しているエリアでなければ、10年、20年という中長期のスパンでの将来的な資産価値を考えると、恐ろしいように感じています。

 

これから新築アパート投資をお考えの方で、メーカー側から地方での建築提案をなされた方がいらっしゃれば、その土地の「将来的な資産性」を、改めて一旦立ち止まってご検討されるべきだと私としては感じています。

 

くれぐれも営業マンの口車には乗らず、その投資を取り巻くリスクをしっかりと見極めつつ、慎重な姿勢で臨んで欲しいと強く思います。

 

以上、本日は、「公示価格を見ると、つくづく感じる資産比率における土地の重要性」というテーマで、私なりの考えを綴らせていただきました。本日も最後までお読みいただき、ありがとうございます。