皆さんこんにちは!パテント大家ATSUSHIです。

 

本日は、「基準値があっても油断は禁物~大手ハウスメーカーによる驚きの新築提案~」というテーマで、私なりの考えを綴りたいと思います。

 

基準値がある土地価格

 

昨年、シェアハウスの不正融資の問題が大きくクローズアップされ、大きな社会問題になったことは、まだまだ皆様の記憶にも新しいところだと思います。

 

また不正融資だけでなく、売買物件に利益を大きく盛られて、「ぼったくられた」と言う話も耳にすることもあります。

 

個人的には、この場合、建物の価格で盛られたと言う話は確かに分からないでもないな、という思いを抱いておりますが、さすがに、いくら素人とは言え、路線価や公示価格など、簡単に価格の基準が分かる(基準値がある)土地を、例えば何倍もの価格で売りつけられてしまった、というようなことは中々あり得ないのではないか、と個人的には思っていました。

 

本日のコラムは、そんな中で私が実際に経験したお話となります。

 

基準値があっても油断は禁物~大手ハウスメーカーによる驚きの新築提案~

 

私は最近、コラムでも述べていますが、戸建居住用住宅の売買に関与する機会があり、土地価格の算定を色々な角度から検討していました。

 

中古の収益物件というものは、妥当な表面利回りをベースに、売却価格を算出するのが一番分かりやすいかと思います。

 

一方で、個人の居住用不動産の場合に関しては、やはり路線価や使用価値、所有価値などが前面に出てきます。当然、土地と建物を明確に分離している新築の収益物件の場合には、土地は居住用住宅の場合と同じような考え方のもとで、購入することになるかと思います。

 

私としては今回、売却を検討しているエリアにおいて、過去5年間の実際に取り引きされた土地の価格と路線価とについて、数十件の事例を分析してみました。

 

これらを分析した結果、この対象エリアに限っては、路線価以下での取り引きというものはほぼ皆無だということが分かりました。加えて、このエリアに限っては、実際の取り引き価格として、路線価に対して1.2倍~1.6倍程度であったことも分かりました。

 

特に、強く感じたのが

接道の良い土地というものは、

路線価の差以上に、実際の売買での取り引き価格において差が開いていた

ということです。

 

さて、私はこんな分析をしながら、ふと1年ほど前に大手ハウスメーカーから、新築アパート建築の提案書をもらったことを思い出しました。そして、それがどうだったのかが気になり、私は久しぶりにその提案書をひっぱり出して見てみることにしました。

 

私は1年ぶりにその提案書を見たわけですが、改めて見てみて、非常に驚いたことがあります。

 

それは、土地の価格です。

 

その対象物件に関しては、

路線価は約74000円/㎡

面積は約179㎡

だったわけですが、この数字に基づき計算すると、

この土地の路線価に基づく価値は約1325万円

となります。

 

しかしながら、

なんと・・・

その提案書には、

路線価に基づく価値の約2.6倍である

「3480万円」という数字が、土地価格として提示されていた

のです。

 

大手ハウスメーカ―が仕入れた土地と言うことで、私としては安心して、どちらかと言えば建物の詳細にばかり目が行っていたため、当時、土地の価格については私は真剣に見ていませんでした。

 

加えて、もちろん私の中では、大手ハウスメーカーのアパートの新築で、表面利回り5%の投資は土俵に乗らないため、当時はさらっとしか見ていないということもありました。

 

そんな中、今回改めてきちんと見てみたら、この驚きの数字だったわけです・・・

 

しかし・・・

いくらで土地を仕入れたのか分かりませんが、

どう考えても土地に利益をのせ過ぎ

だと個人的には思います。

 

(加えて、建物の建築費用にも利益が乗せられるわけで・・・トータルで見るとすごい利益ですよね・・・)

 

もしかすると、まとまった土地が必要なことや実需向けではなく投資家向けなどの背景も影響し、

これが新築アパート建築時における、ハウスメーカーが仕入れた土地価格の「常識」なのかもしれませんが、

個人的には、

線価や公示価格などの基準がある分、

あまりにも大きな利益は乗せられないはずだ

と、油断して見ていた土地と言えども、

事前の徹底的な実績分析が必要である

と、今回の事実を知り、私としては強く感じた次第です。

 

これから不動産投資を始めようとお考えの方の中で、土地からの購入をお考えの方がいらっしゃれば、以上のような点に関しても充分に注意し、土地価格についても、事前の徹底的な分析は行っていただきたいと強く感じています。

 

本日のコラムが、少しでも参考になれば幸いです。

 

以上、本日は、「基準値があっても油断は禁物~大手ハウスメーカーによる驚きの新築提案~」というテーマで、私なりの考えを綴らせていただきました。本日も最後までお読みいただき、ありがとうございます。