５０代から不動産賃貸業を始めた、

会計士大家です。こんにちわ。

「第３号物件」の満室経営復活まで

書いてみようシリーズの５回目、

いよいよ完結編になりました。

前回は、プロ写真を管理会社と共有し、

マイソクを更新したこと、

そのとき、他業者へのあっせん依頼が

「ファックス」であることを知り、

せっかくのステージング写真（カラー）のよさが

伝わらない、と思い、

管理会社の了解のもと、地元の業者廻りをしようと

決意するまでを書きました。

今回は、満室達成までのことを

一気に書きたいと思います。

「第３号物件」概要

所在地：埼玉県深谷市

建物：軽量鉄骨２階建て

間取り：２ＤＫ

戸数：６室＋駐車場１１台

購入年月：２０１８年０６月（当時：満室）

購入価格：３４３０万円

満室にするために、取り組んだこと。

１　「ペルソナ設定」

２　空室のステージング

３　プロカメラマンによる写真撮影

４　３の成果物を管理会社に共有⇒マイソクの見直し

５　４の新マイソクを持って、地元業者回り

新年早々、地元の業者さん廻りを敢行！

２０１８年０１月０６日日曜日

　物件所在地近隣の、熊谷駅前の不動産屋さんを３件回る。

 

１軒目　Ａ店さん

店長がご対応。

あのマイソクを見た瞬間、

 「これはスゴイ！」

 「すぐに決まりますよ！！」

私が購入する直前にも、

当物件に客付けした実績あり、とのこと。

ご紹介への期待感が膨らむ。

マイソクの電子データと、

写真データを合わせて提供して引き上げる。

２件目　Ｂ店さん

店長が不在、窓口の女性店員さんに、紙のマイソクと名刺を置いて、ご挨拶だけで退散。

 

３件目　Ｃ店さん

店長がご対応。この店長氏と、意気投合することに。。。

「部屋キレイ、すぐ決まりますよ！」

「写真が素晴らしいですね！

プロが撮影したんですか？」

→そうなんです^_^

店長氏からは、募集条件について色々とアドバイスをいただけた。

（その一部をご紹介すると・・・）

１　ＡＤは２～３か月が地域相場（現・管理会社からは１ヶ月分だけの提示）

２　ウチでは業者経由の物件は、積極的には取扱しない（大家直接が基本）

とのことだったので、

即断即決、大家から直接ＡＤを２ヶ月分提供することを承諾、

また空室２室を貴店が客付けできた場合は、

管理を貴店に移管することを約束して、引き上げる。

果報は寝て待て、とはよくいったもので、

それから１０日余りが経過。

 

２０１９年０１月１８日金曜日

Ｃ店からでんわ。ご検討中のお客さまあり、なお他物件と比較検討中とのこと、初期費用を安くしてほしいとのリクエストあり、どうしますか？と。

Ｃさんと相談の結果、

１　敷金１ヶ月をゼロへ

２　そのかわり、退去時クリーニング費として２か月分を徴収

３　保証会社利用必須（これにより、退去時お支払金の保証を受けられる）

４　その他初期費用の減免は、わたくしが

　Ｃ店さんにお支払するＡＤ２ヶ月の枠内で対応する

ということで合意し、速やかにお客さまに提示。

 

２０１９年０１月２０日日曜日

夕刻、Ｃさんからでんわ。ご検討中のお客さまより契約の意思表示。

火曜日に契約手続きへ。（稼働率６分の５へ）

２０１９年０３月初旬

Ｃ店さんから、残る１室のお申込を頂戴した、との連絡を頂く。

ちなみに募集写真、

ステージングは１月に決まったときと同じものを使用。

これで満室達成！

総括

このままではマズイ！と感じ始めた

２０１８年１２月から、およそ３ヶ月で

満室経営を復活させることができました。

勝因を振り返りますと、

１　速やかに行動に移ったこと

２　プロカメラマンによる写真撮影

３　管理会社さんのご理解・ご協力

４　マイソク、ネット広告が新年早々にリニューアルできたこと

５　新しいマイソクを持って、地元の業者さん廻りをしたこと

６　お客さまにご利用しやすい募集条件を即断即決したこと

でしょうか。

「第３号物件」は６室すべて満室になりましたが、

まだ駐車場の空きもあります。

土地有効利用の観点から、

もう一工夫をしてみたいと考えております。

「第３号物件」入居付けにお力添えを頂きました

関係各位に、この場を借りて感謝の意を申し上げます。

今後ともよろしくお願い申し上げます。