みなさん、こんにちは

先月からコラムを復活したものの、年度末を迎えて本業が佳境に達し、すっかりコラムを書くヒマを失っていたものぐさ大家です

 

さて、ちまたでよく交わされる議論で「持ち家か賃貸か」という議論があります

先日、所属するサラリーマン勉強会の集まりで「不動産投資するなら持ち家がいいのか、賃貸がいいのか」という質問を受けましたので、この部分についてコラムにしようと思います

今回のコラムは初歩的な話なので、多少なりともご存じの方は読み飛ばしていただければと思います

 

 

不動産投資するなら持ち家がいい?賃貸がいい?

 

投資家の中には「賃貸が絶対にいい」と言う方もいますが、私はどちらでもありだと思っています

私自身も持ち家派です(不動産投資する前に買っていたというのもありますが)

 

持ち家派、賃貸派それぞれの主張に一理あり、どちらが良いとはいいきれませんが、不動産投資をしているor志していて自宅を買うのであれば重要な点があります

それは、不動産投資のための物件より先に買うか後で買うかの順番です

 

 

住宅ローンと事業向けローン

 

持ち家というからには、当然ながら自分や家族が住むために入手する家となります

これに対し、不動産投資家が購入するのは、賃貸に出して収益を得るためのもの、事業のためのものとなります

自分が住むための家の購入資金を調達するための融資が一般的に住宅ローンと呼ばれるのに対し、収益物件を買うための融資は事業性ローンやアパートローンといった呼ばれ方をされます

不動産を買うために、購入物件を担保に金融機関がお金を貸してくれるというのは同じですが、住宅ローンと事業性ローンでは、融資の受けやすさが大きくことなります

庶民の住居取得を支援する意味がある住宅ローンは、事業性ローンよりも金利や貸し出し期間といった部分で有利なことが多く、融資審査もかなり緩めです

 

築年数や土地値がほぼ同じで売り出し金額も近い物件だとしても、自分が住むために購入する住宅であれば住宅ローンがあっさり出る可能性大ですが、収益物件として買うとなるとハードルは格段に上がります

収益を産まない(あえて言えばこれまで払ってきた賃貸住宅への家賃は浮きますが)物件には融資するのに、物件自体が収益を産んで借金返済を後押ししてくれる収益物件にはあまり融資しないというのには違和感を感じてしまいますが、事業として見れば、融資する側が厳しい目で見るというのもわかります

4・5%金利だった銀行の不祥事などもあり、収益物件向け融資が非常に受けづらくなっている昨今ですが、自宅購入のための住宅ローンの審査が厳しくなったという話はあまり耳にしません

一時期より減ったとはいえ、東京のわが家には今も毎日のようにマンションのチラシが入っています

最近、融資情勢が厳しくなっているので、住宅ローンと事業性ローンの受けやすさは、さらにギャップが大きくなっているはずです

このギャップがあるために、買う順番が大切になってくるのです

 

 

自宅と収益物件の両方を手に入れたいのならば

 

例えば、5000万円の収益アパートと、同じく5000万円の新居用の自宅マンションの両方を買いたいと思った場合、どちらから入手すべきでしょうか?

 

融資を使わない場合であれば、「どちらでもお好きなほうで」と思いますが、融資を利用するのであれば、まず収益物件を購入し、その後で自分が住むための物件を買うべきだと考えます

 

同じ5000万円の借金をしているとしても、借金の対象がお金を生み出す収益アパートなのと、お金を産むことのない自宅マンションなのかでは、金融機関の受け止め方は大きく違います

 

自宅マンションの場合、よほど好立地で稀少性があるといったことでもない限り、買った値段より高く売るのは容易ではありません

さらに、購入時には仲介手数料や不動産取得税、登記費用など、物件価格の5~7%程度の経費がかかります(収益物件ならば7~10%ぐらいいくことも)

買った値段より安くでしか売れないとなると、金融機関からすると「担保にとっているものの、貸した金よりも低い価値しかない」という認識になります

そもそも、事業性ローンであれば、「担保価値通りの金額しか貸せません」となるのですが、住宅ローンの場合、審査が緩めなので、安定サラリーマンといった立場であれば、担保価値以上の金額のローンが簡単に組めてしまうことが少なくありません

簡単にローンが組めるというのは、持ち家を買う立場ではありがたいのですが、続いて収益物件を買う時には、これが重荷になってきます

「4000万円の価値しかない自宅を担保に5000万円も借りている人に、あらたに融資はしにくいなぁ」と金融機関側は考えてしまうからです

「自宅マンションは買えたので、次は収益物件を手に入れて私も大家に」と申し出たとしても、金融機関としてあまり良い顔をしないことが多いと思います

 

 

先に収益物件を購入すれば

 

逆に収益物件を買ってから自宅マンションを買うとすればどうなるか

 

審査が厳しくなりがちな事業性融資を受ける際は、住宅ローンという「重荷」はかついでいない状態です

今後見込まれる給与収入といった部分も含めて、金融機関は融資審査をしてくれます

めでたく融資を得て収益物件を購入でき、続いて自宅を融資を得て買う場合、住宅ローンの審査を受けることになります

このとき、当然ながら収益物件について借金をしていることがマイナス材料になるのですが、前述したとおり融資審査が緩めの住宅ローンを使うことになります

審査が厳しい事業性融資に比べると、融資が通る可能性は高くなります

これが、まずは収益物件を買って、その後自宅物件を買うほうが良いという理由です

 

 

私も自宅を買う前に収益物件を買おうとしているところです

 

実は私自身、近々住宅ローンを使って自分が住むための物件を買おうとしているところです

関西に自宅は持っていますが、今は東京で賃貸暮らしをしているため、東京での物件取得を考え中です

以前、昨年秋から収益物件取得強化月間をやっていたと書きましたが、強化月間をした大きな理由が自宅用物件の取得でした

住宅ローンを組んでしまうと収益物件を買うための融資が受けにくくなるなあというのが判断理由の一つでした(まあそれ以外にも物件価格が落ちてきたなどいろいろあるのですが)

 

 

住宅ローンで収益物件購入はNG

 

住宅ローンは審査が緩いとなれば、住宅ローンで収益物件買えばいいのではということになりそうですが、それはNGです

 

住宅ローンは購入者が自己使用するためにのみ貸してくれるものなので、収益物件購入には使えません

住宅ローンで買って、しらぬふりをして賃貸にするという話も耳にしますが、金融機関によっては転送不要で郵便物を出し、戻ってこないか(他人が住んでいるのですから当然届きませんよね)を確認しています

 

もちろん、購入後の転勤といったやむを得ない理由で引っ越す場合、住宅ローンを借りたままで賃貸に出すことも可能ですが、賃貸に出す前提で自分が一度も住まないのに住宅ローンを借りるというのはアウトです

 

楽待でもちょくちょく広告が出る賃貸併用住宅というのは、住宅ローンと事業性融資との差をうまく利用する手法です

まあ、個人的にはどうかなぁとは思いますが・・・(この話やりだすとまた長文になるんどえ端折ります)

 

本日も駄文、長文におつきあいいただき、ありがとうございました