皆さんこんにちは。

4月1日から色々かわるので本業がちょっと大変なじゅんじゅんでございます。

 

すこし間が空いてしまいましたが、今回も非公開情報について書きたいと思います。

 

結論、初心者は市場に出回っている物件をよく検討して、お買い得でなくても必ず回せる物件を入手すること。これが専業大家になるための長い道のりの一番の近道だと再確認しました。

 

私がいただいた非公開・未公開物件の数々をご参考までにご紹介します。

 

未公開物件は資料が後出しになる

不動産屋さんがお客さんから「あの物件をこれくらいで売りたい」という希望を聞いた段階のすぐのものは、そもそも資料を作る前の状態なので、

売り出し希望価格と、住所ぐらいしかわからないのです(^^;)

だいたいは不動産屋さん同士の間で話がついてしまったりするのかなー?

仲介経験があり、売買もしている不動産屋なら「あぁ、あの物件ねー!」で済むのかもしれませんが、一般人の私には資料が無いと土台無理な話です(^^;)

 

物件スペック(法人編:今の融資状況と購入物件の考え方に出てきた物件)

〇〇市 RC 築32年 2900万 現況利回り5.88%

                  満室利回り 9.48%

8部屋、 1R ベランダあり 20㎡/1部屋

しかもこの物件テトリスのような物件で、登記としては2棟

1棟として売りにだされている非公開物件。

 

なお、1棟だと思っていたのですが、レントロールにはA棟、B棟となっており、土地の面積はあっていたのですが、地積測量図が違っていました

また登記簿には1棟分の登記簿しかなく、レントロールも違っていたし、空室の部屋も違っていました。

出される資料が違うために、車で1時間もかかる現地に3度も行く羽目になり、登記簿も最新のものではなかったり、分筆後の資料が無かったり、敷地の中に、物件以外になぜか戸建があったり

もーーめちゃくちゃ!!( ゚Д゚)

紹介してくれた不動産屋さんは、物件情報を出した不動産屋さんと仲が良かったらしく信用して、資料の精査を行う前に私に情報をくれたのですが・・・

えらい目にあった(^-^;

物件購入の判断のために約2週間かかったでしょうか・・・。

融資は結局1200~1500万しかつかず・・・(-ω-;)ウーン。

土地勘があれば、ここまでしなかったでしょう。

物件価格が安いと感じても地域に詳しくなければお買い得なのかどうかやっぱり判断が難しい。

買えそうな物件を探すのは大事ですけど、それは得意な地域でのみ行うべきだと再確認しました。

 

悪いことは言わない!

未公開物件や非公開物件は自分の得意なエリアに絞ってもらうことです。

 

更に・・・

また仲良し不動産屋さんが未公開物件資料を2点くれました。売主さんが元お客様だったようで物件は良かったです。

ただ、2点中1点は私の希望エリアのものだったので、金額が高いということがすぐにわかりましたがもう一点がわかりません。

正直、私のこだわっているエリアの物件はだいたい売り出し価格の金額が高すぎるのですが(土地値の3倍以上で、利回り7.8%に合わせている気がします)

他のエリアは土地値+20%程度のものがまだ多くあります。

頭金2割の観点から言えば他のエリアなら買える可能性が高いということなので他のエリアも少しは検討しようかな・・という気にもなりました。

 

物件はいいのだが・・・

物件資料をもらってすることはまず

g●●ogle map で住所を入力して現地の様子をぐるっと見てみます。

・・・・・・ンっ?!(; ・`д・´)

なっ・・・なんじゃこりゃぁ?!(@@;

 

 

その物件の隣に黒光りする塀の高い、その塀の中にリムジン??的な長い3台の黒い車が止まっていて、塀の中なのにマンションかビルが見えます・・。防犯カメラが異常なほどついているあきらかにヤバめの建物が・・・。何かの要塞?みたいな雰囲気。

普通じゃない・・・です。誰が見ても(汗)

 

不動産屋さんに1Fの事務所はいつから空いているのかと、隣はヤバいところではないかと確認してもらった際に衝撃の事実が発覚。

 

「ちょっと売主さんに聞いてみたんですけど・・・1Fは以前弁護士事務所が入っていたそうです。隣は暴力団ではないようですが、◎◎◎の倉庫になっており、その弁護士となんらかの問題で揉めて、弁護士が・・・(絶句)。2年空きっぱなしだそうです。・・・あの~・・・すいません・・・・こ・・・この物件は・・・や、やめましょうね(汗)」

 

そんな感じで、非公開情報をたくさんいただいているにも関わらずいまだ物件を買えない私。(;´Д`)

 

あせっておかしな物件を購入するよりはいいのかな…と思います。

 

じっくり検討できる出回っている物件を検討しましょ

非公開、未公開物件って意外と足が速いので即決即断ができないと良い物件の場合は難しいです。不動産屋自身も早く決めたいので焦っていることも多いみたいですので。

その即決即断のためには、地域に詳しいこと、レントロールが正しいか、価格が適正か、そして融資が引けるか、否かの判断をかなり早い段階で行う必要があります。(せいぜい数時間~1日)

スピード感的には、「書類受け取り、精査は当日かつ現地確認希望の連絡は即日。そして、現地確認後買付」です。

とにかくスピードですね。

火曜日に資料が届いて、当日現地確認希望の連絡をし、木曜日に現地確認した時にはもう先行した方の買付が入って融資結果待ちという状態でした。結局その人が翌週の木曜日に契約をしたという連絡を受けました。

 

というわけで、未公開物件や非公開物件はそもそも初心者向けではないと感じます。

もちろん、スピードさえあれば初心者にも入手のチャンスがありますが、かなり難しいのではないかと思いました。

私は非公開、未公開ではなくてもいいので、市場に出回っている物件の中からじっくり検討して購入に至る方がコケにくいのではないかなと思いました。

他の方が、何を理由に購入をやめたのか、融資額がどれくらいしか出なかったかという情報を既に不動産屋さんが持っているケースもあるので、その事情や融資結果などを含めて自分だったらどうかな?と考えて購入にいたれるだけ安心かもしれません。

 

本日が3月最後となるので、未公開、非公開情報も少し落ち着くかなと思い、なんだか気が抜けてしまいました(;^ω^)

 

自社の決算は6月なのでまだ探すつもりですが、相変わらずエリアにこだわっていると買えないだろうなーというあきらめの気分です(^^;)