こんにちは。

今回のテ-マは、「スルガスキ-ムのその後」です。

 

私の勤務する会社も、収益物件をかなり保有しています。

そんな関係で、任意整理物件やサ-ビサ-からの案件もたくさん入ってきます。

謄本を見てみると、抵当権はスルガと言うものもあります。

 

もともとこのスキ-ムは、金利が高いので、ある程度、買い進めた後は、一部物件を売却して、キャピタルゲインを得ないと厳しい、というか成立しません。

または、金利の安い銀行に融資の借り換えをして、金利負担を減らす必要があります。

しかし、抵当権がスルガに設定されていると、他の銀行は、融資に難色を示します。

なぜなら、当初のエビデンスが怪しいからです。

正当なエビデンスで融資を受けた方は、可愛そうです。

ただ、今となっては、正当なエビデンスを証明できません。

出来る事と言えば、1億円くらいのキャッシュを見せて、信用してもらうしか、ありません。

融資の借り換えは、前の銀行で融資審査が正当になされていることが、大前提です。

 

現在は、収益物件が売れない時代(銀行が簡単に貸さない)ですから、 資金不足になり、破綻したということなのでしょう。

表面利回り8%前後の物件を、金利4%前後で購入していたら、まわりません。

収益物件が、ずっと満室なんてことは、あり得ませんし、固定資産税や経費もそれなりにかかります。

 

そもそも、短期で物件を売却する目的で購入するべきではありません。

銀行だって、そんな目的では、融資をしてくれません。

最初から、短期売買目的です、なんて言う人は、いません。

融資を受けるときには、長期保有が前提です。

たまたま、高く売れるから、売却するということは、有りです。

 

話しは、最初に戻りますが、抵当権がスルガ物件ですが、築古RCが多いです。

短期売買目的で、購入したものの、スルガショックの影響で、物件が売れず、資金が行き詰まったようです。

短期売買目的は、物件が売れなければ、終わりです。

 

これから、投資不動産を購入しようと考えている方は、ぜひ10年、20年の長いスパンで経営を考えて下さい。

結果的に、早期売却になってしまったことは、有りですので、最悪の場合(売却できないこと)を考えて、賃貸不動産経営するべきだと思います。

 

最後まで、お読みいただき、ありがとうございます😊