こんにちわ、サラリーマン大家のTAKAです。

ご無沙汰しておりますが、またコラムを書いていきたいと思います。

本日のテーマは、かぼちゃの件を受けて金融庁が金融機関に実施していた融資に関するアンケートの結果が3月28日付で金融庁のウェブサイトに公表されていたので、そのアンケート結果について個人的な見解を書いていきたいと思います。

1.アンケートの概要

ウェブサイトを見ると概要版と詳細版がありますが、読んでみると概要版の方がわかりにくいので、詳細版を読んだ方がベターという印象です。

調査の対象は、銀行、信用金庫、信用組合であり、国内の民間の金融機関で不動産融資を行っている金融機関がほぼ網羅されていると思われます。

アンケートの回答基準は平成30年(2018年)3月末時点であり、これ以降の姿勢の変化についても、記載があります。

2.内容

内容については、はっきりいって目新しい情報はありませんでしたが、金融庁としては、金融機関に求める事項として以下の4点を指摘しており、おそらく借りる側には以下のような影響がでてくるのではないかと思っています。

①投資用不動産向け融資に取り組む場合には、その取引スキームに関与する事業者(例えば、紹介業者・サブリース業者・管理業者等)の業務に係る適切性を検証するなど、取引に関するリスク評価を行ったうえ、これに基づいた取引方針を明確に定めること。

→ 金融機関側で、融資に関連する不動産会社、管理会社の管理を厳格化を求めているものであり、融資を受ける側からするとどの不動産会社に仲介・売買を依頼するかにより融資結果が変わりうる可能性あり。

 

②融資審査において、物件の賃料水準や売買価格の妥当性を十分に検証するとともに、投資の規模等に鑑み事業性融資であると判断される場合には、物件の生むキャッシュ・フローを基礎として融資の全期間にわたる管理・修繕・改修等の費用を勘案した収支シミュレーションを行うこと

→ 一定規模以上の物件購入の場合、融資審査の際のシミュレーションとして、経年による修繕や賃料の下落を見込んだシミュレーションを求められるようになるため、今までのようなフルローンはかなり難しくなりそうな印象。上記にはないもののアンケートによれば、融資期間を法定耐用年数にすべきか経済的耐用年数とすべきかについて、金融庁は経済的耐用年数の使用を否定しない旨を記載しているため、融資期間については少し弾力化するところもある可能性あり。

 

③顧客への対応を紹介業者や保証会社に任せきりにすることなく、自らが顧客とのリレーションを十分に構築し、事業・収支計画、顧客の知識・経験・リスクの理解度や財産・収入の状況等について主体的に把握したうえで、それら顧客の状況に応じて必要なリスク説明を行うこと。

→ エビデンスの提出などは、業者経由というのはNGになると思われる。また、金融機関側での顧客の知識やリスク認識の把握の強化が図られるとため、ある程度の不動産経営の知識が求められる可能あり(当たり前な気がしますが)

 

④本稿で紹介した事例等を参考にしつつ、あらためてポートフォリオにおける投資用不動産向け融資の実態把握・リスク評価を行い、必要な場合にはこれまでの顧客保護やリスク管理のあり方の適切性について点検を行うこと。

→ 期中管理の強化を求めるものであり、金融機関から期の途中での入居率や賃料の状況の確認などのコンタクトが増える可能性あり。

(①~④については、金融庁のアンケート結果の抜粋)

3.おわりに

今回のアンケートの締めには、金融庁お決まりの、「状況を注視」、「必要に応じて立ち入り検査」ということしか記載していないことから、金融庁としてはこれで一旦不動産融資に関する調査はおしまいよ、あとは各金融機関で適宜対応してねという感じを受けます。

かぼちゃ以降ある程度、融資管理の改善を行っていた金融機関が多いと思われ、アンケートの影響はそれほど大きくはないかと思われます。

アンケートがでたことによって、ある程度金融機関も動きやすくなることから、少し経てば多少融資が行いやすくなっていくのではないかなとも思います。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

(ご質問等あればお気軽にコメントください)。