こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

今日は、少し間が空いてしまいましたが

自分の経営指標を考えてみる』シリーズの3日目に入ります!

どうしても、気持ちを込めて書く必要があった3本のコラムを優先して書きましたが、実践コラムとしては、今日から続くシリーズは凄く大事だと思っています。

今日の『私の二通りの資産保有比率』は

内容的には、

不動産投資を開始してから5年から10年が経過してから特に意識する必要が出てくるのではないか?と思っています。

 

今、素人だろうと、初心者だろうと、

不動産投資を

長期的な資産形成を目的

そして

絶対に失敗出来ない

と捉えて臨むのであれば、少しくらいは役に立つ指標なのかも知れません。

※あくまで何にも調べずに自分の為だけに使っている指標なので・・・

 

どうぞ、そんなつもりで読んでいただければ幸いです。

 

シリーズ構成は、

1.それぞれの定義について

2.不動産は普通の指標がなじまない

3.私の二通りの資産保有比率

4.やっぱり残債利回り

5.残債経過年表

6.残債利回経年表

7.おわりに

以上で書いてまいります!

 

二通りの資産保有比率とは?

まずは、ここで言う比率ですが、

何の何に対する比率のことを言っているかと言いますと、

 

①現金(金融資産)対 残債の比率

②現金(金融資産)対 純資産比率

です。

おそらくレベルの高い投資家さんは、

この点について、言及されたことがほぼ必ずあるのではないかと思います。(私は、こことishiさんのブログしか読まないので、その点について言及されていたコラムはishiさんと投資侍さんでした。)

 

お二人の言及の仕方は異なりました。

 

①現金(金融資産)対 残債の比率

まず

①についてですが、

これは

規模拡大時のバランス

についてです。

 

拡大スピードの調整

⇒これは、投資侍さんの言う、現金保有率と近い考え方から来ていますが、侍さんは、

総投資額に対する現金保有率

について、

30%~50%を目標にしなさい!(;゚Д゚)

とおっしゃっていました。

ただ、その方法については言及がありません。。。当たり前ですよね。

この数値は、安全性を示す数値であり、

その実現方法の一つが不動産投資なわけですから。。。汗

勿論!

不動産投資においても、

「それくらいの投資規模までじゃないとリスクが伴いますよ!」

という風にも捉えることが出来ますし、もともと、不動産投資は資産家が行ってきた投資手法であることを考えても、それが至極もっともなラインだとも思います。

 

しかし!

ここにいる多くの方は、

不動産投資をレバレッジを利かせて行う場合において、投資初期段階で、この保有率をクリアするのは至難の業だと思います。

何故なら!

そもそも、最近不動産投資に参入した多くの方々は、不動産投資で資産形成を目指すわけで、

元々、そこまでの現金を保有している資産家の投資手法とは

全く別もの

であるからです。

簡単に言えば、

初期段階では、

みんな

ある程度リスクを負って投資することに

なるわけです。

※そもそもそんな危険なことは辞めなさいというのは別の話なので、ここでは、あくまで、そのリスクを取って進めていくことを前提で書いています。

これを

リスク許容度

という言い方を私は時々していますが、

このリスク許容度は、

それぞれの経験状況によって千差万別

だと思います。

例えば、

私は初期段階で約15億円フルレバ投資の全ツッパでした。

従って、

純資産増加スピードは速いものの、

そもそもの投資額が大きい為、

投資侍さんが提言される現金保有率に到達するには長い年月が必要です。

勿論、一日も早く、そこを目標にしているわけですが、

私のリスク許容度(イチローの言う『秤』)を超えてまで投資額を一気に膨らませるのではなく、

一旦、時間をかけて

私の掲げる

①現金(金融資産)対 残債の比率

30%~50%になるように

目標を立ててきました。

当時は10年以上かかると思っていたのですが、やはり13年かかりました。汗

ザックリですが、

2019年3月現在で、

残債11億円ちょいに対して現金(金融資産)4億円なので、35%くらいでしょうか。

 

達成してみて思いますが、この数値は、ある意味、

レバレッジを利かせている投資家にとっての、

ファーストステージ

でに目標指標になる気がします。

 

セカンドステージでは、

投資侍さんが示された現金保有率を別の見方で見る事になります。

それが②です。

これは、もちろん初期段階から常に意識している純資産増加に関わる指標なので、ファーストステージでも大事だと思いますが。。。

 

②現金(金融資産)対 純資産比率

なぜ、

私が投資侍さんの現金保有率をそのまま活用できないかと言うと、理由は三つあります。

一つ目は、

そもそも初期段階で守るべき数値なのに、余裕でオーバーしてスタートしているから。汗

二つ目は、

私が地主であり、土地(資産)を保有している状態で、投資初期段階を迎えたため、現金でない資産との兼ね合いを意識していたから。

三つ目は、

私の戦略の要である、10年戦略には、売却物件保有があり、将来、必ず売却によるキャッシュポジション大幅改善が起こる為、投資額と残債が比例しなくなる時期が来る為。

でした。

 

この三つ目の理由からが、ishiさんがたま~に、コメントしたりしてくれていた、

リスク分散への配慮

へとつながってくると思っています。

 

投資侍さんの現金保有率を高めるべき。という考え方は、

不動産を保有すること自体がリスク

という考えが根底にあると思います。

これは、

少し前まで流行った

巷で「総投資額○億円!」と、

ある意味、

罰ゲームとしか思えない借金の競い合い

をしていたキラキラ大家さんは思いもしなかったであろう

至極当たり前のリスクであると思います。

 

ishiさんは、

約20年間の不動産投資活動を経て、相当の資産を形成されてきたわけですが、

保有不動産数は決して多くありません!

もちろん、一般的に言えば相当数ですが。。。汗

何が言いたいかと言うと、

投資額は相当額です。

それを、

売却しながら、保有に見合う物件のみを手に残し、

あとは現金等に換えてきたわけです

 

これも、根底には、

不動産は保有すること自体がリスク

ということではないかと勝手に思っていました。

 

私もお二人の考え方に賛成というか、

不動産の特性を考えると、

そう思えてならないわけです。

なぜ、

不動産は保有すること自体がリスクなのかについては、ここから書くと果てしなく長いコラムになってしまうので、

・自然災害リスク

・相続リスク(分配困難性質)

の二つだけ言っておきます!

また、いつか書ければ書きたいです。

 

前置きがクソ長くなりましたが、上記の考え方により、

②現金(金融資産)対 純資産比率

に着目するわけです。

 

簡単に言えば、

保有不動産が突如負動産化したとしても、現金で賄えるくらいの規模感が目標

です。

 

そして、

私見では、

ある程度投資レベルと規模が伴ってくると、

純資産増額と投資額は同じように伸びるイメージになります。

例えば、

買った瞬間含み益

土地値以下

路線価程度購入

などで購入する機会が増えたり、

利回が低いけど資産性(実質価値)が高い不動産を購入

するチャンスに巡り合ったりするからです。

 

その為、一見、

残債と純資産をみると、その比率は変わらないように見えるわけです。

 

言わば、

買っても毀損額は変わらない状態

とでも言いましょうか。

 

でも、実は、だからといって規模拡大を延々と続けてしまうと?

不動産保有する自体のリスクを現金で賄えないリスクは拡大しているわけです

特定の名前は言いませんが、

例えば、

毎年異次元の規模拡大を続けて規模の利益で一見超絶安全に見える大家さん

とか、

築古高利回りだからと代謝をせずに増やし続ける大家さん

とか、

売却益が出たからとまだ残債一杯の癖にキャッシュで大きな買い物しちゃった大家さん

とかでしょうか。

 

じゃあ、いくらくらいが安全なのよ?

 

 

 

。。

 

 

。。。

 

 

分かりません!(>_<)

 

ふざけているわけではありません。本当に分かりません。

ただ、私は感覚的に、

①の比率が安全であれば大丈夫だとは思っているものの、

規模が大きくなればなるほど、

純資産が大きければ大きい程、

現金保有率を高める必要があるとは思っています。

 

私の現状は?

13%~15%くらいです。

これはエリアによるリスク分散している場合でも変わりますし、

投資規模、純資産額によっても変わると思います。

要は、

『何かあっても大丈夫』

と自分が思える数値が必要だと思います。

私の場合、

・自然災害リスク

・相続リスク(分配困難性質)

等を考えると、

30%くらいにはしたいです。。。

おそらく、

あと10年くらいはかかります。涙

 

二つの指標は守りの指標

今日も、独断と偏見で

二通りの指標を作りました。

これは、あくまで守りの指標です。

ただ、

私は規模拡大前には、必ず、確認します。

ザックリと!

そして、

規模拡大時というのは、

市況だけではなく、各人の財務状況で変わってきます。

もちろん理想は、

市況に合わせて財務状況を整えるべき

だと思っています。

 

そして、それを逸脱する場合には、

相応のリスクを背負っていることになる

と思います。

 

でも、そんなこと言ったら、初期段階では拡大が出来ないじゃないの?

 

その為に、

私は初期段階(ファーストステージ)では残債利回りを大切に大切に眺めてきました。

 

あなたの残債利回りはいくらですか?

 

次回、『4.やっぱり残債利回り』を書きたいと思います。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました!