こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

今日は『自分の経営指標を考えてみる!』シリーズの4日目です。

テーマは、残債利回についてです。

これについては、

過去のコラムでも何度か取り上げていますし、これからも少し異なる角度から書いたりすることもあると思います。

最初に結論を書くと、

この

残債利回りが私の経営指標になります!

どういうことか?について、今日は、まとめてみようと思います。

 

シリーズの構成は、

1.それぞれの定義について

2.不動産は普通の指標がなじまない

3.私の二通りの資産保有比率

4.やっぱり残債利回り

5.残債経過年表

6.残債利回経年表

7.おわりに

今日で、シリーズは終わりになると思います。

 

では、参ります。

 

やっぱり残債利回り

シリーズでは、経営指標の中で、

特に、

自己資本率

に関わってくる指標の考察をしました。

ただ、グルグル回って、

結局は、

残債利回り

に帰ってきます。

 

何故か?

 

前回のコラムで登場した、

①現金(金融資産)対 残債の比率

②現金(金融資産)対 純資産比率

を高めることが安全性の観点から理想的な状態だと思っていますが、

結局、

多くの投資家が不動産投資初期段階から理想的な自己資本比率を保てるわけではなく、

初期段階では、

それぞれが許容できる範囲でリスクを負って、

借金(レバレッジ)を使いつつ規模拡大することになる

と思います。

そうすると、上の①②は遥か将来における理想像ようになってしまいます。

ただ、それでも私は、①②を高めることはすごく重要だと思っていて、

あくまで

実質無借金経営

を目標にしているわけです。

 

ただ、話を戻して、初期段階で安全性を測る指標としては、①②というわけにはいかず、

物件単体であったり

全体のバランス

を見ながら、規模拡大をしていくことになったわけです。

 

その為に、投資初期段階から意識していたものが

残債利回り

でした。

人によっては債務償還年数だったりするのだと思います。

 

では、私は実際にどのように残債利回りと向き合ってきたのか?

 

残債経過年表

私はこれを年末に作っています。本来であれば、法人は決算月で占めるべきなのかも知れませんが、特に半年ズレても構わないので、

ザックリと自分の経営状況を理解する為

にひとまとめにしています。

どうやって作るか?は簡単で、金融機関から送られてくる

返済予定表

の残高を拾い上げてエクセルで一覧表にするだけです。

また、

私は基本的には、元金均等返済方式をとるので、毎年固定額だけ残債が減っていきますので、エクセルに計算式を入れれば簡単に数字の苦手な私でも表が作れますね。汗

ちなみに、表には

固定期間満了のタイミングも記載しておきます。

そうすると、

金融機関と金利の交渉するタイミングも忘れません

また、

残債合計が金融機関毎に纏まるようにもしています。

そうすることで、

次の物件購入をどこの金融機関で交渉すると有利かも決めやすいです

 

また、

私が感覚的に目にとめる所は、

 

①毎年の残債減少額がいくらか?

⇒私は約1億円くらいでした。

 

②物件毎に減価償却が切れるタイミング

⇒その時点で全体の残債利回りがどれくらいかで、万が一の補填発生懸念材料が見えたり、追加投資のタイミングが見えます。少なくとも、その頃に補填の為に追加投資しても残債利回りが安全圏であることが望ましいと思います。

※独断と偏見の安定数値については、2018年6月15日『残債利回りについて考える!』でまとめています。

 

③完済物件が出てくるタイミング

⇒これは、単に表を見ながらニヤつく為でもありますが(笑)、

どの時期にどれだけ年間残債減少額が減るのかを把握

する為でもあります。

これは、

単に、物件の完済をしたらハッピーエンドではなく、物件は古くなるわけで、

・追加投資をしても大丈夫な時期

・追加投資により残債利回の変化

・追加投資により残債減少額の変化

を確認して、

規模を拡大しながらも

残債利回りを少しずつ高めながらも

無借金経営に近づいていること

を確認する感じです。

 

ちなみに、不動産投資で成功することによって資産形成が出来てくると、相続対策が絡む人も少なくないと思いますが、

その意味では、

実質無借金状態

がバランスが良い気がしています。

いわゆる、現預金で残債が返せる状態です。

前回のコラムで言えば、

①現金(金融資産)対 残債の比率

が100%の状態。

 

これは、計算すればわかりますが、

規模が小さければ、簡単に達成できるし、レバレッジが大きければ、現預金も相当に必要になります。

従って、

私の場合は、完済してしまうことよりも、

ある程度の規模で

ある程度の残債を残し

その状態で実質無借金経営

に達すれば勝ちだと思っている部分があります。

賛否が分かれますが、

そのバランスを保ちながら上記数値の好転をさせるために

売却して物件の入れ替え

もしてきました。

 

残債利回経年表

私は、

またまた、

買い替え時にも、残債利回りが気になります。

どういうことか?

物件単体で見ると、残債利回りは年々増加することになります。

そして、残債利回りが15%の物件を売却すると、一気に現金保有率が上がります。

しかし、

買換えで同規模の利回り10%の物件を購入すれば、全体の残債利回りは低下します。

つまり

残債経過年表で、物件の売却や買い替えをイメージしながら、実際に売却した場合の残債利回りがいくつになるのかを把握する為には、

残債経過年表の中に、

残債利回の経過が分かるようにしておくと、買い替え時のシミュレーションが楽にできます。

私は単純に残債合計額を総家賃収入額で割る自動計算を入れて一覧にしています。

もともと単体での残債利回りも年末にまとめるので、

どの物件を買い換えると、どれくらい残債利回りが低下するかも把握しながら、

 

長期的経営バランスを確かめています!

 

おわりに

私は自分自身は既にファーストステージを抜けたと思っています。

そして、

セカンドステージでは、

短期的な視野では、

ファーストステージ同様に

物件単体や全体での残債利回りを把握するだけでも、安定性を確認できますが、

長期的な視野では、

自己資本比率を高める為

①現金(金融資産)対 残債の比率

を意識しながら、

最終的には、

②現金(金融資産)対 純資産比率

を高い水準におき、

それでも、

残債利回りも安全圏にとどめる範囲で追加投資を考えています。

そして、

この残債利回りについては、

数年前は、15%くらいで十分安全だと思っていましたが、

今後の賃貸市場や売買市場の不透明性に違和感を感じ始めた、1年半年まえくらいからは、

追加投資しても15%くらいにとどまり、すぐに20%が見える感じに仕上げるべきかなと感じています。

実にたった2年くらいで、

感覚が5%もズレてきた感じがしています。

あくまで、私が勝手に感じている感覚なので、読者の皆様に於かれましては、皆様の投資エリアに見合った

肌感覚

を大切にしていただければと存じます。

 

纏めきれていない感はありますが、今回のシリーズはここまでといたします。

お伝えしたかったのは、

・残債利回りは大事

・残債経過年表を作ろう!

・残債利回り経過も把握!

・私の捉える安全圏は変化した!

そして、

自分に合った自分だけの指標を持とう!

ということでした~

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました!

 

追伸:戸建買います!色々、学びがあったので、またコラムにします!