こんにちは。

今回のテ-マは、「このエリアで賃貸経営して大丈夫ですか?」です。

事業を始めるまでに、様々な危険を知らせるサインがあります。

そのサインを受け取ることが出来るかが、その後を左右します。

 

 

(事例1)

人口2万5000人ほどの小さな田舎まちで、代々受け継がれる農家の長男Aさん。

高齢になってきたこともあり、農業系金融機関の勧めで、賃貸経営を始めようと2社のハウスメ-カ-に打診し、複数の予定地で検討することにしました。

 

1社目は、ハウスメーカーのトップ企業のS社。

田んぼ一反弱(290坪)の敷地計画でゆとりある2棟8戸(2LDK)のプランを提示してきました。

Aさんは、サブリ-スを希望していましたが、S社の関連会社は、エリア需要がないとサブリ-スを断りました。

 

2社目は、アパート管理戸数一位のトップ企業D社。

田んぼ2反(666坪)の敷地計画で4棟20戸(1LDK,2LDK)のプランで、収益重視でした。

サブリ-スについては、営業マンがOKなら、子会社のサブリ-ス会社は、OKだと言われたそうです。

 

工事単価については、どちらの会社も一戸あたり1000万ほどだったと記憶しています。

田んぼを埋め立て、造成して、工事するのですから、割高になります。

 

S社とD社の提案を比べてみると、いろいろと違います。

S社は、開発行為に当たらないように、1000平米以下の敷地計画としており、賃貸需要の1番多いであろう、2LDKを作る方針です。しかし、サブリ-スは、エリア外で、管理のみになります。

一方、D社は、敷地計画をいっぱいにして、開発行為をします。間取も1LDKと2LDKを10戸ずつという計画です。また、サブリ-ス付きという好条件です。

 

まず、大きく違うのが、総事業費です。

S社は、8戸の事業計画で、総事業費8000万円です。

D社は、20戸の事業計画で、総事業費20000万円です。

 

そして、サブリ-スの有無も違います。

サブリ-スがOKだから、必ず賃貸経営が上手くいくと、勘違いしている人がいます。

サブリ-スは、建築会社の営業戦略でしかありません。 

通常、賃貸住宅を新築する場合には、複数の会社にプランや見積りを依頼すると思います。

どちらかの提案プランが良いかは、わかりません。

しかし、1社はサブリースが受けられないエリアであるとハッキリ言っています。

そんなエリアで賃貸経営しても、大丈夫なのでしょうか?

また、そんな過疎地で20戸もの賃貸物件の需要があるのでしょうか?

ハウスメーカーの言いなりにならず、自分でも市場調査をする必要があると思います。

近隣の賃貸不動産仲介会社に聞いて見るだけでも違います。

 

最後までお読みいただき、ありがとうございました😊