50代から不動産賃貸業を始めた、

会計士大家です。こんにちわ。

「第3号物件」の満室経営復活まで

書いてみようシリーズ全5回。

お読みくださり、ありがとうございました。

最終回が思いのほか文字数が多くなったため、

触れられなかったテーマを書きます。

「第3号物件」

空室2戸を満室にするまでの、かかったコストはいくらか?

1 対策前(12月中旬)の状況

 20●号室・・・9月末日をもって退去、その後3ヶ月空室

 10●号室・・・10月末日をもって退去、その後2ヶ月空室

どちらも、繁忙期直前にいたるまで内見希望なし。

空室損失が累積5ヶ月確定+さらに増える見込み

2 会計士大家がとった作戦

a 空室のステージング

b aの部屋に、プロカメラマンによる写真撮影

c bの成果物(写真)を管理会社らに提供⇒マイソク更新

d cの新・マイソクを持って地元業者さん廻り

e 客付け業者に支払ったAD

f ご入居者さまには、フリーレント1ヶ月を提供

空室のステージング

かかったコスト・・・家賃1ヶ月分

予算は「家賃1ヶ月分」の指示で、

フィーリングリフォームの提案による

雑貨品をIKEAで買出しをお願いしました。

ちょうどクリスマスセールの時期で、

お安く必要な品を調達でき、予算が5千円

余りました。

で、1室のステージングを使いまわしたので

1室分の費用で賄えました。

プロカメラマンによる写真撮影 

かかったコスト・・・0円(税込)

ホントは定価15万円らしい(汗)・・・家賃4ヶ月分弱

なぜ、今回はゼロなのか?

実は、「第1号物件」(2017年春~夏)に

フィーリングリフォームを利用して、

14戸中7室の空室を満室にしたことがあったのですが、

そのときにお世話になったので、ということで

「空室1000室達成記念パーティ」(昨年12/13開催)

に招待され、そのときの抽選会で

プロカメラマンさんの写真撮影権をゲット!

していたからでした。

プロの写真でマイソクを更新

かかったコスト・・・0円(税込)

プロカメラマンさんの写真を、

管理会社に共有。

マイソク更新をお願いしました。

お金は発生せず(客付け成功時にADを支払う条件)。

新・マイソクを持って地元業者さん廻り

かかったコスト・・・2100円(税込)

内容は、交通費と若干の印刷費用。

AD@2ヶ月、フリーレント@1ヶ月

かかったコスト・・・家賃6ヶ月分

満室を実現するまでの、更なる空室損失

20●号室・・・1ヶ月

10●号室・・・2.5ヶ月

〆て、かかったコスト総額

 1ヶ月+(4ヶ月)+6ヶ月+1ヶ月+2.5ヶ月

10.5ヶ月(実際の負担)

 14.5ヶ月(本来の負担)

これを、2戸の家賃で賄うので、

10.5ヶ月/2戸=5.25ヶ月/戸(本来なら7.25ヶ月/戸)

∴ 今回客付けできた2戸を、6ヶ月以上ご入居いただければ、投資回収できる。

∴∴ 対策まえの空室損失5ヶ月分もモトを取ろうとすれば、さらに2.5ヶ月必要

というのが、

今回の空室対策にかかったコストです。

空室に悩まれているみなさんの、ご参考になれば

幸いですy。