まだ物件引渡し前ですが、空き部屋で引渡しを受けるお部屋のリフォーム構想を練ってみる…

 

皆さんこんにちは、地方在住大家のゆたちゃんです。

 

今回23区内で購入予定の物件は、

室内の間取りが4.5畳と6畳のお部屋が2世帯ずつ計4世帯ある物件です。

 

幸いな事?に今回空き部屋として引渡しを受ける予定のお部屋が6畳のお部屋2世帯なので、

本当に狭小のお部屋である4.5畳のお部屋よりは幾分広い?お部屋(計算したら9.72~10.53平米)なのですが、

いわゆるワンルームのお部屋と比較しても、

相当に狭いと感じる?(ある意味コンパクトで慣れれば住み易い?)お部屋です。

 

以前の私のコラムでは読者さんから、

今回の物件のお部屋をコメント欄で”神田川部屋”(かぐや姫の神田川の歌詞が語源の由来ですが何か相撲部屋名みたいです)と表現されていましたが、

この物件が建てられた昭和年代の頃の事を考えてみると、

3畳とか4.5畳の間取りのトイレ共同の物件も当時は普通に?存在していた事から、

まあ、こんなものかな?とも感じます。

 

先日、入居のあった学生さん向け物件の4.5畳のお部屋の写真です。

今回の物件の一番狭いお部屋がこのお部屋の間取りと同じです…

 

そして、これまで築古ガラボロ物件の再生で運営してきた私としては、

この物件を入手後に再生させて満室で稼動させる事に、

わくわく感を感じるのでした(実際には物件の再生取り組み中は相当にストレスがありますが…)。

 

今回の物件の最大の課題は、現在お部屋内にシャワールームと洗濯機置き場を新設しなければならない事…

 

今回の物件の4.5畳~6畳のお部屋内には、

流し台とガスコンロ台、和式の水洗トイレがあるので、

物件建設当初のお部屋のスペックとしては、

これはこれで良かったと思うのですが、

現在は日本各地で銭湯がどんどん閉店しているのと、

ワンルームのお部屋であれば、

そこで1日の生活がすべて完結できる事が必須と私は考えますので、

ここは客付け可能な商品力を持ったお部屋として仕上げるならば、

お部屋内の貴重な収納スペースである0.5畳相当の押入れを潰してでも、

そこにシャワールームを新設して、

さらにお部屋内に60センチ角の洗濯機置き場を設置する必要があると考えています(4.5畳のお部屋内に洗濯機置き場を作ると、もう有効なスペースが有りません…入居者さんが本当に生活できるのでしょうか?)。

 

ただし問題なのは、今回入手予定の物件のはす向かいに建っている、

ほぼ同スペックの築古再生物件の家賃設定が、

3万円台後半+共益費という家賃設定となっており、

仮にこの家賃設定とほぼ同じ家賃設定にする場合であっても、

今回の物件の再生コストを水廻りとキッチン、それとお部屋内と通路、

客付け時の第一印象として重要な建物の外装塗装や屋根瓦の修繕を加えても、

消費税込みの全部込みの費用で220万円をMAXと考えて行う必要があります(着地予想の投資利回りから逆算して予算金額を設定しています)。

 

そして、この費用内にリフォーム費用を全部納めるのであれば、

例えば古い流し台とガス台の撤去と廃材処分は全て自分で行うとか、

業者さんとの現場立会いで行う事前見積もりの打ち合わせの段階で、

自分で出来る事で業者さんに迷惑をかけずに出来る事で仕上がりに影響がでない事は、

出来る限り自分で行って、

2~3割程度のリフォーム費用の削減可能な事は出来る自分で限り行ってみようと考えています。

 

物件の引渡し予定日まではまだ2ヶ月以上かかる予定なので、

自分の構想の段階で出来る限り案を練って、

低コストで尚且つ客付け可能な仕上がりを目指したいと考えています。

 

ここまでお読み頂きありがとうございました。