前回の振り返り

前回の記事「海外不動産会社への就職」では本題よりも、融資が否決されて、ピンチということに反応して頂きました。

複数の方からご心配して頂き、ご連絡がありました。

ご心配ありがとうございます。

 

このまま、大津は消毒されるか、あべしされるのか、

現在の状況を報告します。

モザイクなしで、個人情報を切り売りしていくスタイルです。

 

未決済の買付物件について(すべて戸建)

4月末決済期限

 ①350万円 築23年 新快速駅徒歩3分 駐車場有

 ②350万円 築40年 駅徒歩25分国道近くの戸建 駐車場有

 ①と②は以前のコラム「進撃の大津」で紹介済みです。

 

以下今回初紹介

5月末決済期限

 ③260万円 築50年 駅徒歩20分 駐車場有 ※先週契約済

6月末決済期限

 ④180万円 築50年 駅徒歩25分 駐車場なし ※今週末契約予定

 

当初の融資計画

①と②と草津の180万の調整区域戸建(「怒るセールスマン」で紹介)を

地域の信用組合で3棟同時決済で融資を受ける予定で進めてました。

残りの2つについては

⓷は政府系金融機関、④は在日系信用組合で融資を組む予定でした。

 

現在の融資状況

草津の物件については地域の信用組合で280万と調整区域にもかかわらず、リフォーム代も含めてオーバーローン出来ました。

しかし、来週末に決済を予定していた、①と②の融資が出来ない旨を先週金曜日の夜7時に会社の飲み会の最中に連絡が来ました汗

実は大丈夫だと思って、関係者の手配を進めてましたので、血の気が引き、一気に酔いが覚めました。

 

現在のすぐに使える自己資金では①と②の決済(残金700程度)の決済はすこし足りず、難しい状況です。

したがって、③と④の自己資金での決済は論外です。

あと大津スタイルは仕入れの時融資特約はいらんと自信満々に断るのが基本です。

 

また融資が出来ない理由は、まだ1期も決算が終わっていない法人への立て続けの融資は難しいと本部から指摘が入ったとのことでした。次回は決算(8月)が終わらないと厳しい見込みです。いつも、融資承認通知は遅いですが、今回は3月末に同時申し込みの分を決済していたこともあり、大丈夫なだと、完全に油断してました。

なお8カ月で4棟融資を受けてます。他にも介護の会社の運転資金も借りたりしてます。

 

今後の金策

まず①と②の決済日を関係者に謝罪して4末にずらしました。

いままで初めてのことで、せっかく調整頂いたのに大変申し訳ないことをしてしまいました。投資家失格です。

まず、①と②の決済ですが、以下の方向で動いてます。

1.在日系信用組合での融資

現在、最後に借りたのは1月で3カ月空いており、3月決済の草津を除いて満室です。従って、融資が通る可能性が十分あると期待(圧倒的懇願)してます。

また今回の2物件はいままで融資を持ち込んだ中で最も上玉です。

なんと、昨日の夜に書類を届けにいきましたが、今日早速現地調査に行ってもらえたと伺っております。

ただし、オーバーローンどころか、フルローンも難しく、一部入金を求められる可能性が高いと言われてます泣

2.高金利担保ローン

関西の都会な銀行(いまは未来を目指す)で現在、4.9%担保ローンを1,150万円融資受けてます。5物件まで借りれますが、いま4物件借りてますので、あと1物件分は使えます。300万円強は調達可能な見込みです。

こちらは上記の2物件分の融資が下りたら、使わない見込みです。

3.別法人からの借り入れ

昨年より、訪問介護事業の会社のオーナーになっており、介護士の方に任せています。

そこに使っても大丈夫そうな金が300万弱あります。こちらを一時的に拝借を検討してます。

ただし、色々問題があります。介護事業の経営陣からの信用を著しく失い、銀行にも流用したことはばれますので、今年の末計画の施設開業などの事業展開に影響が出る可能性があります。

また時期が悪いことに、今月新規介護車両の購入を投資を計画しており、その時期に運転資金を流用するのはかなり良くないです。

昨日任せている方といまの状況についてと場合によっては運転資金を使いたい旨を電話しましたが、かなり不安に思っているようです、なんとか避けなければと感じました。

 

この3つが現在取れる対策です。

なおフリーローンは使えないのかとコメントを頂きましたが、使えません。

 

フリーローンは原則事業性の内容には使えなく、個人属性のみをベースに貸し出しを行います。したがって、私のように年収の何倍も借り入れしている投資家は活用が難しいです。

あともちろん⁉フリーローンは借りてます(労働金庫 3.5% 10年 290万円)。

 

残りの2つの③については金融公庫、④について在日系信用組合に再持ち込み(さすがにあかんかな)を検討してます。④については現金で買うかもしれません。

 

まとめ

上記がいまのすべて状況です。

つまり、いま進めている在日系信用組合の融資に私の命運が掛かっているということです。

来週か再来週には結果がわかるはずですので、報告いたします。

 

融資が厳しくなっていると聞いてましたが、私は戸建だから大丈夫、すぐ埋めてる、積算出てる、高利回りであり、LPやかぼちゃと一緒にするなと慢心があったのことは間違いないです。

 

反省して、今後も鉄骨渡りを続けます。

 

次回より、通常モードのコラムに戻ります。

仮題「野獣先輩と新築ワンルーム」。