こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

今日は『メチャクチャ変わったマイホーム取得の物語【建物編】②』です。

 

いよいよ、リアルタイムでは、土地の引き渡し、解体、着工が近づいてきました。

着工まで約1か月です。

にもかかわらず!

最終契約金額の確定が出来ていません。

 

後日の詳しく書く事になりますが、

私はこれを

請負契約の罠

だと思っています。

 

ちなみに、

先日、間取りやプランの確定後に初めて、金額の増額を知らされました。

勿論、キレッキレの私はその場でOKはしませんでした。

 

何故でしょうか?

 

この辺りの考察が、実は、今日のコラムに関係してきます

 

このシリーズ、

自宅にせよ、アパートにせよ、

請負契約を結ぶことになる読者の方に、少しでも経験からアドバイスが出来ればと思っています。

 

それでは、参ります。

 

構成は、

1.各社に見積もり依頼

2.各社の初期見積り額紹介

3.値引き合戦

4.ゼネコンの違いが明確に

以上で書いてまいります。

 

1.各社に見積もり依頼

前回のコラム最後に書きましたが、

・遮音性

・総コスト

・間取りの自由度

・耐震性

・メンテンナンス

・賃貸に出す場合の強み

これらを意識して、

私は、

RCのゼネコン系に2社。(賃貸物件に強い系と住宅に強い系)

木造ハウスメーカー1社。

重鉄ハウスメーカー1社。

に相見積もりを依頼することにしました。

 

当初は、

1階に他人が住むことにより、妻が遮音性をかなり気にしていたので、

何となくRCになるかもしれないと、コスト的な覚悟はしていました。汗

 

何故、そこまで遮音性を気にするか?

それには、

混在間取り特有

の懸念材料がありました。

 

この懸念材料は、

特に、

ファミリータイプ

における懸念材料です。

 

ご存知の方も多いと思いますが、

混在間取りの場合、

階下と間取りが異なると、

生活騒音トラブルの原因

になるからです。

 

例えば、

リビングや子供が主に遊ぶ部屋の下が、階下の住人の寝室にあたり、

生活リズムが異なる場合

深刻なトラブルになる場合がありますよね。

 

そんなわけでRCを覚悟していたわけです。

この時の、上限は

土地2,000万円

建物8,000万円

で約1億円。

結構な負動産ですね。。。汗

 

ただ、

この金額でも月々の返済額を割り出すと、意外や、引越することによるメリットを加味すると許せる範囲でした。(この点はシリーズ終わりころに、別の観点で書こうと思っています。

 

それでも、同じグレードなら、安いに越したことはなく、

間取りの自由度

建築コスト

を考えると、木造の可能性も捨てきれませんでした。。。

 

そして、まあ念のため、間をとった

バランスの良い鉄骨造

もというところです。

 

2.各社の初期見積り額紹介

さて、各社の見積もり額は?

 

この相見積もりは、考え方によっては

無意味であり

意味がある

と思っています。

 

どういうことか?

 

そもそも、歴戦の結果、

ハウスメーカーや、ゼネコンも競合相手の金額はほぼほぼ把握していて、

相見積もりをとって競争意識を働かせる効果はそんなに見込みづらいと考えます。

案の定、

各々の担当者が推測する他社の本体価格は、大体、当たっていましたから。。。

 

ただ!

相見積もりをとらなければ、

ほぼ必ず、

高めで様子を見る見積りが出るだけになると思います。

つまり、

相見積もりをとらなければ、

見積もりの意味をなさない見積もりが出てくるだけということです。

 

従って、特に、高額の請負契約を結ぶ場合は、

ある程度相場を分かっていても必ず

相見積もりはとるべきだと思っています。

 

言い換えれば、

相見積もりをとって初めて、

スタートラインに立てる及第点の見積額

になる気がします。

 

最初の見積もり額は、

RCゼネコン①:約9,900万円(賃貸物件に強いゼネコン)

RCゼネコン②:約8,000万円(住宅に強いゼネコン)

木造ハウスメーカー:約7,000万円(〇井ホーム)

 

この時点では、重量鉄骨造のハウスメーカーには、まだ聞いていませんでした。

理由は、

■RCになる可能性が高いと思っていたので、RCの金額を見てから考えようと思っていた

■重量鉄骨造だと間取りに制約が出てくるのではないか

と思っていたからでした。

 

いずれにしても、

どの金額も馬鹿にしてるのか?と言うほど高すぎる金額でした。

特に、RCゼネコン①については、住宅は出来ないことの裏返しでもありました。

RCゼネコン②はその点、

RCの最大のデメリットの一つである、

ラーメン構造だと間取りの制約が大きい

ことを踏まえて、

壁式構造

で、間取りの自由度も出したうえでの見積もりで好印象でした。

間取りが入るかどうかのギリギリの狭い土地においては

この構造はメリットがあると感じました。

※勿論、注意点もあります。

 

そして、

木造ハウスメーカーは、ふざけているとしか言えずでしたが、言い訳が大したもので、その場でここからウンと下げることが出来るとか言っていました。笑

しかし、間取りの自由度や仕様は流石のものがあり、

この時点では、

「木造でも良いのかも知れない。」

と思ったのを覚えています。

ただ高い。。。

この時点で、

私の頭に『重量鉄骨造』での相見積もりも必要だと感じました。

理由は、

木造のメーカーと競合させて、金額を落とさせる為。

 

どのハウスメーカーもそうですが、

おそらく、

RCと競合した場合、

RCより〇千万円低ければ勝てる

というメーカー側に都合の良い経験則があるように感じました。

 

地元で、ヘー〇ルやセキ〇イと競合させて、各局、ハウスメーカーを選んだ方や、ゼネコン側に聞くと、

大体、金額で負けた

感じです。

 

言い換えると、

メーカー側にとっては、楽な勝負に見えます。

 

もっと言えば、

本来は、重量鉄骨造は、

木造に近い金額が出るべき構造では?

と思っています。

 

そんな理由から、重量鉄骨造のハウスメーカーを選びました。

選んだのは、セキ〇イハウスです。

その理由は、他の回で書こうと思います。

 

3.値引き合戦

値引き合戦と言いますが、

その実は、

出来レースのようなもので、

彼らは、競合他社がどれくらいの金額で出してくるかなんておおよそ調べて、

指し障りのない

その場でNGとならない

金額を出してくるだけだと思っていました。

 

この時に、セキ〇イも金額を提示します。

 

金額は以下の通り。

RCゼネコン①:バンザイ

RCゼネコン②:約7,500万円

重量鉄骨造HM:約6,500万円

木造HM:約5,800万円

 

木造HM、おいおい、最初の見積もりは何なの?ですよね。。。

 

それよりも、

重量鉄骨造が結構頑張ってくれているように感じてしまったわけです。※罠みたいなものでしょうか。

 

金額と、間取り自由度の兼ね合いから、RCは少々断念気味になってきました。

 

あとは、

遮音性が気になります!

この時点では、まだ請負契約までに時間的余裕もあり、

先入観はもたずに

各社の強み弱みの把握

金額の感覚把握

担当者の性格把握

に努めていました。

 

4.ゼネコンの違いが明確に

2回目の見積もり提出時点で、①は断念することになるわけですが、

私もここまで、顕著な差が出ると思っていませんでしたが、

会社によって

特異なプランや構造がある

ことを知る機会になりました。

 

①では、実際に数件新築RCをやっていて、そんな高い金額ではなかったのですが、それは、彼らが得意とする賃貸マンションだったからでした。

それが、

賃貸併用住宅に変わるだけでこの結果に。

これが、単なる住宅なら?

そんなことを知れた良い経験でした。

また、

各社のおなかのすき具合

ももちろん大切な要素だと思います。

 

もしかすると、地面師の影響でもあったのか?

セキ〇イはそこそこ納得のいく金額提示をしてくれたのでした。

 

ただし!

 

請負契約の怖さはここから!(-_-;)

ですよね。

 

3月末に消費税増税の駆け込みで仮の請負契約を目標にしていましたが、

この仮契約ほど

建築会社に都合の良い契約はない!!

と思います。。。

 

今日は、ここまで。

次回は、遮音性を突き詰めていきます。

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございました!