こんにちは、「にわか脱サラ大家」です。今回からしばらく『買え(orわ)なかったシリーズ』をお届けします。

コラム「船橋市木造アパート(購入編)」で信用毀損7000万円(推定)になった自分が、同時期(2017年5月)にもう1棟買おうと画策していました。物件的に「メガバンク」しかキャッシュフローが出なかったので、2017年5月に「メガバンク」を中心に持ち込みました。現在とメガバンクの融資条件は異なるかもしれませんので、参考としてご覧下さい。

買えなかった物件情報

 持込時期:2017年5月、築21年RCマンション3階建て 1K×12戸 3LDK×3戸 15戸中15戸入居、某元軍事列車私鉄駅徒歩5分(船橋市木造アパートと同じ駅)、JRターミナル駅徒歩18分

販売価格:14500万円、満室想定家賃:1032万円、表面利回り:7.1%、想定融資:メガバンク 26年 0.8% 想定税引き前年間CF:156万円(入居率90%、経費率15%ベース)返済比率:60%←当時「メガバンクとお付き合いできるとハクがつく、ウェーイ!!」でしたので、返済比率が要件(55%)よりオーバーしてもいいやと思ってました。(←軸がぶれてますね)積算:10200万円(土地:路線価、建物:再調達価格ベース)

物件との出会い

 RCであれば法定対応年数が長く、「メガバンク・大手地銀も貸してもらえるかもしれん」と思い、以下の条件で物件を検索しました。地区:千葉、東京、神奈川 表面利回り:7%以上 金額:制限なし 駅徒歩:10分以内 物件種別:RC 築25年以内。この条件では本当に中々出てこないのですが、自宅近くのこの物件が出てきました。「ドミナント戦略、ウェーイ!!」と盛り上がって、直ぐに営業に連絡して、物件を視察することにしました。

 物件を視察した後に、営業と話を聞くと「実はこの物件は、別の方が某地銀(千葉で最も大手)で打診をして「オーバーローン1.4%、28年」がOKだった。但し、1億円を超える物件は保証人が必要だが、奥さんに断られて、断念した。」とのこと。自分は保証人を立てるのは嫌だったので、念のため確認してもらったところ、やはり、保証人は必須ということで某地銀は断念しました。そこで「属性情報」、「既購入物件情報」、「今回購入物件情報」を持って「メガバンク詣で」を行いました。(どの銀行も、物件を持ち込んでから審査まで、2週間くらい要しました。)

Aメガ(メガオブメガ)

 この銀行は、長年、給与口座として使っていたこともあり、自宅最寄り駅近くの支店に「源泉徴収票」、「確定申告書」の3年分を持ち込んで、「何かあったら融資して欲しい」と物件を持ち込む前にお願いしていました。この時初めて「既購入物件情報」、「今回購入物件情報」を持ち込んで説明しました。

返答:融資期間23年(残法定対応年数1割引) 金利0.8% 頭金5000万円

→頭金持ってないし、キャッシュフローが出ませんorz

 ちなみに、この物件以降も何物件か持ち込んだら、担当の方から呼び出されて、上司の方から「うちは貸せねーから、もう持ち込むな!!忙しい!!」という趣旨のことを丁寧な言葉と口調で言われました。

Bメガ(不動産融資積極度NO.2)

 不動産融資担当に電話をして、「属性情報」、「既購入物件情報」、「今回購入物件情報」をメールをして、審査をしてもらいました。

返答:融資期間23年(残法定対応年数1割引) 金利0.8% 頭金5000万円

→Aメガと同じorz

Cメガ(不動産融資積極度NO.1)

 自宅最寄り駅の支店に、「属性情報」、「既購入物件情報」、「今回購入物件情報」を持ち込んで、審査をしてもらいました。

返答:融資期間26年(残法定対応年数) 金利1% 頭金5000万円

→頭金持ってないorz

これに加えて、「法定対応年数が超えている野田、船橋の物件は資産どころか負債。売らないと、貸せません。」と言われました。←ここ1ヶ月で苦労して取得した物件を売れるわけねーじゃねーかよ(怒)

本件の感想

 当時は、最後のCメガからの一言で「買い増し無理じゃね」と思って、絶望感で頭の中が真っ白になりました。(頭のネジが外れてるんで、一瞬で復活しましたけどね)

 今は、キャッシュフロー的に危険なこの物件、「買えなくて良かったw」と思っています。何でこの時「この物件にこだわっていたんだ」とすら思ってます。ちなみに、この物件「まだ掲載されています。」

本件から得られた教訓

「銀行は自分を映す鏡である」→買えなかったとは言え、不動産屋経由ではなく自分で、実際の物件を持ち込んで打診したことで、「客観的な自分の状況」を早めに知ることができました。その後の投資展開にとても有効な行動だったと感じました。

最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。