前回の振り返り

前回の記事「決済2週間前の融資否決」では私の深刻な状況が伝わったかと思います。本命の信組の来週末に結果がわかる見込みです。

祈るだけです。

 

先日、全く面識がない楽待の読者様からメールで

「私は新築ワンルームを購入しているリーマンです、築古戸建に興味があり、作業のお手伝いさせてもらえませんか?」

とメールがありました。

ちょうど、購入した物件のごみ掃除、キッチンなどの破壊やリフォーム済みの物件の掃除(実は未決済)などを丸1日お手伝い頂きました。

ちょうど新規仕入れ戸建の内見もあり、個人的には充実した内容だったのかと思います。

 

またお手伝いして頂いたのに、お菓子まで頂き誠にありがとうございます。

 

ネタにしていいですか?といったところ、「いいです」とおっしゃっておりましたので使わせて頂きます。

 

多分読まれてると思いますが、個人情報がわからないように(コラムが面白くなるように)、一部変更させて頂きます。

 

イニシャルから仮名をTDNさんとさせて頂きます。

※わかる人がわかればよい。

 

TDNさんのプロフィール

年齢:30代前半

属性:年収500万強、新卒からの大手企業勤務

家族:奥様(育休中)、お子さんの3人家族

所有物件:大阪市内のワンルーム 6戸 20mぐらいです。 

残債:1億円強(日ハ●、オリック●、アプラ●など35年2.2%ぐらい)     

学生時代の部活:もちろん野球部

 

簡単に記載するとこんな感じの方です。

寡黙で真面目な人柄と感じました。

 

なぜ新築ワンルームを買われたのか

それは野球部の先輩(仮名:野獣先輩)からのアプローチです。

野獣先輩は大阪の新築ワンルームを扱う会社に就職して、後輩であるTDNさんに

「年金対策保険代わりになる、you買っちゃいなよ」と言われて購入されたそうです。決して、アイスティーに睡眠薬を入れらたりはしてません。

 

そして、なんと融資が下りなくなるまでを6戸全部を野獣先輩から購入されてます。

指値せずに提示金額でそのまま買われたそうです。

頭金は1戸だけ100万円、あとの5戸は10万円(申込金)だけです。

 

 

TDNさんは失敗したのか。

私はかなり失敗していると思います。

インカムとキャピタル両方から分析します。

アバウトにしか聞けてませんので、わかる範囲です。

 

インカム分析

現在CFは満室でも約-100万円(固定資産税など)と伺いました。

さらに空室損、原状回復費用を考えると+αとなります。

いま築3年でこの数字です。

返済はあと32年続きます。

予想されることとして、家賃が下落していく・競争力が下がりAD増額及び空室期間増加、修繕積立金が不足し(投資用ワンルームなどの大規模修繕が賄えない金額で設定されている可能性が高い)追加分担金が求められるなどが考えられます。

なお家賃は築35年では70%程度まで下がると想定してます(ネットよりアバウトに予測)。

 

つまり、確定的な-100万×35年の-3500万円に+αで家賃下落分・AD・空室増加・修繕積立金増額などで-2000万円ぐらい出るのではと推定してます。

私の予測ではCFは-5500万円となるみこみです。

ただし、税金の還付を受けれます。

年収700万円(今後の昇給を見込んだ平均値)から毎年平均150万円の赤字を出したと仮定します。課税所得は20%となりますので、年30万円に還付が見込めます。

30万×35年で1050万円の還付が見込めます。

 

合計 不動産の収支-5500万円 + 税金の還付金 1050万円

  =インカムの合計 -4450万円

となります。

 

キャピタル分析

現在売却した場合の分析をします。

詳細物件のスペックがわかりません。大阪の地下鉄駅前で家賃6万円程度と聞いてます。

楽待で検索したら、築浅の同じスペックの区分は利回り4.5~5%程度で取引されてます。

そこで、家賃6万として、指値を考慮し、利回4.7%で売れたと仮定すると1500万円です。

6戸ですので、9000万円、そこから売却の手数料税金を5%と仮定すると、

8550万円です。

 

また、35年後売却の場合で分析します。

楽待で大阪の築35年程度の区分を検索すると利回りは6%~8.5%ぐらいではと考えます。7%とし、家賃下落しいまの6万の70%の4.2万円と仮定すると、1戸の価格は720万円となり、6戸で4320万円、そこから売却の手数料税金を5%と仮定すると、

4100万円です。

 

 

最終損益予測

いま全部売却の場合

投資金額の詳細は分かってませんが、残債1億(もう1億で仮定)と頭金150万円はわかる範囲です。さらに取得税やCFの赤字分を加えると1億500万円は最低限投資しているはずです。

つまり、現在売却した場合は、

8550万円(いまの売却予想額)-10500万円

=-1950万円

の赤字となります。

また持ち出しがあるので全部売るのは現実的ではないと思います。

 

35年後に売却の場合

投資額

初期投資分300万円(頭金+取得税など)

35年間のCF-4.450万円(不動産の赤字5,500万円、税金の還付1,050万円)

=合計4750万円が総投資額となります。

つまり

4,100万円(35年後売却予想)-4,750万円(総投資)

=-650万円

となります。

 

いま売ろうが、35年売ろうが大赤字です!

※計算間違いがあればすいません。

 

まとめ

正直、その先輩はかなり極悪な「野獣先輩」です!!

間違いなく、TDNさんが損することをわかって、ハメてます。

相当な歩合(出演料)を得ているはずです。

 

投資は知り合いだからといった油断していると恐ろしいことになります。

そもそも信頼できる人だから買うという考えを改めないといけません。

いい人ではなく、いい物件です。

それがわからない方は参入したら、不幸になります。

不動産投資はレバレッジを聞かせるので他の投資よりも勉強が必要です。

 

野獣先輩は、税金が安くなる、年金対策になる、1本でれば5万もらえるなどと甘い言葉でささやいて、契約させたと思います。

しかし、TDNさんが上記の計算式で損益を計算したら、買わないと思います。

最低限、計算できるだけの知識が必要です。

 

TDNさんは奥様に状況を理解して頂いた上で、早期に職場復帰して頂き、ダブルインカムでの繰り上げ返済を目指すのがいいのかなと個人的には思います。金利分は楽になることは間違いないです。

焼け石に水とかいう方もいると思います。

私は焼け石でも水をかけ続けれれば間違いなく温度は下がり続けると確信してます。小学生でもわかる原理です。

 

また不動産業界には極悪な方が多いのは事実です。

新築ワンルームの野獣先輩は極悪な不動産屋です。 普通の神経していれば、後輩は売りません。

 

しかし、不動産に関わる方々も悪い人ばかりではありません。

 

例えば某不動産投資のコラムニストで高校時代を野球に捧げた善良な

「野獣先輩」もいます。(タカボン様勝手に借りました。)

そういう方と出会えていれば、人生は変わります。

 

今後、良い人の縁に恵まれ、

状況を打破できることをお祈りいたします。

 

※人の心配をしている場合ではない。

※融資下りなかったら、ドラフトを諦めてメジャーリーグを目指す。

※意味がわからない言葉があってもスルーを推奨。

※年収の20倍の融資を通した野獣先輩のノウハウが一番気になる。