おはようございます、サラリーマン大家のTAKAです。

不動産広告ということをとっかかりに書いているコラムですが、本日で3回目ですが、もう少しお付き合いを。本日は基本の「キ」の収入、手残り、所得の違いです。

1.ある不動産有料コンサルの広告から

某サイトで掲載されている有料コンサルの広告をのぞいてみたらこう書いてみました。

・おすすめコース受講料は約50万円

・8,000万円で利回り8%の物件を購入した場合に、得られる家賃収入は約640万円で一月あたり約50万円!

・50万円の受講料なんてたった1か月で回収できるので、合理的に考えてお安い価格!

いろいろつっこみどころがありますが、あえてつっこみません。

普通のサラリーマンがローンを組まずに8,000万円の投資物件を買うということももしかするとあるかもしれませんし。

2.収入、手残り、所得

多くのサラリーマンが、不動産投資をする際には、金融機関からの融資を受けて物件を購入することが多いのではないかと思います。

融資を受けて物件を買う際には、収入、手残り、所得の違いを認識しておく必要があります。

本当にざっくりと単純化すると

収入・・・得られる家賃の総額

手残り・・・得られる家賃の総額-支払った経費の総額

所得・・・得られる家賃の総額-税金を計算するうえでの経費

 

例えば、月間の家賃収入が50万円、借入の返済が40万円(元金返済20万円、利息返済20万円)というケースで、1か月の収入、手残りを見てみましょう(所得は一旦おいておきます)。

 

収入・・・50万円(家賃収入の総額)

手残り・・・50万円-40万円=10万円

→ 確かに50万円の家賃収入は得られていますが、借入金の返済があるので、手元に残るのは10万円です(実際には、管理費などの諸経費がかかりもっと少ないです)

所得はどう考えればよいでしょうか?所得は、いわゆる所得税とよばれる税金の計算の基礎となります。

このため、所得の計算においては、経費として支払った費用のうち、経費として認められない費用、支払っていないのに経費として認められる費用があります。

 

所得の計算上経費として認められない費用・・・借入金の元金部分(利息は認められる)等

支払っていないのに経費として認められる費用・・・減価償却費※

 

※ 不動産の場合には建物部分の価値の減少分に相当すると考えられる費用。建物価格の全額を一定期間(年数)にわたり、費用に計上していく。

 

上記の例で、減価償却費を40万円とすると所得は

所得・・・50万円-20万円(利息の支払い)-40万円(減価償却費)=▲10万円(赤字)

ということになります。

まさゆきさんコラムでも言及がありましたが、この違いは基本の「キ」ですが非常に大切です。

3.おわりに

このテーマにからめて、サラリーマンの節税ということについてもコラムに書こうと思いましたが、少し長くなったので次回のコラムで書きたいと思います。

このような基礎の「キ」にどれくらいニーズがあるかわかりませんが、のちのちでも初心者の方の目に触れた際に参考になればと思い、書いてみました。

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

(ご質問等あればお気軽にコメントください)。