こんにちは!地主の婿養子大家です!

 

安定の寝落ちから慌てて寝起きでコラムを仕上げています。汗

 

昨日、

3月23日のコラム『新築内覧会に参加して!』で紹介した、新築物件の大家さんから満室御礼報告がラインでありました。パチパチパチパチ。

実は、勝手に独断と偏見ではありますが

本件の大家さんに関して、

不動産投資で成功する為に大切な能力

を感じます。

 

戸建コラム強化月間が落ち着きましたら

『聞く耳聞かざる耳』

的なタイトルで書こうと思います。

 

それでは、

 

戸建投資コラム強化です!

今日のテーマは、『戸建投資を一括りに考えるのは危険だと思います!』です。

 

構成は、

【1日目】

1.戸建投資には分類がある!

2.私の物件たちを分類してみる

【2日目】

3.同じ利回りでも違いがある

4.勝手に素人初心者向けを考える

【3日目】

5.規模拡大するならを考える

6.戸建投資を一括りでは危険

以上で書いてまいります。

 

1.戸建投資には分類がある!

今日のコラムですが、誰の為に書くのかというと、

素人・初心者投資家

の為に書きます。

 

そして、大変失礼ながら、この分類は、ここにいるコラムニストや、私が知っている投資家の方々も多く含むと思っています。

どうか、

『聞く耳を持って』

お読みいただけると嬉しいです。

 

さて、

私は独断と偏見ですが、

一括りに戸建投資と言っても、

大きな特徴の違い

があると思っています。

 

この違いを深く考えずに、出来た気になっていると、

多分、多くの人は

行き詰ります。

 

この行き詰まり感は、

目的とする規模感

       や

 運用する時間

によって異なると思っています。

 

つまり、

初心者・素人投資家に皆さんは、

自分が戸建投資に参入する際に、

 

自分の進む戸建投資がどの分類か?

どれくらいの時間を想定しているか?

どれほどの規模感を目的にするからか?

をしっかり把握する必要があると思うのです。

 

ただ単純に、

①今は大きな借入が出来ないから

②成功者っぽい人がやってるから

③流行りに乗っかってみて

やってみても、全然ダメだと思います。

 

尊敬する投資家の一人の埼玉サラリーマン大家さんは、不動産投資を開始するにあたり、

熟考に熟考を重ねたうえで

戸建投資をやらない選択

を選ばれました。

 

言い換えれば、埼玉さんにとっては、

一棟もの土地値アパート投資の方が、戸建投資より儲かると判断したわけです!

 

何が言いたいか?

 

戸建投資のその特質を考えもせず、

選択肢を把握もせず、

ただ戸建投資をやるのと

 

戸建投資のその分類を理解して、

自身との相性を考慮して、

自分の戸建投資を切り開く

 

のでは、その結果は、5年10年のスパンで見ると、

必ず、

違ってくると思うのです。

 

では、

どんな分類があるのでしょうか?

 

完全に独断と偏見ですが、私の分類を書いてみますので、ご自身のエリアやご自身の状況を踏まえて、一緒に考えてみていただければと存じます。

 

【戸建投資分類】

※購入額の低い順に並べる

()内は目安上限金額と利回り

⇒以下は、私の勝手な解釈とその対象者を勝手に記載。間違っていたらスミマセン。

 

①超絶激安戸建投資

(100万円未満・利回り30%~)

⇒築年数問わず、圧倒的に低投資額により、低リスク・高利回りを目的とする。肝は、修繕費用との闘い。物件仕入れのパイプ作りが上手な投資家や、本業と関わる方が得意かなと思います。

修繕費が嵩むのは要注意。もともと、価値の激低な土地にある、まだ何とか活かすことが出来る建物を利用してキャッシュを稼ぐのが目的であることが特徴。

将来の出口が極めて狭い

ので、素人初心者投資家は注意が必要です。

実践例:ケンビ〇の加藤〇ろゆきさん、ロジカルさん、セコカンさん、大津さん

 

②激安戸建投資

(300万円未満・利回り20%~)

⇒築年は若い方が無難。建物が活かせられる期間が長い為である。ここでも、修繕費との闘いになる。

肝は、やっぱり修繕費削減

特に、

水回りの設備の状態

主要構造部の状態(床・柱)

によって、その投資額が大きく変わる。

注意点は、

築年数

土地の価値

出口の取り方

でしょうか、

間違うと儲かってるようで最終的にはそんなに儲かりません。

 

私も実践者の一人ですが、物件の特徴は、

・値付けミス

・相続案件

・仲介業者グリップ力

などです。

 

特徴からも分かりますが、パイプ作りも大事ですが、

カギを握るのが、

実需仲介元付業者の実力不足

であることも多く、その確率論であるところもあることから、

圧倒的手数

で何とでもなると思っています。

実践例:サーファー薬剤師さん、大津さん、ロジカルさん、osomatsuさん、私

 

③再生系戸建投資

(購入額500万円未満、利回り15%~)

⇒これは、土地値戸建に対して、

再生による付加価値

とつけることで

・賃貸市場

・売買市場

による『歪みを作る』ことが主たる目的かと感じます。

 

もとは、

再販業者の販売手法

に似ていますが、

その利幅には大きな差があり、業者は、即転売でしっかり利の取れる案件を目的にしていますが、

我々大家にとっては、

一旦、賃貸に出すことで、

・業者より高く買うこと

・業者より修繕費が高いこと

によるディスアドバンテージを時間が解決してくれるものになります。

ここで注意点は、勿論修繕費をかけすぎないこともそうですが、

時間が解決してくれる

という事実を誤認しないことかと考えます。

言い換えれば、

投資額が高く

収益性が低いという

収益性の低さを誤魔化しているだけ

とも言えるわけです。

ただ、そのデメリットよりも

出口が明るい(投資額よりも高くかせめて購入額よりも高く売れる)

という採算性があればこその手法かとも思います。

実践例:osomatsuさん、素人大家さん、私

 

④高額戸建投資

(購入額1,000万円以上、利回り13%未満)

⇒周辺相場より安く購入出来、かつ、賃料が高いことが特徴。

比較すると、

③の物件の賃料が6万円~8万円に対して、利回りはさがるが、賃料は10万円以上とれる。

その意味は、

純資産の増加額が大きい

ことを意味している。

ただし、

同時に、

投資額そのものが大きく

空室リスク分散が出来ない

などのリスクがある。

キーワードは、

売買相場より賃料相場が高いエリア

かなと。

また、

出口における価値が下がらない見込みが強い物件でなければ、せっかく賃料が高くとれて、純資産が増加しているつもりでも、実は、資産価値減少の方が大きくて、損をしている場合があり得るので、

資産価値が落ちない物件

を見極める必要があります。

即転売で儲けることが出来る物件だったりします。

言い換えれば、

高利回りに惑わされない戸建投資です。

実践例:ishiさん、真剣大家さん、osomatsuさん、私

 

他にも、新築戸建投資などもあるのかも知れませんが、ここでは割愛します。

 

2.私の物件たちを分類してみる

【1号】※リフォーム後3週間で成約

■アクセス:駅歩13分

■築 年 数 :築44年

■構      造:木造スレート葺2階建て

■カースペース:なし

■土地面積:109㎡

■建物面積:70㎡ 

■売出価格:600万円

■購入価格:270万円

■表面利回:28.8%

■借入金額:600万円 

■投資利回:13.0%

★分類★ ③

 

【2号】※リフォーム後2週間で成約

 

■アクセス:駅歩11分

■築 年 数 :築30年

■構      造:木造スレート葺2階建て 

■カースペース:なし

■土地面積:63㎡

■建物面積:64㎡ 

■売出価格:550万円

■購入価格:350万円

■表面利回:22.28%

■借入金額:530万円 

■投資利回:14.71%

★分類★ ③

 

【3号・4号一括】

※3号リフォーム後1週間

※4号リフォーム中成約

■アクセス:駅歩14分

■築 年 数 :3号築27年、4号築39年

■構造:3号木造瓦葺平屋建て、

    4号木造スレート葺2階建て

■カースペース:3号・4号ともになし

■土地面積:3号302㎡、4号115.23㎡

■建物面積:3号91㎡、4号99㎡

■売出価格:800万円

■購入価格:410万円

■表面利回:43.9%

■借入金額:650万円 

■投資利回:27.69%

★分類★ ②

 

【5号】

※新法借地権30年

※ベース賃貸オーナーチェンジ

■アクセス:駅歩2分

■築 年 数 :築23年

■構      造:木造スレート葺2階建て 

■駐車場:車庫付き

■土地面積:83.31

■建物面積:112㎡

■売出価格:1,500万円

■購入価格:1,250万円

■表面利回:18.14%

■投資利回:14.75%

※支払地代23,000円/月を考慮

★分類★ ④

 

【6号】※リフォーム後3か月

■アクセス:駅歩8分

■築 年 数 :築43年

■構      造:木造スレート葺2階建て 

■カースペース:なし

■土地面積:112

■建物面積:71㎡

■売出価格:250万円

■購入価格:220万円

■表面利回:27.27%

■投資利回:18.1%  

★分類★ ②

 

 【7号】※リフォーム後1か月

■売出価格:450万円

※売出開始翌日に問い合わせ

■土地面積:142.47㎡

■建物面積:82.79㎡

■築 年 数 :築30年

■駐 車 場 :1台(軽2台可能)

■購入金額:270万円(指値250万円に対して、買い上げ20万円)

■投資利回:25%

★分類★ ②

 

【戸建8号】※リフォーム後1か月半■下限価格:500万円  400万円

■売出価格:700万円   

■土地面積:約180㎡  

■建物面積:約85㎡      

■築年数:39年     

■駐車場:なし ※目の前月極あり    

■購入額:300万円

 

■投資利回:16.2%

★分類★ ③

 

私の事例を振り返るとある特徴が分かります。

そして、それは、素人初心者投資家へのアドバイスにつながることもあると思っています。

今回で、戸建投資をしっかり分類してイメージして、

次回、私の事例をもとに、

【2日目】

3.同じ利回りでも違いがある

4.勝手に素人初心者向けを考える

を論じていきたいと思います。

 

私の事例で、分類によって何が違うのか?お考えいただき、

次回、それを深堀出来れば、

投資初期段階でどの分類で行けば良いか

ご自身の状況と照らし合わせて、

少しは参考になるかと思っています。

最後に一言

戸建投資一括りは危険!( ..)φメモメモ

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございました!