前回の振り返り

前回の記事「ハメられた楽待読者」では、勉強をせず勧められるがままに買ってしますとアッ―――――!という事態になることが伝わったのかなと思います。

野獣先輩(新築ワンルームの営業マン兼俳優)を野菜先輩に格下げすべきとご意見がありましたが、野菜×野獣先輩は大幅にレベルアップの拡大路線です。

 

ではこんな私らしい前置きからの勝手にコラボ企画です。

婿さんが戸建てについて書く→埼玉さんが戸建を買わない理由を書く→私がアパートを買わない理由を書くの流れで行きたいです。

 

なぜ私は戸建しか買わないのか

正解は買わないではなく、買えなかったからなし崩し的に戸建一本槍になっているだけです。

大学生の時から早くサラリーマンを辞めたいと思って就活してました。そのためにはアパートガンガン買って退職するのがいいと複数書籍(岩原さん、金林さん 仮名です)を読んで感じてました。

私の親は戸建大家です。現金で買っているので、亀の歩みだなと思い、戸建はないな俺は早く稼ぎたいからと思ってました。

そのため、まずは築古の2,3千万円のアパートからやろうかと思って物件を探していました。また海外不動産投資にも関心がありました。

 

不動産を探し始めたのか20147月ごろです。

その当時の状況は以下です。

・24歳新卒2年目(つまり1年数カ月しか勤務してない)

・年収300(前年度新卒の年収)

・自己資金(500万円) 当時副業でやっていた海外人材派遣業で貯めた。

 

自己資金は社会人歴の割に貯めてた方かなと思いますが、海外不動産投資はまだまだやるには早いなと感じ、アパートについては銀行を回りましたが、どこもまともに話を聞いてもらえませんでした。

 

戸建爆速投資への方針転換

まず融資が使えないので、500万置いて置くのはもったいないのでとりあえず安い戸建を買おうと思い、215万円の4LDK60坪の大きいゴミ屋敷を買いました。

その後、アパートへ移行するための布石として、考えていましたが、戸建の購入とリフォームで自己資金がほとんどなくなってました。

次の融資も難しく地道に戸建1棟を運営しながら、アパート購入のために、現金を貯めつつ、サラリーマンを続けて地道に属性UPを目指すしかないかなと感じてました。

1棟目のリフォームが終わったころ、その物件の徒歩30秒のところに売り物件が出てます。めちゃくちゃ魅力的な値段で買え、利回20%超えは間違いない物件が出てきました。

これはどうしても買いたいどうしようかと悩んだ時に関西の都会な銀行の4.9%の不動産担保ローンを見つけました。

※四井トラス●とかのノンバンクは滋賀の戸建には貸さなかったり、共同担保が必要です。

これはいくしかないと思い、4.9%のローンで購入しました。

想定通り、利回りCFが出たので、ハイリスクだけどカイ●鉄骨路線が俺の投資だと思い、マックスベットで4.9%で物件を買い続けて行きました。

確定申告2期し、ある程度の実績が出てから政府系や信組でプロパーで引けるようになりました。

その過程で戸建チームが形成されていき、強化されていきました。

そんなこんなでまずはアパートを買うという目標はなくなってしまいました。

 

今後の不動産投資の経営方針

「僕にはKODATEしかないんです」と言いたいのですが、不動産投資に限らず、色々やっていきその中で時代の流れに合わせてビジネスを拡大したいと考えおり、KODATEにこだわりません。

片っ端から責めていく、野獣先輩的な雑食系でいきたいです。

 

しかし、現状では戸建を軸に今度も進めていきたいと思ってます。

理由は、戸建の弱点がある程度克服できたからです。

戸建の弱点は拡大のスピードが遅いことですが、気合を注入することで、年10棟は買えることが判明しました。

私はこの程度のスピードならまあいいかと思っています。

ただCFが出ない問題については定期的な売却以外に有効な対策が打ててません。

 

またアパートには私が気になる点があります。

価格と利回り

一般的に築古再生戸建の方が利回りが出ますし、戸建の方が条件がいいことが多いと思ってます。

利回り15%のアパートを1LDK1室あたりで考えると250万は普通にしたりしてますが、1室の値段で戸建買えたりすることが多いんです。

じゃあ戸建買うよとなりがちです。

管理

アパートは管理に金がかかります。

私は戸建はすべて自主管理で大家が管理する共用部はなしです。

しかし、アパートですと共用部の管理があり、入居者同士のトラブルなどを考えると戸建よりも自主管理が大変です。

管理会社に任せるとその分利回り下がるでしょう。

 

ただし、好条件のアパートは狙ってます。(土地値以下、利回20%とか)

まあないですが汗

 

まとめ

先日、大家の飲み会でメガ大家さんから「戸建ばかり買ってても成功しない、アパートにステップアップすべき」、「戸建を買わずに現金を貯めてアパートを買う方がよい」「アパートの方が管理が任せられて楽」などとアドバイスを頂きました。

 

私はこういうアドバイスはあまりあてにしない方がいいのかなと感じました。

人それぞれ、成功の定義は全員違うし、「みんな違ってみんないい」ではないかと思っております。

個人的には質を軽視して、規模を追求するやり方は今後賃貸市場が悪化する中で破綻のリスクがあると感じてます。

※姫路方式は危ないと思う。

 

また私は不動産投資は戸建が一番いいと思っているんでしょとよく言われますが、断じて違います。

私の状態や目指している方向性から戸建をメインで進めたいということです。

 

以上、戸建の融資すら危うく、

アパート融資は当然通らないだろう、

私の負け惜しみコラムでした。

 

※ほんとはアパート大家になりたい。