おばんでございます。 おそまつでございます。

 

今日は、内装の勉強のため、

 

大津さんの縄張り(大津SA)

でイカはんぺんを喰らい!!

 

そして、

じゅんじゅんさんの地元で

羽目を外してきました!!

 

約50年前の作品なのに、

岡本太郎さんのエネルギーに圧倒!!

(声が出ない)

 

次のコダッテーの参考にします

(これで経費扱いだぁ!!)

 

 

婿さんのコダッテー論から始まり、

埼玉さんのアパート論

大津さんの戸建て爆買い論

 

まで来たので、

 

便乗コラムで私も

コダッテーへの遍歴

でも書いてみようと思います。

 

論理的なこともなく、グラフもなし

ただの妄想回想録 かもしれません。

 

本題

不動産賃貸(投資って感じではないですね)をやりたいと

思いだしたのは かなり昔

 

タネ銭はそれなりに貯めました。

まずはこれで心の余裕ができます。

 

競売や知り合いになった不動産屋さんから紹介してもらった

アパートに買い付け入れるも 全て玉砕!!

 

リーマンの不動産投資がブームになる前でしたが、

買いあがるような物件

だったので、いい物件だったんでしょうねぇ。。。

 

 

やっぱ、買えないな。。。

 

とあきらめていた時、とある方(元ハウスメーカー)から

 

戸建だったら、C/Fは少ないけど出口が硬い

但し、

 

 

場所だけは選ぶこと!!

 

 

と教えを受け、私のコダッテー探しがスタートしました。

 

 

この人物から、

名古屋地区コダッテーのドミナント戦略を徹底的に仕込まれ、

私の中の戦略?が確立してきたように思います。

 

 

なので、

婿さんはじめ、いろんな人に聞かれます。

 

 

なぜ、その価格帯??(利回り低くない??)

 

 

ズバッと答えちゃおう!

ほどの知識も経験もないですが、

 

 

これだけは言えます。

 

 

買った瞬間から 出口確定!

 

いつ売っても、

仮に大地震が来て更地にしても

赤字にならない と思います。

(仮定の話ですが)

 

上物ありで実需売却なら、キャピタルも取れるでしょう

事実、 土地は 1号、2号では上がっています

 

リスクヘッジとして、

エグイ告知事項が発生したら。。。

貯金で融資一括返済します(なので屋台骨はゆるがない)

 

 

私の所有物件は、

■実需向けに人気がある場所

 賃貸併用1号、コダッテー2号、4号

 

■人気はほどほどの場所でも、売りやすい価格

 コダッテー3号

 

そして、全物件 すべて新耐震 です

融資はすべて、地銀プロパー 頭金もそれなりに入れてます

なのでアパートローンほどの金利負担も発生していません。

 

安全性に特化した方法 と言えます

 

 

歩みや戦略が弱く、

 

どれくらいの規模を目指すか?

 

が不明確なのはわかっています。

(最近は これではイカン と思い始めましたが)

 

けど、どれだけ規模が大きくなっても、

本業は続けるでしょうね。。。

(今のところ、辞める必要無いですモン)

 

 

あと、戸建を一通りやるとわかること

 

オーナーチェンジのアパートのなんと楽なことか!

(まだ経験してないので想像ですが)

 

戸建って、

仕込み→リフォーム→仲介回り→引き渡し→お家賃

までやって、やっとC/Fが発生します。

 

アパートって、

仕込み→お家賃

さらに管理会社を使えば、入居者募集すらいらない

 

戸建を経験しておけば、後が楽になるような気もします。

 

 

初心者向けと、私が書くのはおこがましいですが、

 

 

最初の1棟目は失敗してほしくない!!

 

 

負動産って、買った時は気が付きません。

真綿で首を絞められるように、

5年以上経過すると、ヤバさを感じるような気がします。

 

 

利回りを狙っても、

レバレッジをかけまくっても良いですが、

 

 

一発退場のレッドカードだけは食らわない!!

 

 

その為に、

婿さんでいう ①や②で経験を積むのはアリかもしれません。

(個人的には①は出口がないのでやりませんが)

 

ぜひ、小さく始めて

不動産賃貸業の核を確実なもの

にしてもらいたいです。

 

 

一通り読み返してみましたが、

フラフラなコラムですいません。

 

今後とも御贔屓に!