こんばんわ、サラリーマン大家のTAKAです。

前回は収入、手残り、所得について書きましたが、本日はサラリーマン大家の節税について書いていきたいと思います。

１．税金がかかる所得

昨日も触れましたが、所得税などの税金は「所得」についてかかります。

おさらいですが所得とは、

収入－税金計算上の経費

で求められます。

（実際には、この所得から、いろいろな所得控除（生命保険料控除など）を行い計算しますが、単純化のために説明は省略します）

ポイントは、借入金の元金の返済は、税金計算上の経費には認められない、減価償却費という実際には現金の流出が起こらない経理上の経費が認められるという点です。

２．サラリーマンの節税

よくよく不動産勧誘でみる不動産を購入して節税とはどういうことでしょうか？

所得にはさまざまな種類があります、サラリーマンの給与は給与所得、不動産の収入は家賃所得、その他の副業の所得は事業所得など、不動産を売却したときの譲渡所得や、退職金をもらった際の一時所得なんてものもありますね。

この所得は２つのパターンにわけられます。

①　所得を合算して税金を計算するもの

②　個別の所得で税金を計算するもの

所得税の計算上、サラリーマンとして得た給与（給与所得）と不動産の家賃収入（不動産所得）は合算した合計額に税率をかけて規定の控除額を引くと、支払う税額がでてきます。

逆に、不動産を売却したときの譲渡所得は、他の所得と合算せずに個別の金額に税率をかけて税額がでてきます。

サラリーマンの節税は、端的にいうと不動産所得を赤字にして、給与所得の黒字を減らすという手法です。

ちなみに給与所得についての所得税は通常は給与から天引きされており、その額は会社からもらえる源泉徴収票で確認できます。

不動産所得を赤字にすることで、確定申告をすることにより、すでに天引きされた所得税の還付を受けることができます。

例えば、サラリーマンの給与所得が850万円、不動産での所得が▲100万円だった場合を考えてみましょう。

 

給与所得850万円＋不動産所得▲100万円＝課税所得750万円

課税所得750万円×税率23%-控除64万円＝109万円

→　109万円が納付すべき所得税額

 

すでに給与天引きで納めている所得税は以下のとおりです。

給与所得850万円×税率23%-控除額64万円＝131万円

 

この差引109万円－131万円＝▲22万円が確定申告により還付されます。

 

しかし、逆に不動産所得が＋100万円となったときをかんがえてみると

 

給与所得850万円＋不動産所得100万円＝課税所得950万円

課税所得950万円×税率33%-控除154万円＝159万円

→　159万円が納付すべき所得税額

 

差引159万円―131万円＝28万円を確定申告により納付する必要があります。

 

３．留意点

節税は、不動産所得のマイナスが大きいほど効果を発揮しますが、いくつか留意しないといけない留意点があります。

①減価償却費が計上できる期間

→　減価償却費の計上が終わったあとに不動産所得がどうなるかきちんと試算しないと思った以上に税金の負担が増えるかもしれません。

②手元に残っている資金は実際に増えてますか

→　経費が多ければ節税効果も増えますが、そもそも手元の現金は増えてますか？元金の返済は経費とならないため、実質的に現金が徐々に減っていっているかもしれません。

③無理な経費計上はありませんか。

→　本来経費に計上すべきでない費用を経費として計上していませんか？節税本を真似して、私的な飲食費や備品等の購入費をぼこぼこ経費計上していると、税務署に問われた場合に過去にさかのぼって税金をおさめるよう指摘されるおそれがありますよ。

４．おわりに

サラリーマン個人で不動産投資を行う場合には節税メリットは確かにありますが、節税をメインで投資を考えたり、いわゆるやりすぎにはリスクがあるといえます。

以前に、楽待絡みで知り合った税金のスペシャリスト某氏から、特に給与所得の高い人ほど気を節税には気をつけた方がよいとご指摘をうけており、個人であれば税務署から指摘をされないとタカをくくっていると痛い目にあうようです。

お金持ちの方の節税は本当にガチンコであり、いざとなれば税務署とバチバチやりあうくらいの心構えでやっているものです。

それを素人が形だけ真似してやると痛い目を見るので気をつけてください。

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

（ご質問等あればお気軽にコメントください）。