こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

今日も、戸建コラム強化月間は続きます。

テーマは『戸建投資に分類があり分類により利回りが同じでも違う!』です。

 

シリーズの構成は、

【1日目】

1.戸建投資には分類がある!

2.私の物件たちを分類してみる

【2日目】

3.同じ利回りでも違いがある

4.勝手に素人初心者向けを考える

【3日目】

5.規模拡大するならを考える

6.戸建投資を一括りでは危険

です。

 

【1日目】では、

戸建投資には分類がある!と題し、

意識的、無意識的は別として、認識されるべきであろう戸建投資の種類を勝手に分類してみました。

①超絶激安戸建投資

(購入100万円未満・利回30%~)

②激安戸建投資

(購入300万円未満・利回20%~)

③再生系戸建投資

(購入500万円未満、利回15%~)

④高額戸建投資

(購入額1000万円以上、利回~13%)

そして、

それに対して事例があった方が、素人初心者の方も確認しやすいと思ったので、私の、戸建たちを当て嵌めてみました。

とにかく!

分類のイメージを付けて欲しいからクドクド書いております。

 

私の想いが届いたのか(笑)

ラクマチの鉄人が、

『これまで戸建投資をしてこなかった理由は?』というタイトルで、

土地値アパート投資を選択した理由を書かれていました。

そして、その結果、17、18年で

7棟無借金経営をされているわけです!

あの繰上返済再投資複利効果スタイルでは

戸建投資では間に合わなかったのか?

どう思われますか?

 

そして、

ラクマチの博士が、

『RE: 婿養子さん(戸建投資)』というタイトルで、

見事なまでに、私が必死で考えた分類をコラボコラムで簡潔明瞭に分類されました。

特に凄いと感じたのが、

①:オーナーチェンジ

②:実需、オーナーチェンジ

③:土地、リノベして実需

④:実需

と、

各分類毎に、

その出口さえも分類しているわけです!

この分類、、、

全くもって同感です!!!

彼とは、じっくり、このテーマを話したことは一度もありません。

そして、彼は千葉、私は神奈川。

違うエリアでドミナント

をしています。

なのに、何故!?

同じ分類になってしまうのでしょうか?

どう思われますか?

 

更に、

ラクマチのカイジが、

『私がアパートを買わない理由 勝手にコラボ企画』というタイトルで、

戸建爆速投資について、ご自身のお話をされていました。

年間で10棟購入!

一見、危なっかしく映るそのスピード感。

自虐的にいつも鉄骨渡りとおっしゃっていますが、目をつむっても渡れるくらいの『覚悟』だと思います。

数字にすれば、

おそらく

投資額5,000万円未満

です。

果たして、

新築建売アパ5000万円とどっちが危険でしょうか?

そして、

どっちの方が儲かるのでしょうか?

また、彼は

②と③をメインに投資していますが、

①と④メインの場合は、同じ爆速が得られていたでしょうか?

 

更に更に、

ラクマチのMr.DIYが、

『勝手に企画コラム コダッテーに対するスタンス』というタイトルで、

④を投資対象に捉えつつ、

安全性に特化した戸建投資

を説きました。

なるほど、

ヤドカリ投資が失敗しにくい理由の一つに、これに近い部分があると思います!

私は、

④の戸建が①~④の分類の中で

最も鞘が出やすい

と思っています。

更に、投資額が大きい分、当たり前ですが、

もっとも

純資産増加スピードは速い

わけです。

 

でも、最後に、おそまつさんは、

①②で経験を積むのはありだとおっしゃっておりました。

それもまた、正しいと思いました。

 

しかし!

コラムニスト、コメニストの方々の中には、

①を②へ昇華させる

②を③へ昇華させる

③を④へ昇華させる

ことについて言及されていました。

 

これが、戸建投資家のレベルUPの瞬間だと思っています。

ちなみに、

私は今現在進行形で、

②を④へ昇華させようとしています(汗)

この話は、また、別の機会に。

 

枕が長くなりましたが、それくらい戸建投資家の一人としては、ものすごく濃い1日でした。

 

さて、本題に戻ります。

3.同じ利回りでも違いがある

分類すること自体には、そんな深い意味があるのか?

形式ばって、論理的に論じる事には全く意味はありません。

大津さんや私は、直観的に分類しています。

ただ、

分類出来ていなければ、

その各々の手法における利回りを同じものと捉えてしまう危険性があります。

上でも少し述べましたが、

同じ利回りでもBETが大きければ純資産増加も大きくなります。

その考えで行けば、

④が最も安全かつ純資産増加が見込める投資なのか?

という疑問が湧きます。

その答えは、

YESでありNOです

ishiさんにとっては④がベストなボリュームゾーン。

私にとっては、②がベストなボリュームゾーン。

上では、投資エリアが違うのに、分類内容が同じだと言いました。

ただ、

主人公が変わればベストは変わります。

その自分の特性を見つける為に

戸建投資を分類する必要があると思うわけです。

ロジカルさんは①~④全てが投資対象だとおっしゃっていたと記憶しています。

それは私も同じです。

私は、戸建どころか、雑食系ですから。。。

なのに!

私がメインに見出したのは

でした。

ちなみに、大津さんは③のようです。

 

何故か?

 

それは、また先のお話。

 

ちなみに、私が分類時に目安に記載した利回りにもそこそこの意味を持たせています。

1件2件しかやらないなら無問題です。

が、

戸建に活路を見出しているのであれば、かなり重要だと思っています。

それも、また先のお話。

 

4.勝手に素人初心者向けを考える

ここでは、反論が出る事を恐れず、あえて、私なりに考えて見ます。

まずは、

とにかく1件2件の戸建で将来おこずかいが欲しい方。

①か④だけやれば良いかと思います。

 

次に、戸建10件は欲しい方。

序盤は①と②で頑張るべきかと思います。

 

最後に、戸建で蔵を建てたい方。

①~④全てを正しく攻略出来ないと難しいと思います。

その中で、

エリアの特性等から、

最も

・仕入れやすく

・リスクも低く

・出口が明るい

分類を見出して下さい。

私は②でした。

 

次回は、

【3日目】

5.規模拡大するならを考える

6.戸建投資を一括りでは危険

です。

 

よく見かける、ありゃりゃ系をぶった切ります!

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございました。

 

また、コラボして下さったコラムニストの方々に感謝をいたします。ここの場で、腐らず頑張って良かったなあと心底思ったのでした。

素人初心者、ROM専の読者の皆さん、この場がいつまでもあるとは限りません。『縁』は掴むものだと思います。是非、この人は!というコラムニストにはコメントされることをおススメします。