今よりも少ない資金で1棟物を入手して不動産投資を始めて、賃貸経営の規模拡大がし易い時期だった…

 

皆さんこんにちは、地方在住大家のゆたちゃんです。

 

先週は、各コラムニストさんの間で戸建てか1棟物かの議論が有りましたが、

遅ればせながら私の体験談を基に私の考えを書きたいと思います。

 

大津空き家バンクさんの戸建て物件投資での行動力には、

すざまじいものを私は感じます。

 

恐らくですが、大津さんが不動産投資を開始する時期が、

今よりも1棟物が大幅に安い時期であったなら(リーマンショック前とかリーマンショック後からアベノミクスが始まって1年位までの間)、

今以上に凄い勢いで1棟物で規模拡大していたのでは?

と私は思うくらいです。

 

私が家庭内の支援資金のおかげで、7棟50室の規模に到達出来たのも、

始めた時期の物件価格が現在の戸建て投資並みの資金規模で、

築20年弱から30年以内の4~15世帯の中古ファミリー物件を入手する事が出来たからであって(これまでに入手した物件のリフォーム前の1棟物の建物本体価格は最高でも1300万円です…)、

これが現在の価格相場の中での賃貸経営スタートであったならば、

手残りの実質投資利回りは半分程度で、

その手残り金額だけでは当然専業大家にもなれませんでしたし、

経営規模も現在の半分が精一杯であったのでは?

と推測するからです。

 

その上で今、私が思うのは、こんな7棟50室の小規模の大家でも、

専業として営む事が可能で、しかも自主管理で維持継続が可能なのも、

効率の良い1棟物の存在があるからと思っています。

 

当然ながら、賃貸経営スタート当初は15万円の借地激安戸建て(厳密にはバンガロー)1戸と、

区分ファミリー3戸、区分オフィス1戸などを85~200万円の本体価格で実際に購入して、

当時はこれらの物件をもっと増やして規模拡大を考えましたが、

亀のような再投資するスピードの遅い自己資金だけでの賃貸経営であっても、

収入金額の増えるスピードを考えると、1棟物の収入パワーは圧倒的で、

幾らガラボロの廃墟なりかけの4世帯ファミリー木造物件でも、

築25年で本体価格が300万円で入手出来るという経験を一度してしまうと、

次回以降は更にそれよりも規模が大きく利回りの高い物件にしか興味が無くなって来るから、

冷静に考えると恐ろしいものです(先回は物件入手から満室稼動出来る様になるまでに、約3年かけて取り組んだS造築古ガラボロ物件の再生で家族共々結構大変な思いをしているので、ここまで大変な物件は今後は容易には手を出さないと思います)。

 

 

でも、とにかくそれらの所有物件のお陰で、少ない手持ち資金だけでもここまで賃貸経営の規模拡大が出来たのも事実でしたので、

始めたタイミングと運が良かった事は否めないと感じています。

 

そして、現在は不動産投資人気が高い状態を維持しており、

今後も高い状態を維持すると思いますが、

その投資の中には、

一般の認識では儲かると思われている投資であっても、

実際にはなかなか儲からない投資がある一方で、

割に合わない、儲け難いと思われていて皆さんが手を出さない投資の中に、

実はその障害(その部分のハードルが一般には高いと言われている)を乗り越えれば、

一気にブルーオーシャンとなる儲かる投資が存在するのも事実なので、

儲けの仕組みがしっかり身に付くまでは人任せにせず、

自分で実際に手を出して賃貸経営に取り組み、

経験を積む事が大切と私は考えます。

 

賃貸経営で10年以上の期間を自らの手を汚して取り組んだ事のある大家さんで、

資金面でも堅実な経営を貫く方であれば、

思い切って小型の4~6世帯のファミリー木造アパートなどに取り組んで、

それが2年以上順調に運営できると確認出来たのであれば、

そのまま無理せずに規模の拡大を行えば、

専業大家としても十分に生計が成り立つレベルに到達は可能と考えます。

 

そして、ほとんど返済が無い状態の大家さんであれば、

そのまま生き残りも十分に可能ではないかと私は考えます。

 

ここまでお読み頂きありがとうございました。