お久しぶりです。

私用により、全くコラムなども読む時間がなく、当然書く時間もなく、、
最近になってようやく元のペースに戻りつつあるので
少しコラムを書いてみようと思います。

 

1:昨年末あたりから実は困っていました

2つ目に購入した物件ですが、入居者さんが短期で解約することになり
退去後、なかなか入居者さんが決まりませんでした。

最初に購入した物件はオーナーチェンジということもあり
実際に空室で購入しリフォームをして客付までした物件はこの物件が最初でした。

正直な話、この物件はすごく微妙、むしろダメだと思っています。(今では)
購入当時は、買ってよかった、と思っていました、、。

 

・ダメなpoint

(A)エリアが外れている
(B)リフォームが荒い

・ダメだったpoint

(C)専任で募集していたこと(一般的な「専任」とは少し違います)

 

上記pointは内見の数をこなし、物件を購入しリフォームしていくにつれて
見えてきたこの物件のダメさでした。

 

(A)エリアが外れている

確かに駅力があり(乗降客数も多く人口も増えている)、駅から徒歩10分以内の場所なのですが、、

「ここではない!!」

というエリアでした。

購入時のリサーチが甘かったと今では痛感しています。

昼と夜の顔、近くのスーパーにいる客層とかもしっかりとみるべきでした。

 

(B)リフォームが荒い

多能工の親方に頼み、中をかなりいじったわりにはかなり安く仕上げてくれました。
廃墟のような室内から一転

「これなら住むのには十分」

と、当時は思っていました。

しかしその後、他の工務店や親方と仕事をするようになり

この親方の「仕事の荒さ」

を身に染みて痛感するようになりました。

よくみると細部にはかなりの荒さが認められたんですね。

 

→ここで大事なのは

「親方は決して悪くない」

ということです。

「仕事は荒いけど安い、フットワークが軽い」

というのはこの親方の特徴であり武器です。

頼み所を間違えた自分に責任があります。

 

・エリアの選定を見誤り賃料の設定をそのエリアより少し高めに見積もったこと

・そのことでかけるべきでないところもリフォームをしたこと

・そしてリフォームの内容にこの大工の特徴がマッチングしていなかったこと

 

これら全ては私の最初の入り口での判断力の低さが招いた結果なのです。

これら上記のpointは変えようがないダメなpointです。

 

この状況でも救われていたのは

他の4つの物件がしっかりと入り口で間違えなかったこと

ロットが小さかったこと

これに尽きると思います。

オーナーチェンジ以外の他の3つの物件は予想通りの反響で
賃料も想定内で客付でき、リフォーム後1ヶ月以内の入居でした。

 

ロットの小ささに関しては集合住宅ではなかったこともそうですが

「婿様のコラムにある④でなかったこと

も大事です。

 

基本的に力関係としは

大家〈 入居者

となっています。

ただ、賃料が高くなればなるほど

(入居者が)選べることが多くなる

つまり

これがないと嫌だ、あれもないと嫌だ

という思考が前提としてありそうだ、と思っています。

 

安い賃料の物件に住む方ももちろん選べる立場にあるのですが

不自由な中での選択

にあるのです。

本当はこれだけあればいいのだけどこの賃料だとどれかを我慢しないといけない

という中で削る作業が入ってきます。

なので高額な家賃でなればなるほど入居者のニーズをつかむ作業が
難しくなるのでスキルとしては高度なスキルが必要になるのかな
と勝手に思っています。

そこで何かを間違えると高い代償を支払いそうです、、。

 

 

少し長くなったので(C)に関してはまた近日中にコラムにあげます。

ちなみに今回(C)にテコ入れすることで無事契約まで至りました。

 

一応元々の専任で依頼していた業者は

・ ADは客付に全て渡す
・一緒に業者周りもしてくれる

といった懇意にしていた業者なのですが
テコ入れした内容や実際の成功体験に関してはまた次回に。

 

また細々とコラムを書かせていただきます。

今後ともよろしくお願い申し上げます。