50代から不動産賃貸業を始めた、

会計士大家です。こんにちわ。

「第1号物件」

先日は1階の某室で

お風呂の換気扇はじめ、

諸々の修繕をした矢先。

こんどは別のお部屋でも。

経年劣化なので、

当然に大家負担です。

やむを得ませんが、

2019年の個人「不動産所得」は

わずかな黒字予想なので、

あまり経費を使いたくは、ないです・・・

消費税率10%まで、半年を切りましたが

賃貸住宅や駐車場の賃料には

どのような影響があるのでしょうか。

わたしたち

サラリーマン兼業大家がすべき対応は?

を考えている最中です。

まずはルールを確認。

消費税の「経過措置」ルールから。

面倒なので「令和」とはしません。

平成31年3月31日までに契約締結し、

平成31年9月30日までに貸付けを開始した場合には、

平成31年10月1日以降についても

旧税率を適用することが可能です。

しかし、いくつかの要件を満たす必要があります。

1.平成31年3月31日までに引き渡し、貸付けを開始すること
2.平成31年10月1日以降に引き続き貸付けを行っていること
3.貸付けの期間と対価の額が定められていること
4.事業者が対価の額の変更を求めることができないこと
5.契約期間中にいつでも解約の申入れをすることができる旨の定めがないこと(その他対価に関する契約の内容が政令で定める要件に該当していること)

賃貸住宅や駐車場の契約だと、

概ね、上記3の定めはあっても

上記4、5には当てはまらないと思われます。

なので、まず駐車場については

2019年10月分の賃料(=9月末期限でお支払いただく分)

から「消費税率10%」での

賃料を頂戴するかたちになります。


消費税の引き上げに伴う経過措置 ~資産の貸付等より

ワタクシの場合、

駐車場の賃料も少なくはないので、

漏れなく事前に通知をした上で

「税率アップ」による賃料引き上げを行う方針です。

一方で、住宅用の家賃は

政策的見地から、消費税「非課税」ですよね。

「税率アップ」だけでは

賃料引き上げができません。

とはいうものの、

サラリーマン兼業大家としては

物件管理を外注に依存せざるを得ません。

彼ら管理会社さんにお支払する

「業務委託費」5%+消費税が

(現)5.4%→(新)5.5%

となるので、その分だけ大家の手取りが目減りします。

当該目減り分を事前に想定した上で

戸別に「契約更新」時に賃料引き上げ

→目減り分に充当することになります。

既に管理会社さん側には、戸別に賃料(含む共益費)の

引き上げ方針を伝えており、

本日、「第1号物件」の某ご入居者さま

契約更新に伴う

賃料引き上げにご同意を頂いた旨、

ご連絡をいただきました。

ご入居者さま各位のご理解を得ながら、

丁寧に対応していきたいと考えております。