こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

今日は『戸建投資を一括りに考えるのは危険だと思います!』の【3日目】です。

 

戸建投資にあまり関心のない読者の皆さん、戸建コラムが戸建コラムを呼んでおりますが、そろそろゲンナリしてきていることかと存じます。

安心してください!

 

まだまだ続きます!

 

このシリーズでは、

戸建投資を分類することで、素人・初心者投資家が

何となく戸建投資に参入することへの警鐘をしたい意図がありますが、

まだ警鐘しておりません!

 

今日は、そんな方々へ警鐘を鳴らすコラムになるかも知れません。

 

そして、強化月間なので、

もっともっと深くまで潜りたいと思っております!

お付き合いの程、何卒宜しくお願い申しあげます。

 

シリーズの構成は、

【1日目】

1.戸建投資には分類がある!

2.私の物件たちを分類してみる

【2日目】

3.同じ利回りでも違いがある

4.勝手に素人初心者向けを考える

【3日目】

5.規模拡大するならを考える

6.戸建投資を一括りでは危険

です。

 

では、参ります。

 

【1日目・2日目のおさらい】

戸建投資には分類がある!と題し、

意識的、無意識的は別として、認識されるべきであろう戸建投資の種類を勝手に分類してみました。

①超絶激安戸建投資

(購入100万円未満・利回30%~)

②激安戸建投資

(購入300万円未満・利回20%~)

③再生系戸建投資

(購入500万円未満、利回15%~)

④高額戸建投資

(購入額1000万円以上、利回~13%)

 

あえて、再度載せますが、

ここまでのコメントやコラボコラムを読むと、

少し異なる意見が出てきています。

例えば、

ロジカルさんは、私のコラムを読んで

出口に関するお話

をされました。

 

また、

おそまつさんや大津さんは、

1,000万円を超える④の戸建投資に、

資産価値のブレが起きにくい安全性

を説いています。

 

では、私は?

 

あくまで、

分類

について記したまでに過ぎません。

 

コメントの途中から、

昇華

というワードを用いて、

レベルUP的していく的なことを書いておりますが、

 

素人・初心者に伝えたい、本シリーズでのテーマは、1つだけです!

 

 

 

 

。。

 

 

。。。

 

 

高く買うな!

これにつきます。

 

どういうこと???

 

このシリーズを読んで、

・戸建の分類が分かった!

・分類は大体出来ていた!

・考え方が同じ!

と思った素人・初心者の読者の方々!

 

本来①の物件を②で買ってませんか?

本来②の物件を③で買ってませんか?

本来③の物件を④で買ってませんか?

 

分類では

あえて、

購入額で分類しておりますが、

肝心かなめの要素、

リフォーム費用

や、諸費用を含んだ、

投資額

を見たときに、どうですか?

本来①の物件が②になってませんか?

本来②の物件が③になってませんか?

本来③の物件が④になってませんか?

 

なんだそんな事か。当たり前だろ。

と思った方!!

 

では、

なぜ!

あなたが300万円で買った物件が5~6万円程度でしか貸せないのに、

私が、

後半で購入している物件の賃料は7~8万円程度と高く貸せているのでしょうか?

そうです。

私も戸建参入初期段階では、

③で投資しているのに前者の賃料しかとれていません。

それが、少しずつレベルUPして

今や②の物件すら賃料7万円を超えることがあります。

 

これは、私が分類出来ずに、

昇華を出来ずに

いたら達成できていない

成果

です。

 

そして、今、契約予定の案件では、

②⇒④の昇華

に向かって思案しています。

 

どういうことか???

 

結局、

安く買えていますか???

ということだけです。汗

 

スミマセン、1500字近く使って、10文字で納まることを言ってきました。。。

 

分かる人には、分かってもらえると思って、書いてますので、お許し下さい。涙

 

5.規模拡大するならを考える

各々の目標とする規模感があるのであれですが、1棟2棟戸建を買って、将来、年金がわりになれあ良いと考えている方はいますか?

おそらく、ほとんどいないはず!

そんくらいの収入は、アルバイトや他の副業でも十分稼げますから。

戸建をやっている人も、多くは、ある程度、経済的自由を得られる規模感を夢見ているはずです。

そして、

規模を拡大したいなら!!

安い物件を高く買っては絶対ダメ!

安い物件を安く買うだけでもダメ!

分類を昇華させる買い方を目指す!!!

べきだと思っています。

 

そんなことは分かっているよ!という声が聞こえそうです。

でも、そんな物件は兼業大家の自分、ましてや素人には買えないよ!

本当にそうでしょうか??

私は、あるチェリー大家が、

②の物件が③で売られている物件を見たり、①の物件が②で売られているのを見たりして、

偶然(必然)

③物件が②で買える案件に出くわしたのを見ました!

 

私自身細かに分類して、また、ロジカルさんの分類にも感動しましたが、

あれらの分類は、

正しい評価の下での購入額が前提です

 

大分長くなってきていますので、

単刀直入に

石原さんみたく言えば、

(初心者は)

まずは①②の物件を買いなさい!

ということです。

規模拡大をしたいなら。。。

 

6.戸建投資を一括りでは危険

というタイトルでシリーズを書いてきましたが、

要は、

安く買いなさい!

ってことです。

 

それには、

・対象不動産の真の価値を評価できる目

・評価した物件をどこまで安く買えるか

・そうやって投資額を抑えることを覚え

・正しく自身の戸建たちを分類して

・自分の融資枠に余裕を持ちながら

・1棟1棟地道に増やしていく

 

これでやっと次のステップへ移ります。汗

 

とにかく、今回のシリーズは、

②③あたりの物件を安く買う努力をする買い方で1件目頑張れば良いのでは??

と言いたかったのでした!!

 

小難しく考えて頭ウニになる素人初心者の方へ、

『買ってはいけない戸建』

『戸建の出口戦略』

などについて書いてみようと思います。

 

今日も最後までお読みいただき本当にありがとうございました!