おばんです。

本日、仲介業者(お姉さん)からメールあり!!

 

携帯番号アンケートが届いたか!!

 

と喜んで開いてみたら。。。

 

入居者様がTVが写らないとご連絡がありました。

対処をお願いします。

 

と事務的な文面でした。(涙)

 

まだまだ手を焼かせるコダッテー4号

アンテナ工事(修理)って幾らするんでしょうかね?

 

 

本題

コダッテーの買い方について

婿さんが素晴らしいコラムを構築しました。

 

が、

最後は

 

 

安く買え!!

 

とな。

 

 

う~~ん???

 

 

どうやって???(初心者モード)

 

婿さんの物件価格見ました???

 

売り出し価格の ほぼ半値ですやん。

あんなん絶対無理だって!!

婿さん 半端ねぇ!!

 

 

って言うのは簡単。

 

さて、あなたならどーします?

 

 

鬼の指値??(●ろゆきさんの登録商標でしたっけ??)

 

根拠のない指値 って絶対嫌われますよね。

 

ぢゃ どれくらいにする???

 

 

よく聞くお話は、端数切りですね。

650→600とかね。。。

 

けどね。

これって、相手(売主)は想定内

 

お釈迦様(売主)の手の中で暴れまくる

孫悟空みたいなもんですね。

 

この場は実践系コラムなので、

私が経験した例をご紹介。(焼き直し)

 

いろんな人が書いてるので、

書き古したネタかもしれませんが、

お付き合いくださいませ。

 

そのまま実践できるか?は、微妙ですが、

 

 

不動産取引は心理戦!!

 

 

疑心暗鬼になった方が負けます。

 

 

1.買い付け時

べたな方法ですが、お手紙は書きます。(PCですが)

 物件のどこが気に入ったか??

 買うにあたっての補修箇所、概算の費用

 出せる「限界」としての指値

 末永く使わせていただくお約束

 

正直、これで

「心意気が気に入った!!」

「言い値で売ってやる!!」

なんて言われたことは一度もございません。

 

意味ないぢゃん! とおっしゃるかもしれませんが、

 

半分お願い、

半分は自分の頭の中を整理

 

するためです

 

買い付け入れるときって、

宝くじ買うような気分になりませんか?

 

そんな自分の頭を冷やすためです

 

 

2.指値の幅

正直リフォームが3桁万円行くことが多いので、

指値も必然的に大きめです

(婿さんみたいな飛び技は出来ませんが)

 

一番大きかったのが、

コダッテー3号

売出450万円 → 指値280万円 →落着290万円

 

 

指値を出す前には、仲介さんに

「厳しめの指値を出す」ことを伝え、それでも、

「売主様に持っていきます」と言われた時だけ、

買い付け出すようにしてます。

 

 

3.けど物件は選んでね

安く買えるコダッテー

安く買うコダッテー

は別物です。

 

辺鄙なところにある、傾いたような建物なら、

だれでも安く買えます

 

賃貸需要があり、土地値もある程度ある

けど、それを安く買う  んです!!

 

ただ、安くしてくれ!! って言っても

売主さんは安くしてくれないでしょう。

 

 

ここで0.に戻ります。

 

0.物件選定

上記手法を使う前、物件選定から

 

心理戦

 

は始まっていると思います。

 

残置、雨漏り、シロアリ と言った物件は、

 

 

売主様の愛着、執着がない物件のことが多い

=指値を通しやすい

 

 

けど、

素人、初心者の皆さん

残置、雨漏り、シロアリを見たらビビります。

(私だって、今もビビりますもん)

 

残置:20~50万円 あればなんとかなります

パワーゲート付きのレンタカー借りれば、

一人でもなんとか運べます

(写真はコダッテー2号の残置廃棄)

 

雨漏り:20~50万円 あればなんとかなります

コダッテー3号では雨漏りで木が腐り、ベランダが抜けました!

 

補修は20万ほどでしたね。

 

そして

シロアリ:木工事で~20万円

 防蟻工事で20万円くらいですかね?

 

よーするに

3重苦でも100万円あれば、大抵何とかなります!

 

 

まとめ

■お手紙は 無いよりはマシ なくらい

自分を冷静にするために書きましょう

 

 

■指値は根拠をもって

自分が必要だと思う

 

 根拠ある指値

 

なら、遠慮なく書きましょう

 

 

■残置、雨漏り、シロアリの3重苦

でも100万円くらいで対処できることが多い

シロアリは、どこまで行っているか?は

ある程度見極める必要がありますが、大抵は水まわりですね。

 

けど、この状態で売る物件って、

 売主様は、処分したい

 実需さんは、ビビって買えない

 (リフォーム後の姿がイメージできない)

 

ので、指値が効く可能性が高いんですよね。

 

かかる費用が明確なら差せますよね??

 

 

■売主様の心理

もう一度、コダッテー3号に戻ります。

 

更地なら相場600万

延長敷地なので500万円くらいでしょうが、

売出450万円 → 指値280万円 →落着290万円

 

普通に考えたら、

100万円かけて更地にして400万円を手にした方が賢いです

けど、

 

売主様の父親が買った建売

雨漏りしてもそのまま生活(直す気がない)

自分たちは新築を買って出ていく

 

めんどくさかったんでしょうね。。。

 

あと、

私たちは買う側なんです!!

商取引は、お金を出す方が絶対有利!!

 

その物件を絶対買わなければいけない ことはない

 

けど、

売主様は、

その「物件」を売らなければいけない!!

たとえ、雨漏りしようが、シロアリが食ってようが です。

 

 

私たちのほうが、

心理戦においては絶対有利

(買う買う病にかかると心理戦に弱くなりますが)

 

不動産はご縁なので、その物件に固執しなくても良いです

10回指値してもダメなら20回指値すればよい

それくらいに考えたほうが無難です。

 

深夜に書くと、だらだらと2000字越え

ごめんなさい

 

今後とも御贔屓に!