土地値物件。

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

前々回のコラムで相場の雰囲気が変わってきた感覚をお伝えしました。『前なら瞬間蒸発していたレベルの物件情報が残っている』ことが増えました。物件探しをしていると明らかに空気が違っています。

 

ただ、間違えて欲しくはないので言っておきますと、まだまだ価格が下がってきているという訳ではありません。前よりも少し興味がある物件が増えたかな?という程度なので焦ってイマイチな物件を買うことのないようにしてください。煽っているわけではないので。

 

ところで、物件紹介メールの文言に『土地値物件でました!』とか、『ほぼ実勢価格の土地値で安心できる物件です!』とか、そんな紹介の仕方が増えてきた気がします。

今までよりも『土地値物件』というおススメのしかたが増えています。

 

これまでは『フルローン出ます!』だったのですが、これも変化と言えば変化なんでしょうか。投資初期には厳しい戦いとなる土地値中古アパートへの投資ですが、それなりに人気が出てきているからこそメールでこんな文言になっているんでしょうね。私も好きな投資手法ではありますが、今までは日陰もの扱いだった感もありました。そろそろメジャーになってきたのかもしれません(笑)

 

ただ、土地値って言っても。

土地値にもいろいろあります。あまりにも振れ幅が大きい言葉なので注意が必要な部分も大いにあります。

 

路線価での土地値なのか

固定資産税評価額での土地値なのか

実勢価格での土地値なのか

 

単純に考えて、土地の価値って言ったもの勝ちのような世界です。はっきりと決まった価格ではないので、売りたい業者さんからすれば騙しやすい文言でもあるでしょう。騙しやすいと言ったら語弊があるかもしれませんが、間違った判断を促すための道具にはなり得ます。

 

 

最近の物件探しでの事例で言えば、、、

 

近隣の実勢価格での土地値で計算されていましたが、道路付けが悪すぎてそんな価値があるわけない金額になっていたものや

 

築年数があまりにも、、、という超築古物件で、立ち退き費用や解体費用や修繕費用を考えたら明らかにお買い得じゃない物件や

 

面積が広くて使いづらい土地の形をしているから土地の面積で割ると坪単価としては安く見えるだけのものや

 

、、、そんなのばかりなのが実態です。

 

 

でも、たま~~~に格安だと思える物件もあります。それを信じて探し回るのが不動産投資なんでしょうね。

 

 

また、実際に実勢価格の土地値物件と言えるものであっても、ここ数年の高騰相場で1.5倍くらいに跳ね上がっている好立地では値下りリスクもあることに留意が必要です。

 

ですから、私の感覚としては実勢価格の土地値ではなく、もっと厳しい評価で計算した『土地値』を指針として持っています。こんな感じでいろいろな指針が混じっているのに皆が情報発信するからゴチャゴチャになるんでしょうねw

 

 

そんな中で、最近は数件程度ですが(指値が通ればという前提で)自分の指標の中での土地値物件も見つかってきてはいます。もう少しという感じはしますね。

 

以上、前々回の続きでした。今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました。