こんにちは、「にわか脱サラ大家」です。  今回も『買え(orわ)なかったシリーズ』をお届けします。今回は「激メシウマ」です。  ご飯3杯とハンカチ(?)をご用意の上、ご覧下さい。 

買えなかった物件情報                 (不動産屋事業計画ベース)

 持込時期:2017年6月、築10年重鉄マンション3階建て 1K×15戸(20㎡、バス・トイレ別) 15戸中14戸入居、千葉JRターミナル駅徒歩10分(最近、愛娘誕生のコラムニスト「ロジカル博士(おめでとう!!)」宅の最寄り駅)

販売価格:15000万円、満室想定家賃:1140万円、表面利回り:7.6%、想定融資:地銀(千葉最大手) 26年(残耐用年数+1割) 1% 想定税引き前年間CF:200万円(入居率90%、経費率15%ベース)返済比率:57%←当時「この銀行とお付き合いできると今後の投資展開が楽になる、ウェーイ!!」でしたので、返済比率が要件(55%)よりオーバーしてもいいやと思ってました。(←軸がぶれぶれですね)積算:10500万円(土地:路線価、建物:再調達価格ベース)

物件との出会い

 前回のコラム「信用毀損7000万がメガバンクに、物件持ち込んでみた」で思い知らされた「大手銀行はもう貸してくれないよ~」ということを、野田木造アパートを買った営業に言ったところ、6月の1週にこの物件を紹介されました。しかもこの地銀で融資できるとのこと。その時のやりとりは以下の通りです。

にわか「この銀行には保証人を立てるか、大田区区分を共同担保に入れないと1億円以上は貸せないと言われました。どちらもやりたくないのですが、それでも、融資してもらえますか。

営「大丈夫です。この銀行は支店によって裁量が大きく変わるんです。本物件は本店扱いですから話も早いですよ。直近で、同じような属性・資産状況の方に融資が降りましたから。『どなたか紹介してください』とも言われてるんです。

上記のやりとりから、この営業が「蜘蛛の糸を垂らしてくれた救世主」と思えて、暗雲から光が差してきた気分になりました。

買えなかったいきさつ

 6月2週 物件視察:6月1週に詳細資料をもらっていたので、事前にスーモで家賃相場を調べて「家賃は5%くらい高いかな」と感じていました。しかし、外装と内装(1戸空いていた部屋)確認した時、それまで築20年以上の物件しか見ていませんでしたので、とても新しく感じ、「これはいける」と思いました。←浅いorz。そして、「『買えない病』から脱出できる」との思いから、その場で買い付けを入れました。←あんちゃん重鉄は経費が怖いぞ~。

 6月3週目 銀行面談:こちらの属性資料は営業経由で銀行に渡していたのですが、営業経由で銀行から話がしたいということで、担当の本店営業部に行きました。そこで銀行の担当から出た話が営業と大きく異なっていました。

銀「1億円以上は保証人が必須、団信+0.4%で合計1.4%、6月決済が条件です。」

にわか「(話が随分違うじゃねーかよ!!と思いましたが、「6月末まで時間がない」と思い。)保証人はあたってみますが(←突然とはいえ方針変えとーばいw)多分福岡在住の方になると思います。書類のやり取りとかで時間がかかると思いますが。また、消費税還付を受けたいので、法人購入が必須ですが、設立が間に合うか心配です。特に銀行口座開設に時間がかかると思うのですが。」

銀「保証人には、当行の人間が書類を持って直接伺います!!法人の口座は当行なら1日でやります!!」←おいおい随分乗り気じゃねーかよ。博多ラーメン食いたいのかよ。

もうすっかり、引っ込みがつかなくなった自分は、その日の内に、以前「消費税還付で無料相談に行った税理士」に法人設立をお願いしました。

 6月3週 保証人探し正直、「駄目もと」と思って、自分に甘い姉に相談しました。(不動産投資自体に疑問を持っていた兄にも相談しましたが、やはりというか当然、購入自体も否定されました。←これが当たり前の反応と思っていましたので、何ら恨みはありません。)

にわか「とういうわけで、保証人になってくれん。やっぱ無理やろ?

姉「何かようわからんけど、○○君(にわかの名前)がやるっちゃけん、大丈夫やろ。いいけど、金額が金額やけん、旦那に相談するけん。」←いいのか!!!!

翌日、姉から電話がかかってきました。

姉「この間の話やけど、○○君、□□さん(姉の旦那さん以下義兄)に代わるね」←????

義兄「俺もいろいろ調べたけど、アパート経営やったら危なくなさそうやね。保証人やったら男のほうがよかろうもん。俺がなってもよかよ。

にわか「(心の中で号泣)本当によかとですか。ありがとうございます!!

義兄には必要書類を伝えて、3日くらいで送ってもらいました。←感謝してもしきれません・・・

 6月4週 銀行からの連絡:保証人の資料を送ったあと銀行の担当者から連絡がありました。

銀「申し訳ありませんが、保証人を入れていただいても、融資できません。野田・船橋の大規模修繕の履歴はありませんか。(注:既購入物件の物件評価を上げるためのエビデンス)」

にわか「どうゆうことですか。こちらは頭下げて保証人を立てたんですよ(怒)また、保証人になってくれた義兄をばかにするようなことをいってるんですよ(怒)そもそも、義兄の属性も事前にお伝えしてたじゃないですか(怒)」

銀「・・・・申し訳ありません。審査に回したら足りなくなったんです。ご協力いただけませんか。」

にわか「わかりました。調べてみます。」→調べてありませんでした。

正直、非常に失礼な対応で頭にきてたんで声を荒らげてしまいましたが「買えなくてもいいや!!へっ!!」と思いました。

 6月最終週:案の定、銀行からお断りの連絡がありました。義兄(姉にも)には非礼をお詫びしました。それから、毎回福岡に行った時には、義兄が大好きな「虎屋の羊羹」を買っていくようになりました。

 

 

あっ、「法人ができるばい」

外国語で「平和」の名前を持つこの不動産管理会社は、管理物件がないので、その名の通り、しばらく「平和」な日々を過ごすこととなりました。

本件の感想

 その時は「お堅く信用ができると思っていた銀行」ですら、信じられなくなりました。また、ますます「『買えない病』をこじらせた=融資先がなくなった」と感じました。

 今では、この銀行とお付き合いすることは千葉県民不動産投資家にとって憧れなので、「乃木坂に(イメージキャラ)使う金があるなら、俺に貸してくれよ!!」と思ってます。

本件から得られた教訓

「勝って(買って)、兜を緒を締めよ」→営業から話を持ってこられた時に「貰った」と思ったのが敗因だったと思っています。そのせいで、後手後手になって、銀行さんに振り回された結果となりました。もっと早めに、こちらから銀行の担当者にコンタクトをとって話を進めていれば、買えたし、この銀行とお取引ができたと思っています。

最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。