こんにちは。競売大家さんです。

前回のコラムでのコメント書き込みにありがとうございました。

お時間とって読んでいただけるだけで感謝です。

 

今回は、前回のコラムの中で、フランチャイズビジネスをサブリース事業の例えられていた方がいらっしゃったので、あらためてサブリース事業を考えてみます。

 

現在、私は不動産会社の子会社のサブリース会社が破産となり、約500万円近くの損害が出ており、現在も裁判所で、破産処理中の案件が継続中です。

サブリースとは?

まずは、初心者の方向けに言葉の定義の確認からです。

一言でいうと『また貸し』、少し専門的には『転貸』のことを指します。 不動産賃貸においては転貸を目的とした一括借上(いっかつかりあげ)のことをサブリースと言います。

 

一括借上なので、物件オーナーは、空室の有無に関わらず、満室の想定家賃に一定の利益を差し引いて物件オーナーにリース代(あえて賃料ではなくと書いておきます)が支払われる契約形態です。空室保証とは本来別の意味ですが、

 

実態としては、オーナー側からみると実際の入居者がいようがいまいが契約期間中は不動産会社から賃料が支払われるため安定した収入が得られるのが、このシステムの大きな特徴です。もちろん、賃貸経営に関するさまざまな業務もすべて不動産会社が対応してくれますし、手間をかけずに賃料収入が得られる可能性もあるわけです。

空室保証されているような状態になり、大手ハウスメーカーやかぼちゃの馬車の賃貸形態がマスコミに取り上げられて、同義語のように使われるようになっています。

 

不動産会社も収益を得られる算段があるからサブリースするわけで、一般的に物件オーナーが得られる賃料収入は相場よりも安価となります。実際の家賃に比べて7~9割程度がオーナーの収入ともいわれています。

この手抜き大家さんと同じような意味で、フランチャイズビジネスをサブリースに例えられたのかと思います。

 

それでもなぜ、私がフランチャイズビジネスを選択したのか、当然成功している方の声を聞いたからというのは大前提ですが、

今回、私がフランチャイズビジネスの力を借りたのは、時間と手間を買ったからです。

そこにはノウハウも当然ついてきますが、実際に見学に行ったり、そこのスクールに通えば盗める程度のものです。(と感じています)

 

そこで、ハッと気が付きました。サブリースは安心を買っている人がほとんどだと思っていましたが、実は、時間と手間を買っている人もそれなりにいるのではないかと。でなければ、あまたのサブリース業が成り立っているはずがありません。

 

サブリースは悪?

現在の論調は、サブリース会社が悪のようにも感じます。経営の源泉でもあるエリアマーケティングだけは、自己責任での判断が必要ですが、そこさえおさえておけば、時間と手間を買ってサブリースの経営もありだと思います。

自分でなんでもやらずに外部委託出来る仕組みが整備されているのが、不動産賃貸業のメリットでもあります。

サブリース会社が悪であるというような論調は、不動産賃貸経営を単なる投資として、賃貸経営と理解しないで他人任せ過ぎているのが、根本的な原因かと思います。

 

サブリースにするかどうかの判断

ただ、私は、サブリース会社が賃料保証してくれるエリアの物件であれば、家賃保証をつけなくても全く問題ないと思います。

賃貸需要の調査と把握ができれば、時間と手間を買うのは特に本業が多忙な方は、使ってもいいサービスです。

 

エリアでの賃貸需要もわかっている場所で、マーケティングを繰り返し、トライ&エラーを繰り返していけば、独自のノウハウが蓄積できていきます。

 

一方で、サブリース会社がやらないようなエリアの物件はどうでしょうか。

賃貸経営ができないかと言えば、全くそんなことはなく、人が住んでいる場所である限り、賃貸需要は成り立ちます。

要は、そのエリアにおいて、需給バランスがどうなのかということです。

 

私は、ビジネスでは、フランチャイズ経営を選択しましたが、賃貸事業では、私は絶対にサブリースにはしません。冒頭に書いた通り、サブリース会社が倒産するリスクがあるからです。特に近年は、金融機関の融資が絞られて、投資用を中心に扱っている不動産会社の経営は弱体化しています。購入する時には売りっぱなしの仲介中心の不動産会社より、子会社の方が安心でしたが、今は逆にそれがリスクになっています。

 

冒頭に記載した現在、破産処理中の約500万円の賃料債権は、中小企業向けの破産防止の保険に加入していたので、安心していました。いざ、申請をしようと電話すると、保証対象と思っていた賃料債権の債務は対象外、焦げ付いた損失に対する10倍までの無利息融資も対象外とわかりました。この説明を電話で聞いた時は、本当にショックでした。

このサブリース会社の破産の裁判処理の進行中の件は、また改めて、コラムにも書きたいと思います。

 

今回もご一読ありがとうございました。