こんばんは、ロジカル博士です。

 

 

今回も戸建コラボです。

戸建オンリー大家としてはこのコラボは外せません。

結構みんな同じことを考えているんだなーと感じました。その中で選択している手法が違うだけだと。

 

 

今回は戸建賃貸の「出口」について考えてみましたのでご紹介します。

また、最近話題のワード「昇華」について、ちょっとわからないことがあるので僕なりの解釈をお話しします。

少し僕が勘違いをしている可能性もあるなーって思っています。

 

昇華について

昇華の定義としては、

「リフォーム等を安く行うことにより、かかった費用以上に物件価値を高め、ワンランクアップさせる」

と認識しています。

ここで、グラフを見てください。

 

また例のごとく、土地vs建物のグラフです。

婿養子さんの定義による①~④は、

①:超低価格(建物、土地ともに価値が低い)

②:低価格(建物はそこそこで、土地は価値が低い)

③:再生系土地値(建物はボロいが、土地は価値がある)

④:高価格(立地が良く土地値がかなり高い、建物については定義なし)

グラフ上では、このような場所だと考えられます。

 

一方、よほど特殊なことをしない限りは、素敵なリフォームの効果により向上するのは「建物」の価値です。

昇華では縦方向にしか動かない気がします。

つまり、①⇒②の昇華は可能だが、②⇒③は土地値が上がらないので不可能だと思うのですが、いかがでしょうか?

②を昇華したものは、③とは別物の実需でも勝負できる素敵物件なのではないでしょうか?

 

僕の理解(①~④の配置、昇華の意味)が間違っているのか、土地の価値までも上げる秘策があるのか・・・

 

 

出口について

お気づきかもしれませんが、このグラフには出口についても記載しています。

4つの領域に分けて出口を記載しています。

出口なし:①のもともとの場所付近

建物も住めるレベルではなく、更地にしても買い手が付かない場所。

少なくとも②のレベルまでは持っていかないと利用価値は皆無(負動産)。

①⇒②⇒②’の2段階クラスチェンジはおそらくコストがかかりすぎるため、②の段階で留めておくのが無難だと考える。

出口土地:③の再生前付近

建物は住めない。更地にすれば土地として需要がある。

出口オーナーチェンジ

建物が賃貸可能レベル以上で、賃貸をつけた状態でキャッシュマシーンとして売却が可能

出口実需

一般人が住みたくなるレベルの素敵な建物、田舎でも住む人はいるので土地値がなくても可能だが、立地の良い場所の方が容易に売却可能

 

実需vsオーナーチェンジどちらが有利?

実需可能ライン以上の建物の状態であれば問題なく賃貸も可能ですので、オーナーチェンジでの売却も可能です。

ここで、また別のグラフを書きました。

ここでは、

横軸:購入時の物件価格(物件の価値であり、土地・建物の区別なし)

縦軸:出口の時の売値

としています。

赤線が実需の売却の時の売値を示しています。

購入時価格に対して直線的に上がっていくと考えられます。また、一定のレベル以下のものは、実需の出口はありません。

青線がオーナーチェンジで売却した時の売値の推移です。

オーナーチェンジは利回りが重視されるため、高価格のものは利回りが低いため不利になり、購入時価格に対して売値が頭打ちになります。

 

物件価格が赤線と青線の交点を超えると実需で売却した方が有利になると言えます。それ以下では、投資商品として売った方が有利ということになります。

つまり、「オーナーチェンジしか出口がない領域」、「どっちでもいい領域」、「実需じゃないともったいない領域」の3つに分かれると考えられます。

前回の婿養子さんのコラムで、①~④の想定出口が僕と婿養子さんと全く同じであるというのは、僕と婿養子さんが無意識に共通の概念を持っており、その概念を形にするとこのようなことになるのかと思っています。

 

主に戸建投資の「出口」について書いてみました。

活発な議論お願いいたします。

(なんかちょっと本業に近づいてきたな・・・)