こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

明日は、マイホームの土地決済引渡し。

明後日は、戸建9号の契約。しかも、1週間以内に決済があります。。。決済を急いだ理由は二つあります。

一つ目は、

室内の状態が非常に良かったので引渡を急げばGWの客付けに間に合うから。

二つ目は、

リフォームが入る前の状態で自身初となる内覧会を開くことにしたから。

です。

もともと、

本名も明かさないで出来る範囲のことをやるつもりでしたので、自身の個人情報を晒すリスクのある、内覧会をやろうなんて考えもしませんでした。

この考えの変化については、

強化月間が落ち着いたら書きたいと思っています。

さて、

まだまだ続けるつもりの戸建強化月間。

 

今日のテーマは『分類別に買ってはいけない戸建てを考える!』です。

今回もシリーズにして、

次回から、

①超絶激安戸建投資:買ってはいけない物件とは?』

②激安戸建投資:買ってはいけない物件とは?』

③再生系戸建投資:買ってはいけない物件とは?』

『④高額戸建投資:買ってはいけない物件とは?』

というタイトルで①~④の分類の中で

・買ってはいけない物件

・買ってはいけない属性

・買ってはいけない規模感

などの観点から、

買ってはいけない戸建

について勝手に独断と偏見でまとめてみようと思います。

 

 

そして、

今日は、シリーズの中でいただくコメントを振り返り、

私の勝手な分類を

100%理解出来ていない読者がいるのではないか?汗

という不安が湧きましたので、もう一度、分類についてを深堀りします。

書く前の自分で言うのもなんですが、私の分類が理解出来ても、

糞の役にも立ちません。

大切なのは、

自分で

投資対象の特性

自分自身の特性

を把握できていることだと思います。汗

ただ、

それでも、またまたしつこく書くのにはやっぱり理由があります。

素人・初心者、実践初心者に

その理由を考えて頂けるだけでこのコラムを書いた意味はあると思っています。

 

構成は、

1.分類の分け方の確認

2.購入額より投資額

3.修繕費用を捉える

4.投資額が瞬時にわかる

5.だから購入額で分類する

以上で書いてまいります。

 

1.分類の分け方の確認

①超絶激安戸建投資

(購入100万円未満・利回30%~)

②激安戸建投資

(購入300万円未満・利回20%~)

③再生系戸建投資

(購入500万円未満、利回15%~)

④高額戸建投資

(購入額1000万円以上、利回~13%)

 

この分類の最大の特徴は、

購入額で分類をしている事

です。

何故購入額なのかというと、

購入者で購入額が変わる事を意識して欲しいから!!

です。

そんな事言うなら、リフォーム費用を盛り込んだ投資額で分類した方が、理解しやすいのでは?

という声が聞こえてきそうですが、

経験していくとわかりますが、

リフォーム費用圧縮には限界があります

購入額を抑える事に下限はありません!

だから

購入額で分類することにしています。

勿論、ロジカルさんがコラムにしてくれた、

投資対象そのものの分類も超絶重要で、自分がどの分類の物件に投資するつもりなのかを把握することは、

絶対理解しておくべきこと

だと思います。

その上で!

あの分類で言いたかったことは、

 

投資額上限を決めリフォーム費用上限を決めると

逆算的に、

購入額の分類が決まってくること

を疑似体験的に感じてもらいたかったわけでした。

 

例えば、私の例でいえば、

私は常々、

投資上限額600万円程度

リフォーム費用上限300万円

をイメージしています。

そうすると、

必然的に、

物件購入額は300万円未満の②

物件購入額は500万円未満の③

にはまることが多いです。

 

いやいや、そんな物件買えないよ!ではありません。

断言しますが、

誰でも絶対買えます!

これだけは信じてもらいたいです。願

少なくとも、私はそう確信しています。

ちなみに、

今度購入する予定の戸建9号は、おそらく誰でも購入出来た事例ですし、私の知っている投資家が出会った物件も誰でも購入できる物件だと思います。この件も、必ず後日書きます。

 

話戻り、

ここから逸脱する手法(①と④)は、

難易度と儲けのバランスが悪い

と思っています。

※エリアによる購入額目安の若干の修正は必要だと思います。

そのあたりについては、

次回以降のコラムで書ければ書きたいと思っています。

 

そんな思いから、

素人・初心者投資家で、ある程度の規模を考えているのであれば

②③

の物件を安く買う努力をして欲しいと思います。

 

ちなみに、経験という意味では①もありだと思います。

①で少々失敗してもたかが知れています。高額塾に払う金額よりも損はしないでしょう。

②でそこそこ成功すれば、1件あたりの投資額が④の半分で済みます。

③で成功すればよいですが、失敗すると結構な時間と投資額のロスを要します。

④は、、、

私は最初にやるべき投資額ではないと思っています。もちろん、やり方によってはおそまつさんのように出来る場合もありますが、投資額が大きいのに利回りが低いのは

初期段階ではおススメできません。

勿論、

目標規模やかける時間にもよります

 

例えば、

④を3件3,000万円

③を3件1,500万円

②を3件1,000万円

では、比較できません。

総投資額が違うからです。

この例でいけば、④が最も純資産額増加スピードが速い可能性が高いでしょう。

それだけです。

逆に総投資額が同じなら?

圧倒的に②が理にかなってくると思います。

前提に、

安いだけの物件を買うのではなく安く物件を買うこと

がありますが。。。

 

メチャクチャ長くなりましたが、誤解を生みたくないので長くなってしまいました。すみません。次行きます。

 

2.購入額より投資額

そんなこんなで、購入額で分類をしています。汗

そして、空き家戸建投資にリフォームはつきものですので、

分類は購入額で分類していますが、

我々投資家が見るのは

投資額

です。

 

先にも書きましたが、経験を積むと物件を見ればおおよその修繕費用が瞬時に出てきますので、

逆算が簡単に出来るようになります。

※出来ない人は出来るようにならなければいけませんね。

 

そして、戸建9件の経験だけですが、

私の独断と偏見では、

戸建投資の1件に掛けるリフォーム費用の上限目安は

300万円

だと思っています。

300万円はかけすぎだよ!って笑っているROM専の方!

その通りです!(;^ω^)

 

なので、上限値なのです。

ここから上を超えるには、費用対効果が数字で表れることが前提だといっても良い気がします。

主に、売却時のことを考えた費用対効果になると思いますが。。。

 

DIYをする方は、もっと低く出来るでしょうし、実践中で300万円を超えるような計画の方は、

・やりすぎリフォーム

・ぼったくり単価

等を探してください。

 

言い換えれば、

儲けたいなら費用を抑える努力をする

ということかも知れません。

 

3.修繕費用を捉える

これは、他の実践系コラムやセミナーでも言われることだと思いますが、

戸建リフォームでお金のかかるものは決まっています。

・外壁塗装

・屋根防水塗装

・足場

・床張り替え

・水回り交換費用

どれも、一度経験すると大体金額を頭に叩き込めます。

これも、当たり前のことですが、

上記が発生しない物件は、

修繕費を抑えやすい

わけです。

 

こんな物件を買えれば一番ですよね。

どんな時に、こんな物件が手に入るのか?については、私の戸建9号のコラムで書きます。

※過去の事例で、3号、4号、7号もこの部類です。共通項がありました。

 

4.投資額が瞬時にわかる

ここまでの話を簡潔に言えば、

投資額が瞬時にわかる

ようになれば、購入額で分類することが可能なわけです。

 

どうすれば、投資額が瞬時にわかるようになるの?

・案内してもらった仲介に見積りをとってもらう

・リフォーム業者に案内に同席してもらって見積をとる

・とった見積の妥当性を調べる(ライングループで聞く、セミナーに出る、ネットで調べる、業者に聞く、先輩大家に聞く)

・相見積もりをとってみる

 

いくらでも方法はあると思います。

 

間違っても!

共喰い大家に相談はしないでください!

 

方法は何でもよいですが、

少しずつでも、

修繕費用に詳しくなれば、

いつかは、

投資額が瞬時にわかるようになります!

 

5.だから購入額で分類する

そんなわけで、購入額で分類していたわけでした。汗

 

この分類は、

あくまで、当たり前のことを文字化する為に私なりに考えて分類したものです。

 

なので、該当しないエリアや、予算帯の場合にはまったくもって意味をなさないように見えますが、

本当に言いたいことは、前回のコラムでも書いていますが、

安いだけの物件を買うのではなく安く物件を買うこと

です。

 

それが、

出来るようになるのは、

座学勉強ではありません!

 

ここについては、このシリーズが終わってから、

戸建9号購入事例コラム

で書きたいと思っています。

私の事例以外も書くかも知れません。

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございました!

 

このコラム、私がここまで書くことに私にメリットはホントにありませんので、中級レベル以上の読者の方、お暇なコラムで申し訳ありませんがどうぞご了承下さい。