みなさまこんにちは!

ストレージ大家のひらです。

私が2014年5月に購入した戸建てですが。

“運よく”リフォームが終わったと同時の同年”7月”には入居が決定し、
その後2019年3月途中まで一度も家賃が遅れることはなく住み続けていただけました。
まさに絵に描いたような”優良戸建て”でした。

2014年5月購入 → 2014年7月入居 → 2019年3月退去

正確には4年8ヶ月、56ヶ月貸し続けた結果を今回はコラムにまとめてみたいと思います。

“総投資額”

まず物件の成果をみるためには”総投資額”を計算する必要があります。
総投資額です。

土地+建物       2,600,000
固定資産税清算      16,493
町会費                   2,000
仲介手数料          125,280
司法書士手数料    120,864
損害保険          256,852(5年間一括払い)
リフォーム         732,300(材料支給 32,951)

合計 約360万

“収入合計”

次に収入部分です。
この物件は保険は5年一括で支払ってしまっています。

固定資産税 27,300円

他に固定資産税が年間かかるのみです。
家賃は63,000円で自主管理(半自主管理)でした。
最初の月と最後の月は日割りなので1ヶ月分とします。

月63,000円 x 56ヶ月 = 3,528,000円
固定資産税 27,300 x 4年 = 109,200円

収入合計 3,418,800円(3,528,000円 – 109,200円)

回収率

94.9% (3,418,800 ÷ 3,600,000)

56ヶ月で約95%回収することができました。
3年弱で半分回収してしまいその時点でコラムにしましたが、
その後4年8ヶ月でほぼ回収し終えてしまったことになります。

“戸建て”は本当に手がかからない

“戸建て”は運が良ければ本当に手がかかりません。
持っていることを忘れるほどです。
トラブルの多い共用部もありません。

次は安く貸してもよい

購入から5年が経ちましたし、
もうここまで回収してしまったので次は安く貸し出してもいいかなと思ったのですが。
この地域は滅多に戸建ての賃貸がないという需給面からも、
値段を下げればすぐ入居者が現れるという場所でもないことからも、
もちろん入居者の属性の面も考え、
家賃は”据え置き”でいま募集に出しています。

売却は選択肢ではなかった

売却も一応考えましたが。
この物件は”1粒で2度美味しい作戦”を使い、
セルフストレージの原資抜きにいま利用していることもあり、
選択肢にはありませんでした。

また、まさに”既得権益”ですね。
仮に売却して売却額そのものが丸々利益になったとしても、
まだまだ使える建物ですし、
“利回り”を考えたら売却ですが、
“絶対額”を考えたらやはり選択肢ではなかったです。

まとめ

今回の戸建ては私が所有する戸建ての中でもかなり良い方です。
5年で全額回収してしまえるほどです。

こんな物件早々あるわけない!
というご意見はごもっともですが、
仮に半分、3分の2回収であったとしてももう”負け”はないですね。

400万、500万の利益をつまらないという人は滅多にいないでしょう。

戸建ては賃貸がついて5年入居してくれたら”勝ち”です。

今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました!