こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

戸建強化月間真っ盛りです!!

 

最初は盛り上がりましたがどうですか?

そろそろ飽きてきましたか?

これくらいで飽きるなら、

今すぐ

戸建投資をやめなさい!怒

<注>誰に怒っているわけでもありません。汗

 

強いて言えば、

コラムを読んでいるのに、

読者が思わずコメントをしたくなる様なコラムを書けていない

私自身に激おこです❕(T_T)

 

にもかかわらず!

 

今日もまた、基礎的なコラムを書くのです。

シリーズテーマは、

①超絶激安戸建投資:買ってはいけない物件とは?』

②激安戸建投資:買ってはいけない物件とは?』

③再生系戸建投資:買ってはいけない物件とは?』

『④高額戸建投資:買ってはいけない物件とは?』

今日は、

①で買ってはいけない物件のお話です。

 

構成は、

1.4大瑕疵と超絶激安戸建

2.告知物件と超絶激安戸建

3.超絶激安物件の原因

4.郷に入っては郷に従え

以上で書いてまいります。

 

宜しくお願いいたします。

 

1.4大瑕疵と超絶激安戸建

※写真は超絶激安戸建(廃墟)のイメージです。

 

建物における4大瑕疵について。

①雨漏り

②主要構造部分の腐食

③シロアリ

④傾き

いかがでしょうか?

 

実際に超絶激安戸建を検討したことがある方の中で

4つの瑕疵すべてを目の当たりにした方も多い

のではないでしょうか。

 

最初に断言しますが、

これらの瑕疵がある物件を素人・初心者が購入するのはリスクが高いです。

言葉で言うと、当たり前のようにしか聞こえませんが、

リスクが高い理由は、

リフォーム費用

にあります。

 

シリーズの中で、

投資額を抑えることが成功のカギであることについて

何度か触れた記憶がありますが、

この手法では、

物件価格よりリフォーム費用の方が高くつく事は容易に想像出来ると思います。

 

それはつまり、

大家レベルで総投資額が大きく変わる事を

を意味しています。

 

例えば、

時々、コラムなどで素人の大家さんが写真付き修繕内容や費用付きでフルリフォーム事例ブログなどを書かれたり、ここでもコメント欄で時々似たようなものを目にすることがあったと思います。

が!

その多くの費用が、余裕で100万円以上高い印象を受けます。

逆に、

私は本当に時々しか他の記事を見ないのですが、

ケン〇ヤの加藤〇ろゆきさん

の再生事例の費用は、かなり洗練されている印象を受けます。

 

超絶激安戸建投資を夢見る読者の皆さん、

投資額を100万円以内におさめる事が出来ますか?

これが、

この手法で成功する為の最終形態かと思います。

 

どういうことか?

上の4大瑕疵はどれも手直し可能なものばかりです。

勿論、その程度により費用は大きく変わりますが、

この費用や水回りに手を加えた時点で、ほぼほぼ総投資額100万円以内の目標は達成できないとおもいます。

つまり、

①雨漏り

②主要構造部分の腐食

③シロアリ

④傾き

⑤(水回り)

これらを単純に20万円計算して、

20万円×5=100万円

これだと物件購入額が出ません。

逆算して、

総投資額が100万円に収まる程度のリフォームに抑える事が出来るかどうか?

これが肝のように思います。

 

スローガンは、

長期的に稼いでくれなくても勝ち確

でしょうか。

 

何が言いたいか?

 

北海道の局地や限定的なエリアで生じる

エリア独特の『歪み』を利用した投資

であることをしっかり認識して

私の分類でいうところの、

②の分類が①の金額になっているだけ

の可能性が高いと思っています。

もっと言えば、

死んだ戸建ではなく安く買える戸建が

100万円のエリアか

200万円のエリアか

300万円のエリアか

の違いなだけだと言えるくらいだと思います。

じゃあ、④の分類もそうなんじゃないの?は間違いで、賃料に反映されきらいない(利回りが低い)ままなので、あくまで低価格帯での考察にとどめています。

 

どういうことか?

要は、

エリア間違うと死ぬよ??(;^ω^)

ということだと思います。

※現時点での私の独断と偏見です。

 

おさらいすると、

①雨漏り

②主要構造部分の腐食

③シロアリ

④傾き

⑤(水回り)

を厳し目に見て100万円。最大でも200万円(これは掛けすぎだと思いますので、それでもやりたい場合という意味で)。

 

素人・初心者大家は、

これを超える超絶激安戸建は買ってはいけない!

ということです。

 

2.告知物件と超絶激安戸建

時々、コラムで発信しておりますが、

告知物件は、

素人・初心者が扱うべき対象ではない

と考えています。

 

稀に、自慢気に告知物件を安く買って、

(どのように募集活動をしたり売却したかは示さずに)

さも、お買い得な投資をしたような言い回しをしている投資家を見かけますが、

 

私は反対です!

 

もちろん、告知物件の告知事項には、

・自殺

・他殺

・火事

・変人

等、様々ですが、

賃貸は一度貸せば告知義務がなくなる!

的な都市伝説を吹聴している人を見かけますが、

告知事項を重要事項と認識し、

心理的瑕疵に該当するかどうかを判断するのは、

・借り手

・買い手

だと思います。

また、

事故後の経過年数にも明確な規定はないと思います!

 

これを書く時いつも言いますが、

わざわざコンプライアンス上のリスクやモラルリスクを冒してまで、

告知物件を購入する必要はありません。

勿論、

正確に告知した上で安価な家賃で貸したりしている大家さんもいますので、

あくまで、

素人・初心者が

罰ゲーム大家の自慢話

を鵜呑みにするのは危険との意味です。

 

ただ!

人によっては、激安戸建投資自体を馬鹿にして、罰ゲームだと言われているかもしれませんので、あくまで、私の個人的な意見です。

 

取りあえず、

素人・初心者大家は

告知物件(罰ゲーム物件)を買うべきではない!

とは思います。

 

3.超絶激安物件の原因

戸建投資に限らず、物件を安く買う為の前提条件の一つは、

売主自体に物件が安い原因があること

だと思います。

代表例は、

相続案件

任売案件

ですね。

 

逆に、買ってはいけない物件になり得るのが、安い原因が物件にある場合です。

上の章で挙げた、

・4大瑕疵物件

・告知物件

はそれに該当します。

 

突き詰めて言えば、

物件自体に安い理由がある物件は買ってはいけない

わけです。

 

でも、そんなことを言うと、1件も買えないよ!となりますよね。

だから、

許容範囲が必要

なわけです。

 

断言しますが、

私のエリアでは、

売主自体に安くなる理由があるだけの物件でも、②や③で購入できる可能性は十分あります。

それが、先ほど述べた理由から、①は実は私のエリアでいう②であると仮定した場合、

①でもそんな現象は起こりえます。

 

極端な例で再現性は低いですが、軽井沢の別荘で、現在の相場が600万円を下回る別荘を3年前くらいに3,000万円で売れた事例があります。そういうことだと思っています。

 

ここでのまとめは、

素人・初心者大家は、

物件に原因が多く含まれる安物を買うべきではない!

といたします。

 

4.郷に入っては郷に従え

そのまんまですが、

私の分類①~④は、まあまあ多くのエリアである程度の精度をもった感じで適用できる気はしています。

私は、

戸建投資でも

・回して良し

・売って良し

が前提だと自戒をしておりますが、

①の分類においてもそこまで求めるかは少し別問題な気がします。(それでも②の分類では、前提にすべきだと思っています。)

 

ただ!

 

①で儲ける為には、

超絶激安なのに家賃が貰える物件

でなければいけません。

 

その為には、

ほぼ必ずといってよい程、

エリアによって存在する、

売価と賃料のバランスに『歪み』があるエリアで勝負

しなければいけないと思います。

 

どういうことか?

 

素人・初心者大家は、

差別化

競争力

と耳障りのよい言葉にまどわされやすいですが、

 

戸建家賃相場が4万円のエリアでは、4万円が相場。

下を潜りすぎても付加価値をつけすぎて高家賃を狙いすぎてもダメ

 

郷に入っては郷に従え

とうことです。

 

つまり、

素人・初心者大家は、

エリアの相場を逸脱しすぎる物件を買ってはいけない!

のではないでしょうか?

 

おわりに

買ってはいけないを読むと、何も買えないのではと不安になるでしょうか?

安心してください。

絶対買えます!!

※①の分類でかどうかは分かりません。

 

戸建投資の最大の魅力は、入口の裾野の広さもあります。

それくらい、現時点では、まだまだ、溢れていると思います。

しかし、

10年後は?

分からないエリアも多いでしょう。

なので、

裾野が広い分慎重にならないといけない部分もある

 

そんな風に思って、このシリーズを綴っています。

 

煽ったり、警鐘したり

一体何なんだ?

と思われる方もいるかも知れませんが、

戸建は(も)儲かります!

 

その証明として、過去に一度やりましたが、

私の儲けや手残りについて、このシリーズが終わったらコラムにして証明しようと思います。

今回は、実際の回収金額で見てたいと思います。

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございました。