こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

9号戸建の契約が無事に終わりました。

売主さんは相続で所有しているだけで、大人になってからは住んでいない家でした。実際に住んでいたのはご両親。

詳しくは、事例コラムにて書きますが、

売主さんは立派な会社にお勤めで、

きちっとした方

でした。

 

現地案内で売主さんに会うこともあるかと思いますが、

売主を見れば物件がわかる事がある適例

でした。

 

あとは、数日後に無事決済を迎えれば、

引渡後ほやほやの現地見学会

を敢行できます。

 

リフォーム後の内覧会には参加されたことがある人もいるでしょう。

私は、敢えて

リフォーム前の状態を見せたかった

わけですが、

その理由が、

儲かる安く物件を買うこと

②激安戸建投資で成功すること

に直結すると思っています。

 

内覧会を開くのは、はじめての経験なのでうまく伝えられるかは分かりませんが、GWには入居付け出来るつもりで準備するので、このタイミングの状態を見せられるチャンスは1日しかありませんでした。汗

参加される方にとって、

価値のある一日

になることを願っていますし、一応、頑張ってあれこれ説明するつもりです。

 

また、

読者の方には、内覧会に来れなくても、疑似体験が出来るように、コラムでしっかり全貌を書こうと思っています。(写真もバシバシと)

※客付後になるので、写真を使ったコラムは少し先になると思います。

 

それでは、シリーズ第二弾に参ります。

 

①超絶激安戸建投資:買ってはいけない物件とは?』

②激安戸建投資:買ってはいけない物件とは?』

③再生系戸建投資:買ってはいけない物件とは?』

『④高額戸建投資:買ってはいけない物件とは?』

 

私が、自身の戸建投資のメインに位置づける、

②激安戸建投資

において、

素人・初心者投資家が買ってはいけない物件について考察を深めてみたいと思います。

 

構成は、

1.①超絶激安投資と混同はダメ

2.③再生系戸建投資と混同はダメ

3.土地に問題がある物件は注意

4.建物の問題には許容範囲を

5.③の物件を②の金額で買う

以上で書いてまいります。

 

私がこのシリーズ最初に分類をした理由がご理解いただけると嬉しいです。

 

1.①超絶激安投資と混同はダメ

そもそも、

私の①~④の分類は、

購入額で分類

をしています。

 

この理由については、

4月12日のコラム『分類別に買ってはいけない戸建てを考える!』にてダラダラと説明をしましたが、

 

簡単に言えば、

他の分類と混同することを避けるため

です。

 

例えば、

①で買うべきを②と誤認するケース

ある築50年以上の物件が380万円で売られていたとします。

この物件を、300万円で購入して、リフォームに膨大な費用を投入して、利回り13%とか15%程度の賃料で貸せて

成功か?

これは投資額の回収が完了するまで分かりません。

資金回収仕切るのには約7年~10年かかる計算になると思います。

すると

・建物がそれまで賃貸物件として稼働してくれるか

・ある程度投資額回収後に売却によるキャピタルを含めて回収しきれて

初めて成功が見えてくるわけです。

 

しかし、

この物件を、100万円未満で買えていたら?

投資額の多くはリフォームによるもの。物件購入資金回収だけで考えれば、数年で回収できるでしょう。

実は、これが①の投資なわけです

にもかかわらず、そこそこ利回りがアパートよりも取れるからと、安易に①の分類で仕入れなければならない物件を②の分類における金額で仕入れてしまうと、

・修繕費

・購入額

両方の投資額回収に時間を費やしてしまう結果に陥るやも知れません。

 

2.③再生系戸建投資と混同はダメ

次に、

②で購入するべきを③で購入するケース

例えば、

実際に数か月前にありましたが、

480万円で売りに出ている物件を素人・初心者投資家が350万円で購入したとします。

私なら、

250万円でなければ買わない物件で250万円で買付を入れて温めていました。

つまり、

私にとっては、

対象不動産は②でしたが、

その人にとっては、

②のつもりで50万円程度は高くても「まあ仕方ないか」的に妥協して購入したのだと推察します。

リフォームの見積りは、

私は、100万円くらいでしたが、おそらく、150万円から200万円くらいかけるのでしょうか。

すると、この物件は、諸費用を加味すると投資額が600万円にもなってしまいます。

これは、もう③の分類の領域です。

 

この物件を、

②の分類で買わなければいけない物件であることは、私にとっては明確にわかっていました。

 

つまり!

 

私にとっては、②の分類における投資でしたが、

素人・初心者投資家は、

②だと思い込んで、③の分類における投資をしていたことになります。

 

②の物件と③の物件の違いになる可能性が高いのは、

再生することにより、

実需の出口が確保できる事

だと思います。

 

従って、

②の物件を③と誤認している場合、

実は、

出口が狭い物件を無理やり賃貸できる程度に再生しているだけで、実は、出口は明るくない場合があり得ます。

そして、

利回り低く回しても、投資額を回収する前に売却することになったら、投資額回収しきれない事態に陥るかも知れません。

頭がごちゃごちゃになりそうなので、連載記事のラクマチ社員さんの事例を取り上げます。

馬場さんは、300万円未満で購入し、

23万円しかリフォームがかかってません

まさに②の分類です。

そして、売却は何とかうまく行ったようですね。

買ったのは?100%素人投資家でしょう。

②の分類ではなく③の分類の方に近い420万円で購入

しました。

恐らく!

買主さんは儲かりません!

 

3.土地に問題がある物件は注意

次に、①~④全ての戸建投資でも大前提かも知れませんが、

②の分類においては、

土地に問題がなくても安く買えることがままあります!

むしろ、

ここが、②の分類で成功する秘訣の気がします。

 

言い換えると、

安いからと、

土地の抱える問題を軽視しすぎないように注意したい

ところです。

例えば、

・擁壁ガッツリ

・地盤沈下で傾いている

・不整形地で境界確定不能

・再建築不可の土地

などでしょうか。

 

将来の実需買主を想定した時に、

空間として物件を捉えるにあたり

※私の中でこの『空間』は超重要

それでも邪魔になるくらいの大きな問題

を抱える物件は買ってはいけません。

 

4.建物の問題には許容範囲を

上の章で、『空間』という言葉に過剰に反応しましたが、

個人的な意見ですが、

特に②の分類においては、

この『空間』は超重要

だと考えています。

別の言葉では、良く、『』という言葉を使った記憶があります。

実需売却という出口を捉えたとしても

賃貸のターゲットを捉えるにしても

購入予算帯

賃料予算帯

の属性が重要視するのは、

戸建という名の『空間』や『箱』だと

思います。

 

どういうことか?

 

簡単に言えば、

その属性の方々は、

家に多くを求めない人

だということです。

 

これが、③④だと変わってきます。

従って、

各々のエリアや予算帯における、求められるレベルに建物の状態を『昇華』させるにあたり、

建物の抱える問題については、

しっかり、

許容範囲を設ける

ことが重要だと思います。

 

逆に言えば、

素人・初心者投資家は、

この許容範囲を超える手直し(費用)が必要になる建物の問題を抱える物件を購入することは控えるべきだ

という風に考えています。

 

この②の分類は、私にとってボリュームゾーンなので、また別に機会を設けて、更に、ごちゃごちゃと拘りを書こうと思います。

テーマは、

・修繕費用

・昇華

・価値の減少

そして、

・空間の価値の減少

などになってくると思います。

 

おわりに

今回は、分類を誤認することへの注意を促す内容が主だったと思います。

シリーズにまでして、長々と書いていますが、

勿論、

私は現場では直観で動いています。

でも、それは言い換えれば、

経験がきちんと分類してくれるからだと思っています。

 

そして、

戸建投資が流行り(ブーム)となりつつある昨今。

参入を意気込む、多くの素人・初心者投資家を前にすると、

この分類がものすごく悪い方向へ解釈されている気がしてならないのです。

例えば、

・時間が解決してくれる

・売却すれば儲かる

・実需という最高の売り方がある

・オーナーチェンジで歪みを作って売れば良い

・残債が減っていれば取りあえず損はないだろう

・戸建は一度入れば手がかからない

 

これらは全て、

成功者の正しい買い方が前提であるか

まだ成功者でない人の誤った解釈を鵜呑みにしているか

どちらかです。

 

裾野が広い投資先であるがゆえに、

余計シビアに考えて

 

本来の戸建投資の恩恵を享受できる人が増えれば良いなと思っております。

 

やってみなければわからないのも正ですが。

せっかく貴重な時間をかけたのに、

最後に残るのが、

苦い経験と価値のない戸建だけとならないように

 

どうか、自信を持って臨めるようになってほしいなあと思います。

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございました。