アスベストボロ屋吹き付けて

暗闇走りぬける

チープなKODATEを買い付けては

決済におびえていたよ

It’s your money or my money or somebody’s money

融資が受けられるなら

It’s your KODATE or my KODATE or somebody’s KODATE

何も こわくはない

Get 融資 and Cheance

現金では買えない、破産のリスクを抱いて

Get 融資 and tough

楽待でやさしさに甘えていたくはない

Get 融資 and luck

俺だけが買えるKODATEどこかにあるさ

 

こんばんは!

K小室と同級生の大津です。まさかの小室違い!

 

以前のコラム「決済2週間前の融資否決」では皆様にご心配おかけしました。

無事、融資承認が下りました。本件について、報告したいと思います。

 

状況の振り返り

2月前半に3物件(戸建)をA信用組合に持ち込む。うち1つを3月後半に決済する。

残りの2つを担当の銀行員に相談の上、4月11日に予定していた。

3月30日、まさかの融資否決!!

大津、危機一髪という状況でした。

 

現在の状況

別の信用組合から融資が通りました。

しかし、いつものオーバーローンは出来ませんでした泣

以下になります。

 

物件① 価格350万円 

(駅徒歩3分 築22年 3LDK 駐車場普通車1台 リフォーム代35万、募集家賃6.8万円) ※決済前にリフォームを終わらせた。

→融資額300万円 金利3.5% 返済期間10年

物件② 価格350万円 

(駅徒歩25分 築50年 4LDK 4DK 駐車場普通車1台 推定リフォーム代70万円 募集家賃6.5万円)

→融資額300万円 金利3.2% 返済期間10年

 

この信組は3.5%が基準で、銀行評価が100%保全される場合は3.2%となります。①は土地が50平米のため、評価が出ませんでした。②は国道近くの好立地かつ土地が90平米あるため、評価が伸びました。

また出資6万円を求められており、応じようと思います(´;ω;`)

 

この結果、総投資額約800万強に対し、融資600万となり、現金200万円強を消耗することとなります。かなりの痛手です。

 

今回の反省

・融資が下りると油断していた。最終承認が下りるまでは安心しない。

・買付金額>手持ち資金で、ショートの可能性があった。

・上記にも関わらず、融資特約などいらんといい顔をした。

・3棟一気に持ち込んだ。

などなどが反省点です。今回はまさかの事態でかなり焦りましたが、色々思うところはありますが、なんとかなって本当によかったです。

鉄骨ではなく、鉄パイプレベルでした。

反省して、鉄骨しかわたらないようにします。

 

今後の戦略

銀行融資は政府系金融機関を除いて、完全にストップしました。

現在未決済があと2つあり、1つが政府系金融の融資、1つが現金で買う予定です。

政府系金融は今月面談です。

1つはどこも融資が付けられなそうです(誰かいいとこ教えて)

融資の復活条件は、銀行により異なりますが、空室を全部埋める(未決済分と3月決済分)と法人の1期決算を終える(昨年の8月設立)ことです。

そのため、最短での融資復活が8月ごろを見込んでおります。また、現金も1つを現金で買うため、かなりカツカツとなります。

この状況から、7月いっぱいまでは買付をお休みしようかと思っています。

ただ、実績が出来てからしばらく封印していた4.9%の不動産担保ローンはまだ使えます。不戦の約定が解かれる可能性があります。

 

当初の2019年度仕入れ目標は12棟です。いま4月時点で5棟契約しました。

月1棟ペースで以上で順調です。しかし、融資の関係から、目標を下方修正が必要と判断しました。

昨年と同じ戸建10棟へ下方修正したいと思います。

 

しばらく謹慎して、ピエール大津になりたいと思います。

 

※テンションの高さがネタの多さに表れてます。